Financiación para la construcción de una casa unifamiliar en el sur de Alemania de 180 m²

Hola a todos,

tenemos la oportunidad de conseguir un terreno en una zona de nueva construcción en el sur de Alemania y estamos pensando en cómo afrontar mejor el asunto y con qué costes deberíamos contar.

Se conocen los habituales 3000€/m² más costes adicionales de construcción, más otros costes adicionales, más el terreno.

Ya poseemos una casa adosada que compramos hace varios años y que venderíamos tras la finalización de la nueva casa.

Nuestra casa adosada actual tiene 200m² de terreno, año de construcción 2007, instalación fotovoltaica, bomba de calor Jeisha con calefacción por suelo radiante (instalada por nosotros y operada con Heishamon), 125m² de superficie habitable más 55m² de sótano parcialmente acondicionado como espacio habitable.

El sueño de una casa unifamiliar independiente nunca nos ha abandonado, aunque en realidad ya lo habíamos dado por perdido.
Por eso nos sorprendió aún más cuando ahora recibimos la confirmación para un terreno.
El lugar exacto para construir todavía nos lo asignarán, solo hemos priorizado hasta ahora.

Pero en una época con costes de construcción tan altos, aunque no soy precisamente torpe con las manos, sigo teniendo un gran respeto hacia un nuevo proyecto de construcción.

La zona de construcción debería ser esta: "Engwiesen II - 1. Bauabschnitt"

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Particularidades:
[LIST]
[*]Diferencia de altura en parte entre 1 y 2 m en toda la superficie del terreno
[*]en caso de cubierta en faldón o plana, debe estar parcialmente cubierta de vegetación, lo cual considero algo contraproducente para la obligatoriedad de la fotovoltaica en BW (es decir, costes dobles)
[*]Obligación de conexión a calefacción urbana fría (obligación de compra de bomba de calor Waterkotte agua-sal con contrato de mantenimiento y contrato eléctrico para la bomba de calor)
[*]La capa de humus debe ser redistribuida en el terreno

Actividades realizadas con un contratista general:

Hasta ahora hemos hablado con un contratista general, que me gustó menos bien. Es conocido en la región y tiene muy buenas valoraciones online, pero eso no quiere decir nada.
Cosas que no me han gustado de él:

[*]Solo construye con YTONG (sé que se debería dejar a los albañiles hacer la mampostería porque conocen mejor el trabajo)
[*]solo utiliza ventanas de plástico
[*]quiso venderme una puerta corredera elevable (que explícitamente no deseaba)
[*]Para tejado a dos aguas no quiere construir con cumbrera abierta (costes demasiado elevados para él)
[*]Erker y salientes no suponen diferencia de coste para él (me quedé un poco sorprendido, porque esto contradice todo lo que conozco, volumen sencillo, etc.)
[*]solo utiliza ventanas de plástico
[*]quería una calefacción en la pared detrás de la ducha del baño --> él no puede hacer esto
[*]Desaconseja escalera maciza (bueno, cuestión de gusto, diseño y coste)
[*]Valora las excavaciones con 30-35 k€ para la losa, con sótano 40-45 k€ (bien, podría encajar)

Sobre nuestra casa:

[*]Losa o sótano/semisótano según la regla de sótanos de
[*]180m² de superficie habitable, 1 habitación de trabajo en planta baja, 2 habitaciones de niños, dormitorio principal con vestidor y baño independiente, baño infantil en planta superior, trastero en planta superior
[*]Escalera maciza, recta o en forma de U como escalera con descansillo
[*]volumen sencillo
[*]teja a dos aguas con cumbrera abierta 25 grados o cubierta en faldón 8 grados (por desgracia cubierta vegetal)
[*]Planificar acristalamientos fijos para ahorrar dinero

Presupuesto:

[*]Intento ahorrar con volumen sencillo
[*]450.000€ para la casa sin costes adicionales de construcción (será muy difícil) sin garaje, 2500€/m²

Ahora nuestro plan:

[*]Encargar el levantamiento topográfico del terreno antes de hablar con contratistas generales
[*]Encargar las fases 1+2 de servicios al arquitecto
[*]Esperar
[*]Solicitar ofertas a contratistas generales o continuar con el arquitecto hasta la fase 5

Mis preguntas:

[*]¿Dónde podría ahorrar más?
[*]¿Es posible hoy en día construir con 2000-2500€ por m² si se quiere?
[*]¿Cómo actuaríais?
[*]¿Contratación separada, sí o no?
[*]¿Dónde están las trampas?

Saludos

La (!) trampa es la obligación de calefacción local fría. Habría que saber con más detalle si eso se convierte en un criterio absoluto de exclusión...

[*]¿Dónde se puede ahorrar todavía?
[*]¿Todavía se pueden conseguir hoy en día 2000-2500€ por m² si se quiere?
[*]¿Cómo procederíais?
[*]¿Contratación por separado, sí o no?
[*]¿Dónde están los riesgos?

1. Trabajos propios - Ya has instalado un Jeisha y tienes habilidades básicas. Entonces instala tú mismo los suelos, arregla bien las paredes, haz la instalación fina de los baños completamente solo (por ejemplo, atornillar el váter se puede hacer bien uno mismo y comprar los artículos sanitarios personalmente), instala tú mismo la calefacción por suelo radiante + aislamiento debajo (muchos instaladores de calefacción ofrecen hacerse cargo de la inspección y garantía) etc.
2. 2000€/m² no funciona, a menos que elijas la casa más barata del proveedor más barato (y aún en Town & Country estarás un poco por encima, no estarás llave en mano y la replanificación para Waterkotte tampoco está incluida) o pongas mucha mano de obra propia (ver punto 1). 2500€/m² sí es posible con moderación en la construcción (lo que no veo en tu caso ==> nada de ventanas de plástico, calefacción mural en el baño, escalera maciza...) y/o trabajo propio.
3. Yo siempre haría todo con el arquitecto y metería la mayor cantidad posible de mano de obra propia.
4. Sí, ver punto 3.
5. Planificación y arquitecto competente. Una buena planificación puede hacer que una casa de 160m² sea más útil que una de 200m² ==> cuesta el arquitecto, pero ahorra una cantidad de tres cifras en la construcción.

¡La (!) trampa es la obligación de la calefacción local fría. Habría que saber con más detalle si esto se convierte en un criterio de exclusión absoluto...

Desafortunadamente, hay algunas condiciones sobre las condiciones de conexión, etc.

1. Trabajos propios - Ya has instalado un Jeisha y tienes habilidades básicas. Entonces coloca tú mismo los pisos, embellece las paredes, haz la instalación final de los baños completamente solo (atornillar el inodoro, etc., se puede hacer bien uno mismo y comprar los artículos sanitarios por cuenta propia), instala tú mismo la calefacción por suelo radiante y el aislamiento debajo (muchos instaladores de calefacción ofrecen que ellos hagan la inspección y asuman la garantía), etc.
2. 2.000€/m² no es posible, a menos que elijas la casa más barata del proveedor más barato (y aún con Town & Country estarás un poco por encima, pero no estarás con llave en mano y el replanteo a Waterkotte tampoco está incluido) o pongas mucho trabajo propio masivo (ver punto 1). 2.500€/m² sí es posible con moderación en la construcción (lo que no veo en ti ==> sin ventanas de plástico, calefacción en pared en el baño, escalera maciza...) y/o trabajo propio.
3. YO siempre aprovecharía toda la gama con el arquitecto y aportaría tanto trabajo propio como sea posible.
4. Sí, ver punto 3.
5. Planificación y un arquitecto competente. Una buena planificación puede hacer que una casa de 160 m² sea más utilizable que una de 200 m² ==> cuesta al arquitecto, pero ahorra una cantidad de tres cifras en la construcción.

Hola gracias. Sí, el Jeisha lo hice completamente yo mismo en lo eléctrico y lo hidráulico con la ayuda del foro HTD. En realidad soy técnico en mecatrónica de la industria automotriz, pero luego estudié ingeniería y también trabajo en eso. Trabajos propios que me atrevo a hacer: colocar/montar la calefacción por suelo radiante con el colector de circuitos y la inspección del calefactor, colocar serpentines de calefacción en pared, planificar y colocar la instalación eléctrica con la inspección del electricista, he hecho múltiples veces tablaroca en la casa actual colgando techos, levantando paredes, enmasillando Q4, también he hecho una instalación fotovoltaica, también un Wallbox, azulejos también, me atrevo con el baño, planificar la calefacción, planificar la electricidad.
Estoy abierto a ventanas de plástico si están bien hechas.
Si hace falta, también puedo manejar excavadora, he manejado carretillas elevadoras de 6 toneladas años en el trabajo. Creo que ahí no se puede ahorrar mucho.

Lo que definitivamente no me atrevo es a la obra gruesa/sótano, techo, ventanas, aislamiento térmico exterior (WDVS).

Hola gracias. Sí, la Jeisha la hice completamente yo mismo en lo eléctrico y en lo hidráulico con la ayuda del foro HDT. En realidad soy técnico en mecatrónica en la industria automotriz, pero luego estudié ingeniería y también trabajo en eso. Trabajos propios que me atrevo a hacer: instalar/colocar calefacción por suelo radiante con distribuidor de circuitos y con la aprobación del instalador, colocar serpentines para calefacción en pared, planificar y hacer electricidad con la aprobación del electricista, construcción en seco ya he hecho varias veces en la casa actual con falsos techos, levantar paredes, enyesar en Q4, también he instalado paneles fotovoltaicos, también wallbox, también he puesto azulejos, me atrevo también al baño, planificar calefacción, planificar electricidad.
Estoy abierto a ventanas de plástico, si están bien hechas.
En caso de emergencia también puedo manejar excavadora, he conducido carretillas elevadoras de 6 toneladas durante años en el trabajo. Creo que ahí no se puede ahorrar mucho.

Lo que no me atrevo es definitivamente obra gruesa/sótano, techo, ventanas, aislamiento térmico exterior (WDVS).

Entonces ya puedes reducir mucho tus costes ("pero eso cuesta tiempo"). He hecho una rehabilitación integral por debajo del estándar KfW55 en EL por mucho menos de 1.000€/m². Así que en EL se puede hacer bastante.