Milow11
19.02.2021 21:02:38
- #1
Hola a todos los constructores de casas,
mi esposa (29) y yo (28) planeamos construir nuestra propia casa el próximo año. Por ello, me gustaría en este momento describir nuestro proyecto de construcción y recoger vuestros conocimientos expertos sobre nuestras ideas, planes y una oferta existente.
Estado actual:
Hemos heredado un terreno en el área metropolitana de Frankfurt a.M. (aprox. 420 m², ver extracto catastral). El terreno aún tiene una construcción. Año de construcción aprox. 1929 y no renovable, con sótano completo.
Nuestro plan:
Demoler la casa antigua y construir una nueva. La casa antigua está casi en el límite con el vecino y justo en la acera. La casa nueva no debe estar más en el límite con el vecino, sino que debe estar retirada. Se permitiría construir en la acera, pero por razones de costo (soporte de la acera) y planificación del espacio no es deseado actualmente por nosotros. Por eso la casa se retirará 3-4 m hacia el oeste y 1-2 m hacia el sur.
Está planeada una casa con aprox. 135-140 m² de superficie habitable y sótano completo (sótano útil).
Plan de ordenación y restricciones
Tamaño del terreno - 420 m², ver extracto catastral
Pendiente - ninguna
Coeficiente de ocupación del suelo
Coeficiente de utilización del suelo
Ventanas de construcción, líneas de edificación y límites
Edificación en el borde - edificación permitida en la calle, no en el límite con el vecino como el antiguo edificio actual
Número de plazas de aparcamiento
Número de plantas
Tipo de techo
Estilo arquitectónico
Orientación
Alturas y limitaciones máximas
Otras especificaciones - edificación según §34 (hay prácticamente todo tipo de construcciones en el vecindario, por ello está permitido mucho)
Requisitos de los constructores
Estilo, tipo de techo, tipo de edificio – casa unifamiliar moderna, techo a dos aguas o a cuatro aguas
Sótano, número de plantas – sótano completo, 2 plantas
Número de personas, edad – 2 (hombre 28; mujer 29), planeados 2 niños
Necesidad de espacio en planta baja y primera planta – aprox. 140 m²
Oficina: ¿uso familiar o teletrabajo? – oficina absolutamente necesaria
Número de invitados para dormir al año – 2 personas varias veces al año (familia y amigos que vienen de visita)
Arquitectura abierta o cerrada – abierta
Construcción conservadora o moderna – moderna
Cocina abierta, isla de cocina – cocina separada con gran puerta corredera al comedor
Número de asientos en el comedor – 6
Chimenea – no
Muro para música/estéreo – no
Balcón, terraza en techo – no
Garaje, cochera – garaje prefabricado 3x6m o 3x9m
Huerto útil, invernadero – pequeño cultivo útil
Otras peticiones/detalles/hábitos diarios, con razones por qué sí o no – orientación hacia el sur y oeste, dado que allí está el sol y pocos vecinos, construir cerca de la calle para tener más jardín pero no justo en la calle para evitar refuerzo de acera al construir el sótano
Diseño de la casa
¿Quién hizo el diseño? – diseñador de una empresa constructora
¿Qué gusta especialmente? ¿Por qué? – diseño casi completamente según nuestras ideas, cumple con todos nuestros requisitos, nos gusta especialmente la distribución en el baño
¿Qué no gusta? ¿Por qué? – la cocina debe cerrarse aún – la distancia en el salón entre la pared sur (hacia el jardín) y la pared interior (hacia la escalera) podría ser algo pequeña (aprox. 4 m) para colocar un sofá y un mueble de salón. Tenemos que verlo de nuevo en una casa modelo o algo parecido para ver si la distancia es suficiente – quizá reducir oficina en 50 cm para crear espacio para un armario empotrado (zapatos, chaquetas, etc.) – la distancia entre bañera y lavabo podría ser demasiado pequeña. También debemos revisarlo en vivo.
Estimación de precio según arquitecto/diseñador: 355.000 (oferta disponible)
Límite personal de precio para la casa, incluyendo equipamiento: 500.000 (incluyendo costos adicionales)
Tecnología de calefacción preferida: bomba de calor aire-agua
Si tuvierais que prescindir, ¿de qué detalles o ampliaciones?
Podéis prescindir: ampliación del sótano, KFW 55
No podéis prescindir: sótano, oficina
¿Por qué el diseño es así como es ahora? Por ejemplo
¿Diseño estándar del diseñador? – diseño creado en consenso con nosotros (de la primera conversación). Sin embargo, algunos detalles aún deben revisarse
¿Deseos cumplidos por el arquitecto? – ver arriba
Oferta
Servicios incluidos en la descripción del servicio y en la oferta:
- 88 m² de base, aprox. 138 m² de superficie habitable
- 2 plantas completas y sótano completo
- Techo a cuatro aguas
- Solicitud de construcción, planificación de ejecución, cálculo estático, certificado de ahorro energético, dirección de obra
- Toilette de obra, andamio, eliminación de residuos y escombros, instalación de obra
- Altura de obra planta baja 2,645 m, planta superior 2,77 m
- Revoque de cal y cemento y revoque de acabado - aprox. 5 cm de solado
- Aislamiento térmico y acústico bajo el solado
- Tirantes aislantes en la zona de pared sin cortar
Sótano:
- Excavación, relleno y compactación
- 1 ventana por habitación 88,5 x 76 cm incluyendo foso de luz de plástico y rejilla galvanizada
- Revoque de zócalo (revoque barrera M3) y pintura
- Impermeabilización horizontal y vertical
- Placas protectoras para muros
- Cuarto de lavado y planchado con todas las conexiones
- Conductos de conexión a planta baja y ático
- Caja de contador eléctrico
- Altura de obra 2,375 m
- Acabado interior sótano: calefacción por suelo radiante, revoque interior, solado con aislamiento, instalación eléctrica, alféizares de ventana, puertas interiores
Energía:
- Bomba de calor aire-agua Daikin Ultra R-32 Bluevolution
- Calefacción por suelo radiante con control por habitación
- Test Blower Door
- Hormigón celular (30 cm), monolítico
- Paredes interiores también de hormigón celular
Revoque interior
- Revoque de yeso aplicado a máquina Q2 (suplemento Q3 5€ / m²)
- Juntas de techo enmasilladas
Baños:
- Baño con ducha en planta baja (ducha a nivel del suelo)
- Baño completo (ducha a nivel del suelo y bañera)
Ventanas y puertas:
- Puerta de entrada de aluminio (Fa. Rodenberg), con y sin cristal
- 8 persianas eléctricas, las demás con cintas (suplemento persianas eléctricas 437 € / unidad)
- Ventanas con herrajes RC1 - 28 m² de superficie de ventanas
- Ventanas exteriores antracita, interior blanco
- Fa. Rehau
- Alféizar exterior de granito
- Alféizar interior de mármol
- Puertas interiores con recubrimiento CPL, tablero de nido de abeja
- Ventanas triple vidrio (también en sótano)
Escalera:
- Escalera de madera maciza con barandilla o escalera de hormigón bruto con trastero en el sótano pero sin barandilla, pasamanos ni revestimiento final
Techo:
- Techo con vigas de madera laminada, aislado, escalera plegable al ático
- Tubo vacío para instalación fotovoltaica hacia cuarto de lavado
- Voladizos de techo con tablas de madera perfiladas pintadas del color deseado
- Voladizo de techo aprox. 30 cm, tejas de hormigón, Braas, tipo Harz
- Membrana transpirable bajo tejado
- Canalones y bajantes de titanio-zinc
- Aislamiento de lana mineral
- Revestimiento de placas de yeso-cartón
Electricidad:
- Caja de contadores con campo para contadores
- Distribuidor
- Interruptores automáticos
- Busch y Jäger / Gira
- Aproximadamente 40 enchufes incluidos (suplemento se cobra directamente con el electricista aprox. 45 € / unidad)
- Timbre
- 1x teléfono, 1x antena
Sanitarios
- Tuberías de agua fría y caliente con tubos VPE
- Reductor de presión - filtro fino auto-limpiable
- Grifo de jardín - Fa. Vigour (Clivia y One)
- Lavabo, fregadero, grifo mezclador, inodoro, bañera empotrada, plato de ducha
Servicios adicionales opcionales:
- Casa KFW 55: más aislamiento en losa y techo, muro exterior 36,5 en vez de 30 cm (coste adicional 15.800 €)
- Sótano impermeabilizado 19.343 €
- por m² de superficie de ventana 793 €
- si el sótano no se termina, ahorro de costes 14.000 €
No incluido:
- Trabajos de azulejos (material y mano de obra)
- Estimación de costes 8.000 €
- Revestimientos de suelo - estimación 6.000 € (instalación por cuenta propia)
- Pintura - estimación 3.000 € (solo material)
- Cochera/Garaje - estimación 10.000 € (garaje prefabricado o cochera)
- Instalaciones exteriores - estimación 5.000 € (mucha mano de obra propia, se hará poco a poco)
- Demolición - estimación 40.000 € (calculado generosamente, más bien 25-30.000 €)
- Selección de materiales - estimación 10.000 € (valor de experiencia del proveedor)
- Plataforma de entrada y cubierta
- Cocina
- Protección de excavación
- Enchufes adicionales
- Otros - ???
Costos adicionales de construcción:
- Estimación total 40.000 € por el proveedor - permiso de construcción y revisión estática (si es necesario)
- Medición final, replanteo grueso y detallado
- Zanja para alcantarillado, pozo de registro
- Conexiones de alcantarillado, agua, electricidad, teléfono
- Nivelación
- Cisterna (si es necesario)
- Seguros
- Electricidad y agua de obra
- Transporte y eliminación de tierra (como ya hay un hueco para sótano, este punto no será tan grande como de costumbre)
- Informe del suelo
- Notaría e inscripción en el registro de la propiedad
Resumen de costos:
- Terreno 0 €
- Precio de la casa 355.000 €
- Demolición 40.000 €
- Costos adicionales de construcción 40.000 €
- Otros 42.000 €
- Costos totales aprox. 477.000 € - Presupuesto 475.000 - 495.000 €
Otras consideraciones:
- tomar la opción KFW, ya que la subvención cubre los costos adicionales. Sin embargo, depende de las condiciones del préstamo de nuestro banco si vale la pena, porque KFW solo ofrece un tipo fijo de diez años
- Costos totales manejables, pero sin margen adicional. El margen ya está incluido generosamente en demolición y costos adicionales. Todavía necesitamos un presupuesto para la demolición para poder evaluar mejor
¡Esperamos con interés vuestras opiniones y sugerencias!
- ¿Qué cambiaríais en el plano?
- ¿Es la estimación de costos realista según vuestra experiencia?
- ¿Qué puntos faltan?
- ¿He olvidado costos importantes?
- ¿Qué más os ha llamado la atención?
¡Saludos cordiales!
mi esposa (29) y yo (28) planeamos construir nuestra propia casa el próximo año. Por ello, me gustaría en este momento describir nuestro proyecto de construcción y recoger vuestros conocimientos expertos sobre nuestras ideas, planes y una oferta existente.
Estado actual:
Hemos heredado un terreno en el área metropolitana de Frankfurt a.M. (aprox. 420 m², ver extracto catastral). El terreno aún tiene una construcción. Año de construcción aprox. 1929 y no renovable, con sótano completo.
Nuestro plan:
Demoler la casa antigua y construir una nueva. La casa antigua está casi en el límite con el vecino y justo en la acera. La casa nueva no debe estar más en el límite con el vecino, sino que debe estar retirada. Se permitiría construir en la acera, pero por razones de costo (soporte de la acera) y planificación del espacio no es deseado actualmente por nosotros. Por eso la casa se retirará 3-4 m hacia el oeste y 1-2 m hacia el sur.
Está planeada una casa con aprox. 135-140 m² de superficie habitable y sótano completo (sótano útil).
Plan de ordenación y restricciones
Tamaño del terreno - 420 m², ver extracto catastral
Pendiente - ninguna
Coeficiente de ocupación del suelo
Coeficiente de utilización del suelo
Ventanas de construcción, líneas de edificación y límites
Edificación en el borde - edificación permitida en la calle, no en el límite con el vecino como el antiguo edificio actual
Número de plazas de aparcamiento
Número de plantas
Tipo de techo
Estilo arquitectónico
Orientación
Alturas y limitaciones máximas
Otras especificaciones - edificación según §34 (hay prácticamente todo tipo de construcciones en el vecindario, por ello está permitido mucho)
Requisitos de los constructores
Estilo, tipo de techo, tipo de edificio – casa unifamiliar moderna, techo a dos aguas o a cuatro aguas
Sótano, número de plantas – sótano completo, 2 plantas
Número de personas, edad – 2 (hombre 28; mujer 29), planeados 2 niños
Necesidad de espacio en planta baja y primera planta – aprox. 140 m²
Oficina: ¿uso familiar o teletrabajo? – oficina absolutamente necesaria
Número de invitados para dormir al año – 2 personas varias veces al año (familia y amigos que vienen de visita)
Arquitectura abierta o cerrada – abierta
Construcción conservadora o moderna – moderna
Cocina abierta, isla de cocina – cocina separada con gran puerta corredera al comedor
Número de asientos en el comedor – 6
Chimenea – no
Muro para música/estéreo – no
Balcón, terraza en techo – no
Garaje, cochera – garaje prefabricado 3x6m o 3x9m
Huerto útil, invernadero – pequeño cultivo útil
Otras peticiones/detalles/hábitos diarios, con razones por qué sí o no – orientación hacia el sur y oeste, dado que allí está el sol y pocos vecinos, construir cerca de la calle para tener más jardín pero no justo en la calle para evitar refuerzo de acera al construir el sótano
Diseño de la casa
¿Quién hizo el diseño? – diseñador de una empresa constructora
¿Qué gusta especialmente? ¿Por qué? – diseño casi completamente según nuestras ideas, cumple con todos nuestros requisitos, nos gusta especialmente la distribución en el baño
¿Qué no gusta? ¿Por qué? – la cocina debe cerrarse aún – la distancia en el salón entre la pared sur (hacia el jardín) y la pared interior (hacia la escalera) podría ser algo pequeña (aprox. 4 m) para colocar un sofá y un mueble de salón. Tenemos que verlo de nuevo en una casa modelo o algo parecido para ver si la distancia es suficiente – quizá reducir oficina en 50 cm para crear espacio para un armario empotrado (zapatos, chaquetas, etc.) – la distancia entre bañera y lavabo podría ser demasiado pequeña. También debemos revisarlo en vivo.
Estimación de precio según arquitecto/diseñador: 355.000 (oferta disponible)
Límite personal de precio para la casa, incluyendo equipamiento: 500.000 (incluyendo costos adicionales)
Tecnología de calefacción preferida: bomba de calor aire-agua
Si tuvierais que prescindir, ¿de qué detalles o ampliaciones?
Podéis prescindir: ampliación del sótano, KFW 55
No podéis prescindir: sótano, oficina
¿Por qué el diseño es así como es ahora? Por ejemplo
¿Diseño estándar del diseñador? – diseño creado en consenso con nosotros (de la primera conversación). Sin embargo, algunos detalles aún deben revisarse
¿Deseos cumplidos por el arquitecto? – ver arriba
Oferta
Servicios incluidos en la descripción del servicio y en la oferta:
- 88 m² de base, aprox. 138 m² de superficie habitable
- 2 plantas completas y sótano completo
- Techo a cuatro aguas
- Solicitud de construcción, planificación de ejecución, cálculo estático, certificado de ahorro energético, dirección de obra
- Toilette de obra, andamio, eliminación de residuos y escombros, instalación de obra
- Altura de obra planta baja 2,645 m, planta superior 2,77 m
- Revoque de cal y cemento y revoque de acabado - aprox. 5 cm de solado
- Aislamiento térmico y acústico bajo el solado
- Tirantes aislantes en la zona de pared sin cortar
Sótano:
- Excavación, relleno y compactación
- 1 ventana por habitación 88,5 x 76 cm incluyendo foso de luz de plástico y rejilla galvanizada
- Revoque de zócalo (revoque barrera M3) y pintura
- Impermeabilización horizontal y vertical
- Placas protectoras para muros
- Cuarto de lavado y planchado con todas las conexiones
- Conductos de conexión a planta baja y ático
- Caja de contador eléctrico
- Altura de obra 2,375 m
- Acabado interior sótano: calefacción por suelo radiante, revoque interior, solado con aislamiento, instalación eléctrica, alféizares de ventana, puertas interiores
Energía:
- Bomba de calor aire-agua Daikin Ultra R-32 Bluevolution
- Calefacción por suelo radiante con control por habitación
- Test Blower Door
- Hormigón celular (30 cm), monolítico
- Paredes interiores también de hormigón celular
Revoque interior
- Revoque de yeso aplicado a máquina Q2 (suplemento Q3 5€ / m²)
- Juntas de techo enmasilladas
Baños:
- Baño con ducha en planta baja (ducha a nivel del suelo)
- Baño completo (ducha a nivel del suelo y bañera)
Ventanas y puertas:
- Puerta de entrada de aluminio (Fa. Rodenberg), con y sin cristal
- 8 persianas eléctricas, las demás con cintas (suplemento persianas eléctricas 437 € / unidad)
- Ventanas con herrajes RC1 - 28 m² de superficie de ventanas
- Ventanas exteriores antracita, interior blanco
- Fa. Rehau
- Alféizar exterior de granito
- Alféizar interior de mármol
- Puertas interiores con recubrimiento CPL, tablero de nido de abeja
- Ventanas triple vidrio (también en sótano)
Escalera:
- Escalera de madera maciza con barandilla o escalera de hormigón bruto con trastero en el sótano pero sin barandilla, pasamanos ni revestimiento final
Techo:
- Techo con vigas de madera laminada, aislado, escalera plegable al ático
- Tubo vacío para instalación fotovoltaica hacia cuarto de lavado
- Voladizos de techo con tablas de madera perfiladas pintadas del color deseado
- Voladizo de techo aprox. 30 cm, tejas de hormigón, Braas, tipo Harz
- Membrana transpirable bajo tejado
- Canalones y bajantes de titanio-zinc
- Aislamiento de lana mineral
- Revestimiento de placas de yeso-cartón
Electricidad:
- Caja de contadores con campo para contadores
- Distribuidor
- Interruptores automáticos
- Busch y Jäger / Gira
- Aproximadamente 40 enchufes incluidos (suplemento se cobra directamente con el electricista aprox. 45 € / unidad)
- Timbre
- 1x teléfono, 1x antena
Sanitarios
- Tuberías de agua fría y caliente con tubos VPE
- Reductor de presión - filtro fino auto-limpiable
- Grifo de jardín - Fa. Vigour (Clivia y One)
- Lavabo, fregadero, grifo mezclador, inodoro, bañera empotrada, plato de ducha
Servicios adicionales opcionales:
- Casa KFW 55: más aislamiento en losa y techo, muro exterior 36,5 en vez de 30 cm (coste adicional 15.800 €)
- Sótano impermeabilizado 19.343 €
- por m² de superficie de ventana 793 €
- si el sótano no se termina, ahorro de costes 14.000 €
No incluido:
- Trabajos de azulejos (material y mano de obra)
- Estimación de costes 8.000 €
- Revestimientos de suelo - estimación 6.000 € (instalación por cuenta propia)
- Pintura - estimación 3.000 € (solo material)
- Cochera/Garaje - estimación 10.000 € (garaje prefabricado o cochera)
- Instalaciones exteriores - estimación 5.000 € (mucha mano de obra propia, se hará poco a poco)
- Demolición - estimación 40.000 € (calculado generosamente, más bien 25-30.000 €)
- Selección de materiales - estimación 10.000 € (valor de experiencia del proveedor)
- Plataforma de entrada y cubierta
- Cocina
- Protección de excavación
- Enchufes adicionales
- Otros - ???
Costos adicionales de construcción:
- Estimación total 40.000 € por el proveedor - permiso de construcción y revisión estática (si es necesario)
- Medición final, replanteo grueso y detallado
- Zanja para alcantarillado, pozo de registro
- Conexiones de alcantarillado, agua, electricidad, teléfono
- Nivelación
- Cisterna (si es necesario)
- Seguros
- Electricidad y agua de obra
- Transporte y eliminación de tierra (como ya hay un hueco para sótano, este punto no será tan grande como de costumbre)
- Informe del suelo
- Notaría e inscripción en el registro de la propiedad
Resumen de costos:
- Terreno 0 €
- Precio de la casa 355.000 €
- Demolición 40.000 €
- Costos adicionales de construcción 40.000 €
- Otros 42.000 €
- Costos totales aprox. 477.000 € - Presupuesto 475.000 - 495.000 €
Otras consideraciones:
- tomar la opción KFW, ya que la subvención cubre los costos adicionales. Sin embargo, depende de las condiciones del préstamo de nuestro banco si vale la pena, porque KFW solo ofrece un tipo fijo de diez años
- Costos totales manejables, pero sin margen adicional. El margen ya está incluido generosamente en demolición y costos adicionales. Todavía necesitamos un presupuesto para la demolición para poder evaluar mejor
¡Esperamos con interés vuestras opiniones y sugerencias!
- ¿Qué cambiaríais en el plano?
- ¿Es la estimación de costos realista según vuestra experiencia?
- ¿Qué puntos faltan?
- ¿He olvidado costos importantes?
- ¿Qué más os ha llamado la atención?
¡Saludos cordiales!