¿Valoración externa antes de la aprobación del préstamo?

Hola,

yo esperaba que mi primera pregunta aquí no fuera sobre la financiación, pero al final sí lo es. Queremos construir el próximo año, ya hemos reservado un terreno en el municipio y hemos obtenido una oferta con precio fijo del proveedor de casas deseado Viebrockhaus. Será una casa adosada, el plano general está más o menos definido.

Ahora bien, el problema con nuestra financiación es que solo podemos cubrir los costos adicionales de construcción con capital propio, el resto tenemos que financiarlo. Nuestros ingresos son lo suficientemente altos, mi pareja tiene un contrato indefinido, yo solo tengo un contrato temporal. Sin embargo, soy médica, en nuestro sector casi no hay contratos indefinidos y el mercado laboral es bastante seguro. Pero muchos bancos solo ven ‘temporal’ y rechazan la solicitud inmediatamente.

En resumen, se encontraron 2 bancos que pasan a la selección final. Uno es mi banco habitual (pero a través de Dr. Klein intermediado, creo que todavía no saben que ya soy su cliente…) y ofrece un interés mixto del 2,52% (incluyendo la parte KfW). El otro ofrece un 2,2%, pero exige una tasación que yo debo encargar y pagar. Bien, eso costaría 2.400€ con IVA incluido, pero se amortizaría en un máximo de 2,5 años debido al interés más bajo -> misma cuota, más amortización.

Pero cuando busco por internet, me surgen dudas de que realmente valga la pena. Si el tasador calcula un valor por debajo de la suma del crédito deseado, ¿no obtendría el préstamo más barato y habría tirado 2.400€ por la ventana? ¿Alguien ha encargado una tasación para su construcción planeada y puede contarme su experiencia?

¡Muchas gracias!

¿Qué clase de comportamiento es ese por parte de un banco?

Si necesitan una tasación para la valoración de la garantía, entonces deberían encargarse ellos mismos de solicitarla y hacerla. Cada banco serio tiene sus propios tasadores o alguien que lo haga por ellos. En el peor de los casos, el cliente tiene que pagar por ello (aunque en parte es discutible quién debe asumir los costos), pero sigue siendo mucho más barato que cualquier peritaje externo. Por otro lado, también considero que 2.400 euros por una tasación de un terreno incluyendo una nueva construcción es exageradamente caro (si no se trata de una ubicación o casa de lujo).

Lamentablemente no se puede decir mucho sobre las condiciones, ya que faltan varios datos adicionales al respecto.

Muchas bancos solo ven ‘temporalmente’ y descartan de inmediato.

No puedo entenderlo así en tu grupo profesional.
Además, me pregunto por qué no te diriges a los bancos y aseguradoras pertenecientes a tu gremio. Ellos conocen mucho mejor la situación profesional y suelen ofrecer condiciones exclusivas. Se me ocurren espontáneamente una especie de "Caja de pensiones para médicos de casas en hilera del norte de Alemania" y un banco para médicos y farmacéuticos en Düsseldorf... Deberían igualar fácilmente las condiciones con muchas menos complicaciones.

Muchas gracias por tu respuesta, yo también creo que el banco se lo pone demasiado fácil. Yo también había calculado unos 1800 € para los costes, pero cierta presión de tiempo por mi parte hará que el precio suba. El terreno y el precio de la casa están reservados hasta finales de enero, y para entonces debe estar firmado el contrato de crédito. Por lo tanto, necesitaría el informe pericial para principios de enero y otros peritos ya me han rechazado por motivos de tiempo.
Mi mayor miedo es que el informe sea inútil si el resultado no es correcto.
El banco de médicos y farmacéuticos tiene realmente las mejores condiciones para nosotros, pero el plazo sería hasta 5 años después de la jubilación. Sé que puedo esperar cierta herencia en los próximos 20 años y lo veo con bastante tranquilidad. Pero el banco solo nos "acompañaría" (me pareció una expresión genial...) si hago tasar las casas y el negocio de mis padres y ellos me dan por escrito qué parte heredaré. Lo siento, eso me parece demasiado macabro.

El banco de médicos y farmacéuticos tiene realmente las mejores condiciones para nosotros, pero el plazo sería hasta 5 años después de la jubilación. Sé que puedo esperar una herencia considerable en los próximos 20 años y lo veo con bastante tranquilidad. Pero el banco solo nos 'acompañaría' (me pareció una expresión genial...) si hago tasar las casas y el negocio de mis padres y me dan por escrito qué parte voy a heredar. Lo siento, eso me parece demasiado morboso.

¿Por qué el plazo es tan largo allí? El porcentaje de amortización se puede establecer uno mismo, igual que la duración del tipo de interés fijo o el importe de los pagos anticipados (por supuesto, al precio correspondiente). El banco no impone el plazo, sino que ustedes lo hacen según la cuota que pueden y quieren pagar. Lo siento, tampoco entiendo eso.

¿Qué banco quiere acompañarlos ahora? ¿Y qué tiene que ver la tasación de una herencia con todo esto? Eso ni siquiera está en discusión, ¿verdad? ¿De dónde va a saber un banco cuánto vale una herencia (especialmente una empresa o sus participaciones) en el momento del fallecimiento del testador, si esa fecha es desconocida en el futuro?

No puedo deshacerme de la sensación de que ustedes no saben en absoluto lo que están haciendo.

Primero se mencionan tasas de interés, luego la mejor condición la tiene otro banco, pero con otro plazo... esas cosas no son tan fácilmente comparables y luego entran en juego requisitos tan absurdos como [externen Taxen]. Busquen a alguien en quien confíen y que tenga experiencia en el tema de financiación. Ustedes mismos parecen (al menos a primera vista) todavía inexpertos.

Por eso, la fecha límite a finales de enero es más que desafortunada. Aunque no soy fanático de los intermediarios de crédito, busquen a dos o tres de ellos en muy poco tiempo, hagan una lista previa de todo lo que quieren, cómo, cuándo y dónde, y pidan ofertas no vinculantes para que tengan una idea de de qué depende todo esto. Cualquier oferta de un asesor que esté sobre la mesa en menos de 60 minutos debe ser descartada inmediatamente. Su situación parece demasiado compleja para eso. Necesitan a alguien que vea más allá de lo evidente y no solo vea su comisión.

Cuando empecemos a construir, tendré 40 años. Por lo tanto, probablemente me jubilaré dentro de 25 años. El terreno y los costos de construcción ascienden a 450.000 €, sólo el notario y el impuesto de adquisición están disponibles como capital propio. 100.000 € se cubren mediante KFW 124 y 153, ambos con vinculación de tipo fijo de 10 años. Con KfW 124 se llega a un plazo de 35 años con la amortización constante. No tengo nada por escrito de la Ärzte- und Apothekerbank sobre el cálculo de los otros 350.000 €, pero con un interés fijo de 10 años y una amortización del 2% llegamos a una cuota total de casi 1500 € (incluyendo KfW). Ese habría sido exactamente nuestro presupuesto, 1550 € es nuestro máximo.
Pero la Ärztebank sólo financia si puedo demostrar que puedo pagar todo antes de mi jubilación. Y de ahí salió la propuesta con el comprobante escrito de la herencia esperada. Mis padres ya tienen 70 años, así que probablemente heredaré antes de llegar a la jubilación, pero como decía mi padre: una herencia se puede esperar, pero no contar con ella.
Volví a preguntar para confirmar si lo había entendido bien y efectivamente: informe de los inmuebles y declaración por escrito sobre el estado previsto de la herencia.

La Sparkasse Köln mencionó el informe debido a una financiación mínima del 100% y préstamos > 400.000 €. Y la Ing-Diba es un poco más cara, pero sin condiciones adicionales. Sin embargo, con la misma cuota la amortización baja a aproximadamente 1,5% y eso realmente me incomoda...
Más capital propio sería agradable, pero entonces no hubiera tenido la intención de construir hace 6 años y luego divorciarme. Suspiro. Y los terrenos aquí son muy escasos y caros. Este es de la ciudad, por lo que es más barato, pero sólo lo venden a familias con padres de hasta 40 años. A partir de junio ya no será posible para mí.