aksehir
27.10.2024 09:21:18
- #1
Hola a todos,
por fin hemos encontrado una propiedad y ahora se trata de la financiación del proyecto. Tenemos una excelente solvencia, por lo que podemos elegir el banco.
Lamentablemente, por falta de tiempo no es posible ingresar muchos más datos (recién nacido), por lo que opto por el camino pragmático:
Precio del inmueble 275.000€
Costes adicionales de compra 25.000€
Costes de modernización 200.000€
La mitad de los costes de modernización se pagará con capital propio
Los costes adicionales de compra también se pagarán con capital propio
Necesidad de financiación 375.000€
Ofertas
Banco A
3,25% interés nominal, 3,35% efectivo
1,5% amortización
15 años de tipo fijo
Presupuesto de modernización: 194.000€
Uso de capital propio 89.000€
Hipoteca muscular 30.000€
Banco B PSD Bank
3,35% interés nominal, 3,42% efectivo
1,5% amortización
20 años de tipo fijo
Presupuesto de modernización: 194.000€
Uso de capital propio 89.000€
Hipoteca muscular 30.000€
Banco C Sparkasse
3,39% interés nominal, 3,46% efectivo
1,5% amortización
15 años de tipo fijo
Presupuesto de modernización: 194.000€
Uso de capital propio 89.000€
Hipoteca muscular 30.000€
Banco D (Banco principal Sparkasse)
275.000€ Préstamo 1 con 3,51% interés nominal y 3,58% efectivo
20 años de tipo fijo
Presupuesto de modernización 175.000€
100.000€ Crédito KfW con 3,34% interés nominal y 3,39% efectivo
10 años de tipo fijo KFW
Aquí en total 100.000€ uso de capital propio
Amortización 2%
En PSD Bank debemos justificar el 85% del presupuesto con facturas, lo cual no sería un problema en principio. Pero también tenemos planeado hacer una parte de la modernización por cuenta propia y con mi familia (manitas), pero no todo. La mayor parte se hará con facturas. PSD quiere un desglose previo de un arquitecto. Ahora nos preguntamos si debemos ceñirnos exactamente al presupuesto. Si la arquitecta indica que las ventanas cuestan 50.000€ y realmente cuestan 40.000€ o 60.000€, ¿habrá problemas con PSD? No conocemos este banco y tememos que haya dificultades de comunicación.
En el banco principal no tenemos que mostrar facturas y teóricamente podríamos hacer todo por cuenta propia. No tendríamos que tocar primero nuestro capital propio, sino que podríamos empezar con capital externo para la modernización. También podríamos pagar solo los intereses el primer año (doble carga con el alquiler) y así tener un colchón mensual durante la modernización.
Después de 10 años el KfW terminaría y quedaría un gran saldo pendiente. Además, con esta variante la carga mensual sería en principio más alta por la amortización del 2%.
La amortización del 2% sería nuestro objetivo, pero preferiríamos trabajar con amortizaciones extraordinarias (paga extra de diciembre, etc.). Como acabamos de tener un hijo, un poco de colchón para los primeros años no estaría mal.
Por cierto, no usaríamos todo nuestro capital propio para el proyecto y en todas las variantes tendríamos suficiente colchón y dinero de emergencia para imprevistos.
En general somos tipos prudentes. Por intuición, probablemente aceptaríamos la oferta del banco principal. Pero nos preguntamos por qué pagar más intereses y una carga mensual más alta si también se puede hacer de otra forma.
PSD BANK nos da mala espina, por alguna razón.
Con el banco principal tendríamos más libertad, pero también estaríamos obligados a pagar más (y además ahorrar dinero para la refinanciación KfW), por eso no sabemos si la presión sería mayor allí.
¿Qué opinan? ¿Y sobre el plazo fijo de intereses? ¿20 años está bien o también son suficientes 15 años? ¿Alguien tiene experiencia con PSD Bank? ¿Qué es esta hipoteca muscular? El asesor de Interhyp la incluyó sin más.
¡Gracias por su ayuda!
por fin hemos encontrado una propiedad y ahora se trata de la financiación del proyecto. Tenemos una excelente solvencia, por lo que podemos elegir el banco.
Lamentablemente, por falta de tiempo no es posible ingresar muchos más datos (recién nacido), por lo que opto por el camino pragmático:
Precio del inmueble 275.000€
Costes adicionales de compra 25.000€
Costes de modernización 200.000€
La mitad de los costes de modernización se pagará con capital propio
Los costes adicionales de compra también se pagarán con capital propio
Necesidad de financiación 375.000€
Ofertas
Banco A
3,25% interés nominal, 3,35% efectivo
1,5% amortización
15 años de tipo fijo
Presupuesto de modernización: 194.000€
Uso de capital propio 89.000€
Hipoteca muscular 30.000€
Banco B PSD Bank
3,35% interés nominal, 3,42% efectivo
1,5% amortización
20 años de tipo fijo
Presupuesto de modernización: 194.000€
Uso de capital propio 89.000€
Hipoteca muscular 30.000€
Banco C Sparkasse
3,39% interés nominal, 3,46% efectivo
1,5% amortización
15 años de tipo fijo
Presupuesto de modernización: 194.000€
Uso de capital propio 89.000€
Hipoteca muscular 30.000€
Banco D (Banco principal Sparkasse)
275.000€ Préstamo 1 con 3,51% interés nominal y 3,58% efectivo
20 años de tipo fijo
Presupuesto de modernización 175.000€
100.000€ Crédito KfW con 3,34% interés nominal y 3,39% efectivo
10 años de tipo fijo KFW
Aquí en total 100.000€ uso de capital propio
Amortización 2%
En PSD Bank debemos justificar el 85% del presupuesto con facturas, lo cual no sería un problema en principio. Pero también tenemos planeado hacer una parte de la modernización por cuenta propia y con mi familia (manitas), pero no todo. La mayor parte se hará con facturas. PSD quiere un desglose previo de un arquitecto. Ahora nos preguntamos si debemos ceñirnos exactamente al presupuesto. Si la arquitecta indica que las ventanas cuestan 50.000€ y realmente cuestan 40.000€ o 60.000€, ¿habrá problemas con PSD? No conocemos este banco y tememos que haya dificultades de comunicación.
En el banco principal no tenemos que mostrar facturas y teóricamente podríamos hacer todo por cuenta propia. No tendríamos que tocar primero nuestro capital propio, sino que podríamos empezar con capital externo para la modernización. También podríamos pagar solo los intereses el primer año (doble carga con el alquiler) y así tener un colchón mensual durante la modernización.
Después de 10 años el KfW terminaría y quedaría un gran saldo pendiente. Además, con esta variante la carga mensual sería en principio más alta por la amortización del 2%.
La amortización del 2% sería nuestro objetivo, pero preferiríamos trabajar con amortizaciones extraordinarias (paga extra de diciembre, etc.). Como acabamos de tener un hijo, un poco de colchón para los primeros años no estaría mal.
Por cierto, no usaríamos todo nuestro capital propio para el proyecto y en todas las variantes tendríamos suficiente colchón y dinero de emergencia para imprevistos.
En general somos tipos prudentes. Por intuición, probablemente aceptaríamos la oferta del banco principal. Pero nos preguntamos por qué pagar más intereses y una carga mensual más alta si también se puede hacer de otra forma.
PSD BANK nos da mala espina, por alguna razón.
Con el banco principal tendríamos más libertad, pero también estaríamos obligados a pagar más (y además ahorrar dinero para la refinanciación KfW), por eso no sabemos si la presión sería mayor allí.
¿Qué opinan? ¿Y sobre el plazo fijo de intereses? ¿20 años está bien o también son suficientes 15 años? ¿Alguien tiene experiencia con PSD Bank? ¿Qué es esta hipoteca muscular? El asesor de Interhyp la incluyó sin más.
¡Gracias por su ayuda!