Evaluación del proyecto de construcción y estimación de costos para una casa unifamiliar

Hola a todos,

tras algunos meses como lector silencioso, quisiera pedirles por primera vez su opinión. Ya he intentado responder algunas de mis preguntas con los muchos temas, pero aún quedan puntos abiertos. Somos de Baviera (entre Múnich y Núremberg) y actualmente estamos en la situación de sopesar la construcción nueva de una casa unifamiliar frente a la compra de una propiedad existente. En este momento, con aproximadamente un 4% de interés, estaríamos en condiciones de pagar cómodamente unos 800.000 € incluidos nuestro capital propio. Como actualmente tenemos un ahorro mensual de aproximadamente 3.500 - 4.000 €, el presupuesto para una construcción aumentaría anualmente entre 42.000 y 50.000 €. Las propiedades existentes (casa unifamiliar de 150-180 m²) en esta región, incluidos los costos adicionales de compra, agotarían nuestro presupuesto actual y tendrían unos 15 años de antigüedad. Por supuesto, nos gustaría quedarnos por debajo de este presupuesto.

Actualmente tenemos 3 terrenos diferentes para la construcción nueva en vista. Estos están ubicados en zonas nuevas, tienen entre 400 y 500 m² cada uno y tienen un precio entre 200.000 y 300.000 €. A diferencia de la compra de una propiedad existente, los costos de construcción son para nosotros solo aproximados actualmente. Nuestra visión actual sobre el tema es la siguiente:

Información general sobre la propiedad planeada:

[*]¿Qué tamaño tiene el terreno? -> 400-500 m²
[*]¿Qué dimensiones tiene? -> aproximadamente cuadrado cada uno
[*]Construcción nueva, edificio antiguo (año de construcción), tipo de casa? -> construcción nueva sin sótano
[*] ? -> garaje doble con construcción anexa como sustituto del sótano
[*]¿Qué tamaño tiene la casa? ( / área útil) -> aprox. 150 m²
[*]Otros aspectos importantes: planta baja abierta, 2 habitaciones para niños, 1 dormitorio, 1 despacho en la planta superior, ventilación central, construcción mayormente sólida con constructor local, tipo de calefacción idealmente geotermia mediante colector de zanja horizontal, estándar sólido y adecuado sin lujos (KNX, KFW 40+ etc. no necesariamente, paneles fotovoltaicos pueden incorporarse posteriormente)

Costos de construcción o compra:

[*] : -> dependiendo del terreno, de 200.000 a 300.000 €
[*]Costos de urbanización: -> incluidos en el costo del terreno
[*]Costos adicionales de adquisición (notaría, tribunal, impuesto de transmisión patrimonial, agente inmobiliario): -> 5% del costo del terreno
[*]Costos de construcción o compra (incluyendo , ) -> según investigación en este foro, aprox. 150 m² * 3.000 €/m² = 450.000 €
[*]Costos adicionales de construcción (por ejemplo, conexiones de casa, perito de suelo, electricidad de obra, etc.) -> según investigación en este foro aprox. 50.000 €
[*]Garaje doble con construcción anexa -> según investigación en este foro aprox. 50.000 €
[*]Áreas exteriores/terraza, caminos, diseño de jardín, cercas, etc. -> según investigación en este foro aprox. 50.000 €
[*]Costos totales -> 600.000 € + costo del terreno

otros costos:

[*]Costos de cocina -> aprox. 15.000 €
[*]Muebles, lámparas, decoración -> 0 € / lo llevaríamos por ahora

Ahora nuestra pregunta: según los costos indicados (basados en las contribuciones del foro) los costos de construcción son de aprox. 600.000 €. ¿Qué tan realistas consideran estas cifras y falta algo o se pusieron demasiado altos o bajos? En cuanto al método de construcción estamos bastante abiertos salvo las preferencias indicadas en “Otros aspectos importantes” (por ejemplo, diseño de planta, tipo de construcción, tipo de techo, etc.). No estamos enfocados en algo especial de un arquitecto en particular, sino que nos manejamos con muchos planos estándar como los de Danwood o Weberhaus. En particular, el Town & Country Flair 152 RE con la eliminación de una pared sería una buena opción. Aquí en el foro se menciona que 3.000 €/m² más o menos es el límite inferior para una construcción nueva de casa unifamiliar. ¿Esto corresponde realmente a la realidad y cómo se explica la gran diferencia de 150 m² * 3.000 €/m² = 450.000 € por ejemplo respecto al Town & Country Flair que en nuestra región se ofrece por 312.500 €? ¿Qué costos ocultos pueden existir en el caso de Town & Country? Al fin y al cabo, en ambas opciones trabajan en mayor o menor medida las mismas empresas regionales. ¿O tenemos aquí un error de concepto general?

Como actualmente tenemos una buena oferta para una casa de segunda mano de 2008 (785.000 € incluidos costos adicionales de compra y agente inmobiliario), agradeceríamos mucho su valoración sobre los costos de construcción nuevos. Esto es para nosotros un factor clave para poder valorar correctamente la oferta actual de casa y también para sopesar a largo plazo las opciones de compra de segunda mano o construcción nueva de una casa unifamiliar.

Gracias a todos los que llegaron hasta aquí con este texto largo, agradecemos mucho cada opinión.

¿Qué tamaño tienen las parcelas existentes? ¿Y en qué ubicación están en relación con las parcelas en el área de nueva construcción? No puedo decir si con 600.000 en Baviera entre NÜ y MU te da, pero aquí en el Palatinado nos han pedido ya casi 60.000 para un garaje doble sin ampliación por parte del contratista general. Además, 50.000 de costos adicionales ya se consideran en el límite inferior. Las casas Town & Country son bastante económicas en el precio base, pero generalmente se suma bastante si, por ejemplo, no quieres muros exteriores de 24 cm. Pero aquí hay mejores expertos en cuanto a Town & Country. Muchos contratistas generales se oponen a la bomba de calor de agua salina, solo para que lo sepas. Y un colector de zanja circular en un terreno de 400 m² podría ser complicado.

Eso suena a la región alrededor de Ingolstadt. 3.000€/m² con GU realmente es un desafío porque un GU construye "según su estándar" y además hay margen incluido. Conseguir 3.000€/m² con adjudicación individual ya es un arte. Con GU tienes que alimentar una mano más. Solo el hecho de que no quieran sótano hace que la cosa sea un poco más fácil. Nosotros estamos en algún lugar alrededor de 3.800€/m² para comparables 156m² y 300m² de terreno. Sin incluir terreno, costos adicionales de construcción, exteriores, cocina, muebles y [Photovoltaikanlage] por supuesto.

Como es bien sabido, acabo de adquirir un Flair 152 RE en febrero.
En el estándar actual está incluido mucho de lo que yo pagué un suplemento o que habría tenido que pagar.
Bomba de calor, calefacción por suelo radiante, persianas en la planta baja (sin embargo, manuales, las eléctricas tienes que pagar por separado) y preparación para fotovoltaica son ahora estándar probablemente.
Hemos eliminado la pared entre la sala de estar y el cuarto de invitados en la planta baja y tapiado la puerta.

Solo tienes baldosas en los baños, no en la cocina ni en el vestíbulo.
No hay suelos, paredes desnudas.
Las ventanas de seguridad y la puerta principal en RC2 te cuestan alrededor de 15.000 EUR más. La electricidad también puedes planificar unos 5.000 EUR más.

Si tienes que hacer todo eso, rápidamente acabas en unos 3.000 EUR/m².

También deben tener en cuenta si y cuánto más deben invertir en la propiedad existente. ¿Cómo están el techo, las tuberías, la calefacción, etc.? ¿Quieren cambiar algo en la distribución? ¿Renovar los baños? ¿Hacer reformas? Y también el área exterior quizás debería modificarse. Eso fácilmente puede sumar una buena cantidad más.

3.800 EUR/m² sin interiores y sin costos adicionales de construcción? ¿Construyen con paredes de mármol y granito?