Viabilidad y evaluación Propuesta de financiamiento (condiciones)

Hola a todos,

mi novia y yo tenemos la intención de adquirir una vivienda propia. Ahora hemos encontrado una casa unifamiliar muy bonita en cuanto a tamaño/diseño/distribución/equipamiento, que corresponde a nuestras ideas y deseos.
A través de un "intermediario financiero" privado se ha elaborado una financiación concreta.

Antes de contactar al intermediario, hemos elaborado un presupuesto doméstico para los últimos 2 años para conocer nuestra situación exacta de gastos/ingresos. Para simplificar aquí, no detallo las posiciones individuales tan granularmente.

Aquí los hechos:

Situación de ingresos/gastos
No hay hijos, pero en los próximos 1 a 2 años se planea tener uno.

Ella (27) = 1850€ netos (100€ del salario bruto van a un seguro de pensión)
Yo/Él (30) = 2950€ netos (por 13 pagas, pero para la financiación solo se cuenta con 12)
[B]Ingreso mensual total: 4800€

Gastos[/B]
Vivienda/alquiler: 850€ + 200€ gastos adicionales (incl. GEZ) = 1120€
Seguros de bienes (cuotas anuales prorrateadas mensualmente) = 130€
Impuestos y cuotas (coche, gimnasio, etc.) = 90€
Costes de vida (comida, droguería, gasolina, ropa, vacaciones, mantenimiento...) = 1560€
Gastos mensuales totales: 2900€
Disponible libre = 1900€

Precio de compra de inmueble existente
Precio de compra: 325.000 €

Impuesto de transmisión (5%): 16.250€
Notaría (2%): 6.500€
Agente inmobiliario (5,95%): 19.338€
=> Gastos adicionales de compra: 42.088€

Costos de modernización (muy buen estado, que solo requiere modernización de pintura, cortinas y paredes (papel pintado, pintura)) => aprox. 2500€

[B]Capital propio[/B]
Debido a pagos de devolución de Bafög, crédito de estudios, coche y que en los últimos tres años hemos hecho viajes largos muy bonitos (es decir, hemos consumido):

=> 55.000€
Queremos cubrir con esto los gastos adicionales de compra y los costos de modernización y guardar el resto como fondo de emergencia.

Expectativa para la financiación
La cuota/destino deseada es: 1200€ al mes
12 meses de periodo sin intereses, porque la propiedad estará libre en 11 meses.

Si se compara el contrato actual de alquiler y la situación de gastos con la cuota de compra de la casa Y se incluyen todos los gastos adicionales (electricidad, calefacción, seguros, etc.), se obtiene de forma aproximada una carga adicional de unos 600€ al mes.

Oferta de financiación
Un préstamo clásico de anualidades
Cantidad del préstamo: 325.000€
Intereses: 2,22% (nominal) / 2,27% (efectivo)
Amortización: 2%
Fijación del tipo de interés: 15 años
12 meses período sin intereses

=> cuota mensual = 1.142,92€

Duración (calculada): 34 años

PREGUNTA
Ahora nos interesa la valoración/opinión sobre la viabilidad y por supuesto la evaluación de la financiación propiamente dicha. ¿Se trata de buenas condiciones...? ¿Sugerencias de mejora?=> Pediré aún una oferta con fijación del tipo de interés a 20 años y aumentar la amortización a nuestra cuota deseada de 1.200€.

Muchas gracias de antemano y saludos
Ken.S

Hola Ken,

entonces empiezo yo:

Sois jóvenes y los ingresos están bien actualmente. Os habéis dejado un colchón. Ahora mismo no veo ningún problema en vuestra financiación.

La pregunta que siempre surge rápidamente... planificación familiar.

¿En qué medida cambia vuestra situación financiera, cuánto ingreso desaparece? ¿Por cuánto tiempo? ¿Podéis soportarlo durante tanto tiempo? ¿Está planeado otro hijo? Calculadlo y habladlo abiertamente.

La amortización, para mi gusto, es límite. Con el nivel actual de intereses, es el mínimo. Sería mejor más, aunque todavía seáis jóvenes. Calcula cuánto queda por pagar después de 15 años y qué supone un cambio en los intereses.

Condiciones... Tenéis una financiación al 100%. Por supuesto, no obtenéis las mejores condiciones. Por lo tanto, probablemente está bien.

Financiable bajo las condiciones, en cualquier caso.

Pero lo que no me gusta son los 2% de amortización mínima.
Si miro los números, pueden fácilmente tomar una cuota inicial de 2.500 € (1900€ + 850€ KM). Ojalá el tipo de interés baje unas décimas más (¿y empiece con un 1?).

Cómo se divida esta cuota, si en el contrato hay 2-3 cambios gratuitos de tipo de amortización o/y opción de amortización anticipada del 5%, es casi indiferente. ¡Lo importante es que aceleren! Mientras se pueda planificar, luego llevar lo antes posible la relación préstamo-valor hacia el 60%. Si después surge algo, se puede manejar mejor.

En los costes corrientes echo de menos 150,-€/mes/coche como reserva.

Muchas gracias a todos por vuestras respuestas! :-)

La pregunta que siempre surge rápidamente... planificación familiar.

Eso es correcto. Por eso hemos establecido la cuota relativamente baja (amortización mínima), para poder salir adelante precisamente en los tiempos de "permiso parental" y después del permiso parental. En los años en que aún no hay hijos, o después del permiso parental, se pueden realizar pagos extraordinarios a través del 5% de amortización adicional.
Debido a que mi novia es educadora y trabaja en una institución privada, tenemos la suerte de que al menos la cuota del gripen prácticamente desaparece.

Pero lo que no me gusta son los 2% de amortización mínima.
Si miro los números, podrían fácilmente manejar una cuota inicial de 2.500 € (1900€ + 850€ KM). Luego espero que la tasa de interés baje unos décimos (y comience con un 1

Como se mencionó, lo hemos establecido así para poder salir adelante durante y después del permiso parental. Mientras no haya hijos, debemos, como mencionaste, apretar el acelerador y usar la amortización extraordinaria del 5%.

En los costos corrientes echo en falta 150 € al mes por coche como reserva.

Aquí volví a mirar mi desglose detallado. Tienes razón, no había calculado 150 € por coche, sino 80 € por coche. Así que para dos son 160 €... Lo ajustaré en consecuencia.