Financiación de un apartamento en propiedad para alquiler

Hola a todos,

hemos vivido 7 años en el apartamento en cuestión, al mudarnos se descubrió que el arrendador quiere vender por motivos de edad (más de 80 años). Le hice una oferta que, sorprendentemente, aceptó.

Se piensa en alquilar la propiedad a terceros y en 30 años, cuando nos jubilemos, posiblemente será nuestra residencia para la jubilación.

Me dirijo a ustedes con las siguientes preguntas:
1. Actualmente he consultado con Dr. Klein, Interhyp y VR Bank München Land eG, con citas aproximadamente dentro de una semana.
2. ¿Qué otros bancos/financiadores inmobiliarios que se adecuen a mi perfil existen en el área de Múnich?
3. Tiendo a una vinculación del tipo de interés fijo por 30 años; en ese plazo la vivienda estaría pagada y no tendría que preocuparme por una financiación posterior. ¿Ven desventajas además del hecho de que no todos los bancos ofrecen esto y claro, que la tasa de interés sube un poco? (¿cuál es el rango típico?)
4. Sería posible una financiación del 80%, pero para comprometer menos capital propio me parece más agradable el 90% - ¿cuál es la opinión general al respecto?

Aquí el marco:

Tengo 37 años, mi pareja 36, nuestro peque 1 año, probablemente venga un segundo en los próximos 2 o 3 años...
Trabajo desde hace 14 años en un campeón oculto sólido y actualmente soy jefe de departamento.
Financiación/compra sólo por mí.

Ingresos

Yo 4800€ netos
Ella 1800€ netos (prestación por paternidad+) (después 3000 en media jornada)

Gastos del hogar

2800€ alquiler (Bienvenido a Múnich)
2000€± vida (ropa, comida, seguro, ...)

Cálculo de financiamiento

385000 precio de compra
+25000 costos de renovación (baño completo, parquet en todas las habitaciones, plaza de garaje subterráneo) (financiados con aumento de valor)
=410000 valor del inmueble
+25000 costos adicionales de compra
=435000 necesidad total

con financiación del 80%
435000 necesidad total
-328000 (80%)
=107000 capital propio (posible, pero me sentiría más cómodo si tuviera algo más ahorrado)

con financiación del 90%
435000 necesidad total
-369000 (90%)
=66000 capital propio

Financiación

Préstamo con amortización constante
Pues, muchas preguntas
¿Financiación del 80% o 90%?
¿Vinculación por 20 o incluso 30 años?
Debido a pagos adicionales sería recomendable la amortización anticipada (~2-5% anual)
La meta es una cuota mensual de +-1200€
Calculo una tasa de interés del 1,3 - 1,5% y aún busco el punto óptimo dentro de los parámetros mencionados...

Apartamento

385000 precio de compra
81667 Múnich Haidhausen - ubicación realmente buena
Construcción de los años 70
2 habitaciones, 61 m2
5º piso con ascensor
Balcón al sur
Plaza de aparcamiento dúplex arriba
Alquiler alrededor de 22 a 25€ por metro cuadrado después de la renovación

Gracias

Twistedhead

Para un objeto para alquilar, prevería una financiación máxima y que sea a largo plazo.

Dejar que ofrezcan 30 años y 20 años.

También preguntaría a la Allianz.

Yo calculo con una tasa de interés de 1,3 - 1,5%

ROFL - Estás lejos de eso si quieres una financiación de 20-30 años para el 100-10% del valor de tasación. Para 20 años apuesto a aproximadamente 1,50, para 25 años a 1,70 y para 30 años alrededor de 2% (son intereses actuales del ámbito cooperativo). Asumiendo tu amortización de alrededor del 3%.

¿Qué otros bancos/financieros inmobiliarios que se ajusten a mi perfil existen en el área de Múnich?

No necesitas más.

Tiende a un plazo fijo de interés de 30 años, en ese periodo el piso estaría pagado y no tendría que preocuparme por una financiación posterior - ¿ven desventajas aparte del hecho de que no todos los bancos ofrecen esto y, por supuesto, de que la tasa de interés sube un poco?

No, no hay más desventajas.

Financiación/compra solo por mí.

Podría ser complicado para el banco (solo un ingreso, pero un hogar de 3 personas con gastos altos - los ingresos de la esposa no se consideran porque no es prestataria).

4. Sería posible una financiación del 80%, para atar menos capital propio prefiero el 90% - ¿cuál es la sensación general sobre esto?

El 80% o 90% siempre se refiere al precio de compra sin costes adicionales o al valor de tasación, que tampoco incluye costes adicionales. El 90% para ti significa que el banco debería financiar más de lo que vale la propiedad...

Hola,

gracias lastdrop y nordanney por vuestros comentarios

ROFL - Pero estás muy lejos con una financiación del 100-10% del valor de garantía, si realmente quieres 20-30 años.
Para 20 años calculo alrededor de 1,50, para 25 años alrededor de 1,70 y para 30 años cerca del 2% (son intereses actuales del sector cooperativo). Suponiendo una amortización del 3% aproximadamente.

El 80% o 90% siempre se refieren al precio de compra sin costos adicionales o al valor de garantía, que tampoco incluye los costos adicionales. El 90% significa para ti que el banco debería financiar más de lo que vale la propiedad...

Tal vez aquí tengo todavía una laguna o me he expresado mal. No entiendo aún tu suposición de una financiación del 100% o 110%.

1. Precio de compra es 385000€
2. Quiero renovar y calculo para eso 25000€.
3. Supongo que la renovación aumenta el valor, por lo tanto resulta un valor de propiedad de 410000.
4. De eso financio el 80% -> 328000€
5. o el 90% -> 369000€
6. Los costos adicionales de compra (25000€) y el 20% restante (10%) salen del capital propio.
7. El capital propio a emplear es así 107000€ (66000€).

¿He cometido algún error en alguna parte?

Otra pregunta - ¿qué pasa si el valor de la propiedad difiere del precio de compra? Es decir, precio de compra < valor?

Gracias

TwistedHead

Me gustaría renovar y para ello destinaré 25.000€.

Los 25 T€ no aumentan el valor del piso en su totalidad; por ejemplo, se quitarán el baño existente o los suelos actuales.
Calcula 385 T€ KP + 15 T€ aumento de valor = 400 T€ valor del piso. De esto, el banco suele descontar un 10% por seguridad para llegar a un valor de tasación = 360 T€ valor del piso para el banco.
Sin embargo, tú querrías, por ejemplo, financiar el "90%" = 369 T€. Así que son 9 T€ más de lo que vale el piso (desde la perspectiva del banco). Por eso mis tipos de interés actuales para un préstamo con garantía del 100 al 110%.

Otra pregunta: ¿qué pasa si el valor de la propiedad difiere del precio de compra? Es decir, ¿precio de compra < valor?

¿Cuál sería la razón para eso? En el tráfico normal de negocios, el precio de compra = valor de mercado. Las excepciones son, por ejemplo, compras dentro de la familia.
Si el piso valiera más que el precio de compra, otra persona lo compraría, porque nadie regala dinero.

Claro, muchos compradores de inmuebles se engañan pensando que hacen una ganga, pero hoy en día ya no hay gangas. Tampoco puedes vender eso a ningún banco.

Como ya se mencionó, precio de compra = valor = valor hipotecario de la propiedad. Consideramos el 50% de la renovación comprobada como aumento de valor. Veo como crítico financiarlo solo con ese ingreso. Recalcularíamos al menos el neto con la clase impositiva 4. ¿4.800€ netos con o sin seguro privado de salud? Como AL en hidden champion en Múnich, es más bien un ingreso pequeño. También me cuesta apoyar algo así si alguien no adquiere una propiedad por sí mismo y además paga 2.800€ de alquiler.