Financiación de una casa unifamiliar en Sajonia

Queremos construir una casa unifamiliar cerca de Chemnitz. Todavía logramos que se apruebe la solicitud para KFW 55, inicialmente no he incluido la subvención. ¿Qué opinan? ¿Es posible o deberíamos invertir más capital propio? Sé que los costos de construcción son alarmantes, pero por el momento es así. He calculado un margen de seguridad del 7,5 % en todas partes, y he estimado las áreas exteriores en 50.000 EUR. Obtuvimos el terreno por 165 EUR/m², mientras que el valor actual del suelo es de 90 EUR/m².

Información general sobre ustedes:

[*]¿Quiénes son? Steffi y Sven
[*]¿Qué edad tienen? m37/h42
[*]¿Tienen hijos? Uno, 2 años
[*]¿Están planeando tener hijos? No
[*]¿A qué se dedican profesionalmente? m funcionaria / h licenciado en administración de empresas empleado
[*]¿Están empleados, autónomos, jubilados, ama de casa, amo de casa, etc...? Funcionaria / empleado
[*]¿Cuántas horas trabajan? m20 / h39

Situación de ingresos y patrimonio:

[*]¿Qué ingresos tienen (bruto/neto)? m 2.400 EUR (* 12 pagas), h 2.800 EUR (*14 pagas), neto cada uno
[*]¿Cuánto es el subsidio por hijos? 192 EUR
[*]¿Otras prestaciones como subsidio parental, subsidio por enfermedad, etc.? Ninguna
[*]¿Cuánto capital propio tienen? 420.000 EUR
[*]¿Cuánto capital propio quieren invertir en el proyecto de la casa? 342.000 EUR

Situación de gastos:
Los gastos que ya están incluidos en otras partidas pueden omitirse, por supuesto. Esta lista no es definitiva y puede ampliarse o resumirse a voluntad. Por favor, indiquen todos los costos mensualmente, incluso si solo se generan una vez al año.

Gastos de vivienda:

[*]Alquiler actual sin calefacción 890 EUR al mes
[*]Alquiler actual con calefacción 1.050 EUR al mes
[*]Electricidad 74 EUR al mes
[*]Gas incluido en el alquiler con calefacción
[*]Agua, alcantarillado, basura, limpieza de calles incluidos en el alquiler con calefacción
[*]Teléfono, internet, móvil: aprox. 100 EUR

Costos de movilidad:

[*]Billete mensual para autobús y tren (¡también para los niños!) No aplica.
[*]Crédito del vehículo (o cuota de ahorro para un coche nuevo) 58 EUR al mes cuota de leasing
[*]Seguro 100 EUR
[*]Impuestos 30 EUR
[*]Combustible 200 EUR
[*]Reparaciones 100 EUR
[*]Otros ./.
[*]¿Tienen un segundo coche, moto, scooter? Por favor, indiquen todos los puntos de nuevo. No.

Costos de seguros:

[*]Seguro privado de salud (incluyendo seguro complementario, subsidio por enfermedad, etc.) Ya deducido del salario arriba
[*]Seguro de responsabilidad civil (incluidos animales) 5 EUR al mes
[*]Seguro de vida de capital o riesgo 200 EUR al mes
[*]Seguro de pensiones (incluyendo Riester, Rürup, etc.) no
[*]Seguro de invalidez laboral 40 EUR al mes
[*]Seguro de accidentes no
[*]Seguro de hogar no
[*]Seguro de protección jurídica 20 EUR al mes
[*]Otros seguros (por ejemplo, seguro de viajes, seguro de gastos de sepelio) no

Costos de vida:

[*]Alimentos 300 EUR al mes
[*]Costos de restaurantes 50 EUR
[*]Cuidado/droguería 100 EUR al mes
[*]Mascotas (comida, veterinario, medicamentos, gastos del establo) no
[*]Medicamentos no
[*]Ropa 200 EUR al mes
[*]Muebles no
[*]Guardería/cuotas escolares (y comedor) 150 EUR al mes
[*]Clases particulares no
[*]Material escolar y libros no
[*]Cuotas de clubes/gimnasio no
[*]Niñera no
[*]Juguetes 40 EUR al mes
[*]Limpieza no
[*]TV/video/audio/CDs/DVD no
[*]Entradas (fútbol, cine, conciertos, etc.) no
[*]Donaciones no
[*]Otros no

Ahorros:

[*]Vacaciones 100 EUR al mes
[*]Casa desde ahora no más
[*]Previsión para la vejez en seguros de capital ya incluida arriba
[*]Hobbies/regalos no
[*]Otros no

Otros gastos:

[*]Pensiones alimenticias? no
[*]Créditos? no
[*]Otros? no
[*]¿Se olvidó algo? no

Totales de ingresos y gastos:

[*]Ingresos totales 5.392 EUR
[*]Gastos totales 2.677 EUR
[*]Saldo 2.715 EUR
[*]De eso, suma de alquiler sin calefacción y ahorros prescindibles (por ejemplo, cuota de ahorro para casa) 810 EUR

Información general sobre la propiedad:

[*]¿Qué tamaño tiene el terreno? 735 m²
[*]¿Cuáles son las dimensiones? 21 * 35 m²
[*]¿Cuál es el valor del suelo? 90 EUR
[*]¿Obra nueva, antigua (año de construcción), tipo de casa? Obra nueva
[*]¿Garajes? Doble garaje
[*]¿Cuál es el tamaño de la casa? (superficie habitable / superficie útil) 187 m² / 250 m²
[*]¿Cuál es el valor de mercado del terreno y la casa tras la finalización? 620.000 EUR

Costos de construcción o compra:

[*]Costos del terreno 121.000 EUR
[*]Costos de urbanización 10.000 EUR
[*]Costos adicionales de adquisición (notaría, tribunal, impuesto de transmisiones patrimoniales, agencia inmobiliaria) 8.000 EUR
[*]Costos de construcción o compra (incl. arquitecto, estructurista) 733.000 EUR
[*]Costos de renovación y/o saneamiento
[*]Costos adicionales de construcción (p. ej. conexiones de casa, perito del suelo, energía de obra, etc.) 20.000 EUR
[*]Áreas exteriores/terraza, caminos, diseño de jardín, vallas, etc. 50.000 EUR
[*]Costos de financiación (p. ej. comisiones o intereses de disposición)
[*]Costos totales 942.000 EUR

Otros costos:

[*]Costos de cocina
[*]Muebles, lámparas, decoración
[*]Otros "no costos de adquisición, costos adicionales de adquisición, construcción o costos adicionales de construcción" financiamos todo con capital propio

Resumen de costos:

[*]Costos totales 942.000 EUR
[*]Capital propio deducible 342.000 EUR
[*]Monto a financiar 600.000 EUR

Datos necesarios del crédito:
(en el caso de varios componentes, indicar para todos; en caso de múltiples variantes, por favor separarlas claramente):

[*]Monto del crédito 600.000 EUR
[*]Tipo de crédito (por ejemplo, préstamo con amortización constante, préstamo con pago único, etc.) Amortización constante
[*]Tasa de interés (p.a. nominal, o efectiva) 1,85 % p.a.
[*]Duración del plazo fijo del interés 20 años
[*]Deuda residual al final del plazo fijo de interés ?
[*]Duración ficticia total hasta amortización completa 38 años
[*]Cuota inicial de amortización
[*]Cuota mensual 2.000 EUR
[*]¿Son posibles pagos extraordinarios? (indicar monto) 5.000 EUR anuales
[*]¿Es posible cambiar la tasa de amortización? (indicar condiciones como número, rango de tasa) 2
[*]Para préstamos anticipados, intermedios o préstamos con contratos de ahorro para vivienda, por favor indicar detalles del contrato de ahorro para vivienda (monto de ahorro, interés del saldo, cuota mínima de ahorro, monto mínimo de ahorro acumulado, cuota prevista de ahorro, primas Riester, fecha estimada de adjudicación, cuota de crédito posterior, interés del crédito etc.)

Lo encuentro delicado. Buen capital propio, pero al menos ya 40 años. ¡Con 38 años de amortización ficticia ya me estreso! Los salarios no son tan elevados para el resto de la suma del crédito. Y teniendo en cuenta el bajo valor del suelo, asumo una ubicación de media calidad... No construiría un proyecto millonario bajo estas condiciones. ¿Por qué construir tan caro? 187 m2 a 4.000 € debería ser ya tope de gama en Sajonia, ¿no? Edit: Veo ahora una señora con un puesto al 50% con 2.400 netos... ¿Desde cuándo a tiempo completo? ¿Seguro privado ya descontado?

Como dije, se ha calculado un margen del 7,5 %, el descuento por pronto pago aún no se ha aplicado y en general está bien calculado (por ejemplo, 50 TEUR para las instalaciones exteriores). Solo la excavación cuesta alrededor de 42 TEUR brutos, debido a la pendiente y un poco pedregoso. Independientemente de eso: los precios en la construcción están actualmente altos.

¿Creéis que si empiezo con una necesidad de financiación de 550 TEUR, el mundo se verá diferente?

El plazo de financiación ficticio es de 34 años, me equivoqué al escribirlo. Aún así es mucho, lo sé.

Me parece delicado.
Buen patrimonio, pero ya son 40 años. ¡Con 38 años de amortización ficticia ya me estreso!
Los salarios no son tan generosos para el resto del monto del crédito. Y considerando el bajo valor del suelo, supongo que es una ubicación medianamente buena... No construiría un proyecto millonario bajo estas condiciones.

¿Por qué construir tan caro?
187 m2 a 4.000 € deberían ser ya lo más alto en Sajonia, ¿no?

Edición:
Veo ahora que la señora con un 50 % de jornada tiene 2.400 netos... ¿Desde cuándo a tiempo completo? ¿Seguro privado ya deducido?

La señora aumentará a un 75 % en dos años. El seguro privado ya está deducido, como ya mencioné.

Solo la excavación cuesta aproximadamente 42 mil euros brutos, debido a la ubicación en una ladera y a que es algo pedregoso.

42k € me parece, por ejemplo, muy caro. ¿De cuántos metros cúbicos estamos hablando aproximadamente?
Con el tamaño del terreno, seguramente podrán almacenar gran parte lateralmente y luego usarlo para rellenar la excavación y para el modelado del terreno, ¿no es así?

Tengo dos ofertas, ambas son más o menos iguales. Tampoco me importan tanto los costos en sí, ya que siempre se puede debatir hasta la muerte sobre eso, sino más bien la financiación.