Financiación de una casa usada

Hola participantes del foro,

he encontrado una casa usada muy bonita con un terreno bonito. Es del año 1999, solo habría que pintar las paredes y se podría entrar a vivir. Debería costar 260K,-€ más los gastos adicionales, y hay 100K,-€ de capital propio disponibles. Por lo tanto, se deben financiar 190K,-€ con las siguientes condiciones:

[*]Plazo 20 años, amortización total
[*]Cuota mensual 950
[*]Ingreso familiar 4K
[*]Edad 40 años
[*]No hay otras deudas.

Pensé que sonaba bien, pero resultó ser una financiación del 120%. Supongo que el banco valora la propiedad muy bajo, ya que se trata de una casa de estructura de madera en el campo.

¿Qué consecuencias tiene para mí la financiación del 120%?

Cabe añadir que las condiciones mencionadas provienen de un asesor financiero regional, no de una evaluación concreta de un banco sobre el inmueble específico.

Muchas gracias por sus respuestas

Hola

el banco financiador hará una revisión (aproximada) de la casa, es decir, evaluará la ubicación, la descripción, las fotos y otra información para definir el valor hipotecable. Este varía de banco a banco, pero de forma muy general se puede calcular con 2/3 del precio de compra, si el precio no está completamente disparatado.

En tu caso, eso significaría que se establecería un valor hipotecable de aproximadamente 175 mil euros, la diferencia tendrías que aportarla en forma de capital propio.

La brecha en tu caso, con las cifras asumidas, sería de 15 mil euros, aunque se cerraría si encuentras un banco que asigne un valor hipotecable un 73% superior al inmueble; entonces con tu capital propio alcanzarías.

Además, también se verificará si tú/ustedes realmente disponen de 950 € en tu/su situación familiar para poder pagar el crédito.

Por eso, con el precio de compra previsto (¡quizás todavía se pueda negociar algo!?) te recomendaría consultar con dos o tres bancos locales para ver cuánto crédito podrías obtener o cómo valoran el banco/los bancos el inmueble.

Una financiación externa (internet, agentes inmobiliarios o lo que sea) siempre se puede considerar como alternativa, aunque no soy muy partidario. Yo mismo lo consideré al comprar la casa, no llegué a hacerlo y, en retrospectiva, desde mi punto de vista no fue un error.

Saludos cordiales
Dirk Grafe

Hola,

KP: 260k préstamo 190k y el banco asume una financiación del 120 % sobre la suma del préstamo. Eso significa que valoran la casa en 158k.

Me parece bastante extremo el precio de compra de 260 en comparación con la valoración de financiación de 158. Sí, los bancos se basan en el exposé, fotos y valores históricos. Sin embargo, el auge en la zona rural de Sajonia seguramente pasó de largo... Tengo familia en Sajonia.

Como comprador, me sonarían las alarmas o cuestionaría toda la situación con el banco para entender cómo llegan a 158k.

¿Cuánto tiempo lleva la casa desocupada? ¿En qué rango de precios se venden otras casas allí?

De lo contrario, buena idea de también consultar con el banco de siempre. Ellos deberían conocer el mercado local. Al final, en cuanto a las condiciones, personalmente me daría igual si la financiación es del 350 % o del 60 % si la tasa de interés es adecuada.

Solo la valoración, eso me da mala espina. Las condiciones marco encajan contigo.

Quizás también serían interesantes algunos datos sobre la casa. Si solo tiene 80 m² sin sótano en un terreno con un valor de 5000.-€, entonces eso puede ser correcto. De lo contrario, en el caso de una casa más nueva, si está en buen estado, debería tener un valor más alto.

Seguro que también depende del fabricante de la casa de entramado de madera.
¿Fue realizada por un carpintero local, por un fabricante reconocido o producida en algún lugar barato en el extranjero?

Si el banco valora la propiedad en el valor de préstamo en solo 158.000 €, debería preguntar insistentemente. O bien la valoración del banco es extremadamente conservadora o el precio de compra es demasiado alto.

Con costos adicionales del 11,5 %, el precio total de compra debería ser de 258.000 € para obtener una “financiación del 100 %”, lo que significaría que debes/podrías comprar la casa por un máximo de 231.000 €. Queda la pregunta de si y cómo se puede lograr eso.

Sin embargo, la probabilidad de que el precio de compra sea demasiado alto en Sajonia es bastante alta y eso es relativamente independiente del fabricante de la casa: si la ubicación es débil, es débil. Un “carpintero local” tampoco lo mejora.

Saludos cordiales
Dirk Grafe