Viabilidad de financiación para una casa unifamiliar de 155 m²

Hola a todos,

estamos en la fase de planificación para una casa unifamiliar. Tenemos una oferta para una casa para terminar con aproximadamente 155 m², que en principio nos convence, pero tengo grandes dudas sobre si nuestra planificación de costos y financiera es realista.
El terreno nos lo regalan y, después de la urbanización, vale aproximadamente 44.000€ por unos 400 m².

Información general sobre vosotros:

[*
¿Quiénes sois? Pareja en Baden-Württemberg
[*]¿Cuántos años tenéis? Ambos 28
[*]¿Tenéis hijos? No, todavía no
[*]¿Tenéis planeados tener hijos? Planeados dentro de los próximos 1-2 años (2-3)
[*]¿A qué os dedicáis? Yo en el sector IT, ella fisioterapeuta
[*]¿Estáis empleados, autónomos, jubilados, amas de casa o amas de casa...? Ambos empleados
[*]¿Cuántas horas trabajáis? Yo 39, ella 37


Situación de ingresos y patrimonio:


[*]¿Qué ingresos tenéis (bruto/neto)? Neto juntos 4500€
[*]¿Cuánto cobráis de subsidio por hijos? 0
[*]¿Otras prestaciones como subsidio parental, subsidio por enfermedad, etc...? 0
[*]¿Cuánto capital propio tenéis? Alrededor de 110.000€ (80.000€ en efectivo, 20.000€ en ahorro para vivienda 1, 10.000€ en ahorro para vivienda 2)
[LIST]
[*]Además tenemos reservas de aproximadamente 25.000€ como "fondo de emergencia"


[*]¿Cuánto capital propio queréis invertir en el proyecto de la casa? 110.000€

Costos de vivienda:

[*]Alquiler actual (sin gastos): 150€ (el piso pertenece a mi madre)
[*]Alquiler actual (con gastos): 150€ (calefacción de leña, la leña es gratis porque es nuestro propio bosque)
[*]Electricidad: 40€
[*]Agua, saneamiento, recogida de basura: 8€
[*]Teléfono, internet, móvil: 30€

Costos de movilidad:

[*]Abono mensual de bus y tren: 75€
[*]Ahorro para coche nuevo: 200€
[*]Seguro: 0€
[*]Impuestos: 0€
[*]Combustible: 70€
[*]Reparaciones: 50€

Costos de seguros:

[*]Seguro de responsabilidad civil + accidente + viaje + hogar: 70€
[*]Seguro de invalidez laboral + seguro de jubilación: 200€

Costos de vida:

[*]Comida: 300€
[*]Costos de restaurantes: 10€
[*]Cuidado/droguería: 10€
[*]Ropa: 20€
[*]Cuotas de asociaciones: 100€
[*]Ocio (entradas, cine, café, :
[*]Donaciones: 5€
[*]Suscripciones a periódicos: 55€

Ahorros:

[*]Vacaciones: 50€
[*]Previsión para la jubilación: 40€
[*]Regalos: 20€

Otros gastos:

[*]Regalos de cumpleaños: 20€

Ingresos y sumas de gastos:

[*]Ingresos totales: 4.500€
[*]Gastos totales: 1.550€
[*]Saldo: 2.950€

Información general sobre la propiedad:

[*]¿Qué tamaño tiene el terreno? Aproximadamente 400 m²
[*]¿Cuáles son sus dimensiones? 18x22 m
[*]¿Cuál es el valor estándar del suelo? 110€
[*]¿Nueva construcción, tipo de casa? Nueva construcción, casa de madera estilo sueco con estructura ligera, estándar KfW55, ecológica
[*]¿Garajes? Carport
[*]¿Qué tamaño tiene la casa? (superficie habitable / superficie útil): 155 m² de superficie habitable
[*]¿Cuál es el valor de mercado estimado del terreno y la casa tras la finalización? Estimo 550.000€ (terreno + costos de construcción)

Costos de construcción o compra:

[*]Costo del terreno: 0€, ya que es un regalo
[*]Costos de urbanización: 8.000€ (queremos hacerlo nosotros mismos, por lo que solo material)
[*]Costos adicionales de adquisición (notario, registro, etc.): 5.000€
[*]Costos de construcción: 394.000€ casa, 12.000€ dirección de obra, 40.000€ margen de seguridad (10%)
[*]Costos accesorios de construcción: 15.000€
[*]Áreas exteriores/terraza: 10.000€
[*]Costos de financiación: ?
[*]Costos totales: 474.000€
(Me parece bastante para una casa para terminar, pero eso pertenece a otro hilo)

Otros costos:

[*]Costos de cocina: 15.000€
[*]Muebles, lámparas, decoración: 5.000€
[*]Instalación fotovoltaica: 15.000€

Resumen de costos:

[*]Costos totales: 510.000€
[*]Capital propio disponible: 110.000€
[*]Sumas a financiar: 400.000€

Datos necesarios del crédito:

[*]Importe del crédito: 400.000€
[*]Tipo de crédito: Préstamo con amortización constante
[*]Tasa de interés (anual nominal, demás efectiva): 1,53% efectivo
[*]Plazo de tipo fijo: 20 años
[*]Saldo pendiente al final del plazo fijo
[*]Duración ficticia total hasta amortización completa: 30 años
[*]Tipo de amortización inicial: 3%
[*]Cuota mensual: 1.400€
[*]¿Pagos anticipados posibles? 1 vez al año máximo 10%
[*]¿Cambio del tipo de amortización posible? 5 veces sin costo, cambio entre 1-5%

Por favor, os pido una valoración realista. ¡Gracias!

Hola a todos,

estamos en la fase de planificación de una casa unifamiliar. Tenemos una oferta para una casa en construcción de aprox. 155 m²,
que en principio nos convence, pero tengo grandes dudas sobre si nuestra planificación de costes y financiera es realmente realista.
Nos regalan el terreno y, tras la urbanización, tiene un valor de aprox. 44.000 € por unos 400 m².

Información general sobre vosotros:

[*
¿Quiénes sois? Pareja en Baden-Württemberg
[*]¿Qué edad tenéis? Ambos 28
[*]¿Tenéis hijos? Todavía no
[*]¿Tenéis previsto tener hijos? Planeados para los próximos 1-2 años (2-3)
[*]¿A qué os dedicáis profesionalmente? Yo en el sector IT, mi esposa en fisioterapia
[*]¿Estáis empleados, autónomos, jubilados, amas de casa, etc.? Ambos empleados
[*]¿Cuántas horas trabajáis? Yo 39, ella 37


Situación de ingresos y patrimonio:


[*]¿Qué ingresos tenéis (bruto/neto)? Neto juntos 4500 €
[*]¿Cuánto cobráis de subsidio por hijos? 0
[*]¿Otras prestaciones como subsidio parental, subsidio por enfermedad, etc.? 0
[*]¿Cuánto capital propio tenéis? Aprox. 110.000 € (80.000 € en efectivo, 20.000 € en fondo de ahorro para construcción 1, 10.000 € en fondo de ahorro para construcción 2)
[LIST]
[*]Además tenemos reservas de aprox. 25.000 € como "fondo de emergencia"


[*]¿Cuánto capital propio queréis invertir en el proyecto de la casa? 110.000 €

Costos de vivienda:

[*]Alquiler frío actual 150 € (el apartamento pertenece a mi madre)
[*]Alquiler total actual 150 € (calefacción de leña, la leña es gratis porque tenemos bosque propio)
[*]Electricidad 40 €
[*]Agua, alcantarillado, basura: 8 €
[*]Teléfono, internet, móvil 30 €

Costos de movilidad:

[*]Abono mensual de bus y tren: 75 €
[*]Ahorro para coche nuevo: 200 €
[*]Seguro: 0 €
[*]Impuestos: 0 €
[*]Combustible: 70 €
[*]Reparaciones: 50 €

Costos de seguros:

[*]Seguro de responsabilidad civil + accidentes + viajes + hogar: 70 €
[*]Seguro de invalidez laboral + seguro de pensiones: 200 €

Costos de vida:

[*]Alimentos: 300 €
[*]Costos de restaurante: 10 €
[*]Cuidado / droguería: 10 €
[*]Ropa: 20 €
[*]Cuotas de clubes: 100 €
[*]Ocio (entradas, cine, café, :
[*]Donaciones: 5 €
[*]Suscripciones a periódicos: 55 €

Ahorros:

[*]Vacaciones: 50 €
[*]Previsión para la jubilación: 40 €
[*]Regalos: 20 €

Otros gastos:

[*]Regalos de cumpleaños: 20 €

Totales de ingresos y gastos:

[*]Ingresos totales: 4.500 €
[*]Gastos totales: 1.550 €
[*]Saldo: 2.950 €

Información general sobre la propiedad:

[*]¿Qué tamaño tiene el terreno? aprox. 400 m²
[*]¿Qué medidas tiene? 18x22 m
[*]¿Cuál es el valor del suelo? 110 €
[*]Casa nueva, tipo de casa? Casa nueva, construcción de madera tipo casa sueca estándar KfW55, ecológica
[*]¿Garajes? Carport
[*]¿Qué tamaño tiene la casa? (Superficie habitable / superficie útil): 155 m² de superficie habitable
[*]¿Cuál es el valor de mercado del terreno y la casa tras la finalización? Estimo 550.000 € (terreno + costes de construcción)

Costos de construcción o compra:

[*]Costos del terreno: 0 €, porque es regalado
[*]Costos de urbanización: 8000 € (queremos hacerlo nosotros mismos, solo materiales)
[*]Costos adicionales para la compra (notario, registro de la propiedad, etc.): 5000 €
[*]Costos de construcción: 394.000 € casa, 12.000 € dirección de obra, 40.000 € reserva de seguridad (10%)
[*]Costos adicionales de construcción: 15.000 €
[*]Áreas exteriores/terraza: 10.000 €
[*]Costos de financiación: ?
[*]Costos totales: 474.000 €
(Esto me parece bastante elevado para una casa en construcción, pero eso pertenece a otro hilo)

Otros costos:

[*]Costos de cocina: 15.000 €
[*]Muebles, lámparas, decoración: 5000 €
[*]Sistema fotovoltaico: 15.000 €

Resumen de costos:

[*]Costos totales: 510.000 €
[*]Capital propio a descontar: 110.000 €
[*]Importe a financiar: 400.000 €

Datos necesarios del crédito:

[*]Importe del crédito: 400.000 €
[*]Tipo de crédito: préstamo con pago constante (anualidad)
[*]Tasa de interés (p.a. nominal, si no efectiva): 1,53 % efectivo
[*]Duración del tipo de interés fijo: 20 años
[*]Deuda restante al final del tipo de interés fijo
[*]Plazo total ficticio hasta la amortización completa: 30 años
[*]Tasa inicial de amortización: 3%
[*]Cuota mensual: 1400 €
[*]¿Pagos extraordinarios posibles? 1 vez al año hasta el 10 % máximo
[*]¿Cambio de tasa de amortización posible? 5 veces gratis, cambios entre 1-5%

Por favor, una valoración realista. ¡Gracias!

Yo también provengo del sector sanitario. O tu esposa, tú o ambos estáis mal pagados con 4.500 € netos conjuntos y trabajando en IT y fisioterapia. Pero eso es otro tema.

Luego, según tu enumeración, llego a 484.000 € y no 474.000 € + 35.000 € = 519.000 € y no 510.000 €. Pueden ser sólo 9.000 €, pero tal vez los necesitáis más adelante :cool:

Encuentro los precios, salvo los de áreas exteriores, bastante realistas, aunque sólo se puede decir más con una descripción detallada de la obra y servicios (pliego de condiciones de construcción). Pero si después viene el segundo, tercer o cuarto hijo, significa que uno de vosotros ganará mucho menos. Si entonces seguirá siendo suficiente, tendréis que calcularlo vosotros mismos.

Lo que no entiendo:
¿Los 474k son ahora para la casa para terminar o ya habéis incluido todo lo demás?
Entonces sería realista en cuanto a precio, para una casa para terminar también me parece caro.

¿Sótano?

Con niños se va a apretar, pero tal vez todavía sean posibles algunos aumentos salariales.

Vosotros habéis planificado al menos 40.000€ de margen, eso es generoso.
Por otro lado, 10k para el área exterior es muy poco.

Quizás construir solo 140 m², entonces sería mucho más sencillo y también podríais manejarlo fácilmente durante el permiso parental.

En la enumeración hay algunos puntos sorprendentes. Las conexiones domésticas no se pueden hacer en parte por uno mismo, sino que deben pasar por el municipio o el proveedor de gas o la Telekom. Los costos notariales deberían ser considerablemente más baratos, ya que no hay impuesto de adquisición de propiedad. 10.-- restaurante / mes ni siquiera es una casa de döner para dos. BU por 200/mes es mucho. 1,53% por 20 años también es mucho. ¿Casa para reformar significa: ustedes reciben el material y hacen la reforma interior ustedes mismos, o?

Lo que no entiendo:
¿Los 474k son para la casa en construcción o ya han incluido todo lo demás?
Entonces sería realista en cuanto al precio, para una casa en construcción también me parece caro.

¿Sótano?

En los 474k está incluido todo lo que se enumera encima.
Es decir, casa, NBK, urbanización, notario y zonas exteriores.

Además está lo que aparece debajo. Es decir, cocina, sistema fotovoltaico y muebles/lámparas/decoración.

En la enumeración, algunos puntos son sorprendentes.
Las conexiones de la casa a veces no se pueden hacer uno mismo, sino que deben pasar por el municipio o el proveedor de gas o Telekom.
Los costos notariales deberían ser significativamente más baratos, ya que no hay impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles.
10.-- restaurante/mes no es ni siquiera una pequeña tienda de kebabs para dos personas.
BU por 200/mes es mucho.
1,53% por 20 años también es mucho.
Casa para terminar significa: ustedes reciben el material y hacen el interior ustedes mismos, ¿o no?

Casa para terminar significa: la casa se instala y el constructor ofrece algunos servicios como calefacción, losa de cimentación, pintura.
El resto se hace por cuenta propia o se encarga.

En la urbanización solo hablamos de las tuberías hasta el terreno. Tenemos un terreno en la tercera fila y pasamos las tuberías a través de los terrenos delanteros. Las conexiones de la casa están incluidas en los 474k.

BU: Es para dos personas, incluido aprox. 40% de aseguramiento de pensión como fondo de acciones.