Altura de referencia del plan de desarrollo, problema de comprensión

Hola a todos,

tenemos un terreno en perspectiva que nos gusta mucho.
Sin embargo, este terreno presenta una topografía, digamos, un poco complicada. Adjunto un plano de situación correspondiente con puntos de altura.

En el plan de desarrollo urbanístico están establecidos la altura máxima del alero, la altura de la cumbrera y la cota superior del suelo acabado de la planta baja.
¿Cómo se debe entender el punto de referencia? ¿Es realmente el punto medio de altura dentro del área edificable, es decir, aproximadamente 290,09 m? ¿Se podría interpretar de otra manera?

Literalmente dice:
4.1 Altura de las construcciones
La altura de las construcciones se limita de la siguiente manera:
Está permitida la construcción de dos plantas en techos a cuatro aguas y a un agua. La altura de la cumbrera en techos a cuatro aguas se limita a un máximo de 9,0 m y la altura del alero a un máximo de 5,5 m. En techos a un agua, la altura de la cumbrera se limita a un máximo de 8,5 m y la altura del alero a un máximo de 5 m sobre el punto de referencia.
Los techos a dos aguas están limitados a una sola planta. Aquí se permite una altura de cumbrera máxima de 8,5 m y una altura de alero máxima de 5 m.
En grupos de viviendas, la altura máxima de la cumbrera es de 8,5 m y la altura del alero máxima de 5 m.
En las zonas residenciales se pueden autorizar alturas de alero superiores cuando estas se produzcan en planos delanteros y traseros escalonados de un edificio en la zona de los escalones. Su longitud se limita a un máximo de un tercio de la fachada afectada.
La altura máxima del suelo de la planta baja (cota superior del suelo acabado de planta baja) sólo está permitida en el rango de 0,20 m a un máximo de 0,50 m sobre el punto de referencia.
Como punto de referencia para la determinación de las alturas establecidas se fija el punto medio del área edificable de cada parcela con respecto al terreno natural.

Como tanto la diferencia de altura con el terreno de la izquierda como la diferencia de altura con la calle me parecen demasiado elevadas, estamos considerando un relleno. De izquierda a derecha me imagino una especie de terrazas, véase el corte del terreno adjunto (se trata de G2, a la izquierda antes, a la derecha después). Esto no tiene en cuenta la pendiente desde la calle.

¿Sería posible un relleno así?
Si según el plan de desarrollo urbanístico no, ¿se podría obtener una excepción para este terreno en concreto? ¿Cuál sería el procedimiento? (Idealmente, me gustaría contar con una confirmación correspondiente antes de la compra). ¿Este tipo de decisión depende exclusivamente del departamento de urbanismo o los vecinos tienen derecho a opinar? Frente a nosotros vive un abogado para quien la vista es muy importante y que definitivamente preferiría un edificio bajo...

Muchas gracias de antemano y saludos cordiales

Como punto de referencia para la determinación de las alturas establecidas se fija el punto medio de la superficie edificable de cada parcela en relación con el terreno natural.

¿Cómo se debe entender el punto de referencia? ¿Es realmente el punto de altura media dentro del área del parque de construcción, es decir, aproximadamente 290,09 m? ¿Se puede interpretar de otra manera?

Exactamente. Aunque no es habitual, aquí se habla del punto medio. Lo más común sería tomar la media, es decir, la altura aritmética media de la docena y media de puntos de medición que se encuentran dentro del área del parque de construcción. A menudo también se toma la altura de la calle frente al centro de la fachada del edificio, pero aquí claramente se habla de este punto medio.

Gracias, lo temía...

¿Cómo se comporta esto entonces con nuestros planes de relleno? Supongo que no sería posible sin más, ¿verdad?
¿Se pueden o se otorgarán en la práctica permisos excepcionales? En esos casos, ¿se escuchan a los vecinos, tienen derecho a veto o la oficina de construcción tiene mano libre en cierto sentido?

Las modelaciones del terreno también están parcialmente limitadas en los planes de desarrollo, por ejemplo, (también) con la vinculación de la altura del suelo a un punto de referencia del terreno. La idea de poner el terreno en el agua me parece una tontería. Me parece más razonable darle al terreno una pendiente uniformemente diseñada, es decir, simplemente alisar el campo de rastrojo. Las terrazas de arroz son una tontería, una pendiente es una pendiente.

En este caso, lamentablemente el plan de ordenación no dice nada al respecto. Si con "Stoppelacker" te refieres a la fuerte pendiente a la izquierda, me gustaría colocar el garaje allí y luego situar la casa lo más cerca posible.
Sin embargo, me molesta la diferencia de altura de aproximadamente 2 m, ya que ésta absorbe mucha luz del atardecer. Por lo tanto, me gustaría, independientemente de cómo se modele finalmente el terreno, minimizar o al menos ajustar esta diferencia. Y si se realiza este ajuste, ¿tendré problemas con el plan de ordenación y la altura máxima del borde superior del suelo terminado de la planta baja, o no? Por eso queda mi pregunta: ¿qué tan estrictamente se maneja esto en la práctica y cómo es el procedimiento en general cuando se desvía del plan de ordenación, cuánto poder de decisión tienen los vecinos, cuánta libertad tiene la oficina de construcción?
Por cierto:
Aquí hablo de un posible peor escenario. Por supuesto trataría de involucrar a todos los vecinos. En el mejor de los casos, me cuesta imaginar que la oficina de construcción me ponga un obstáculo. Solo cuando el terreno esté comprado y un vecino se oponga, me gustaría conocer el procedimiento.
Saludos

Si con Stoppelacker te refieres a la fuerte pendiente a la izquierda,

No, me refiero también, aparte de esa cadena de colinas, al cambio bastante áspero de pequeños montículos y cráteres en la variación de altura del terreno. Eso se puede nivelar, y en mi opinión, no mucho más.

me gustaría minimizar o al menos ajustar esta diferencia independientemente de cómo se modele finalmente el terreno.

Puedes flanquear tu terreno con muros de contención, pero no lo hará más bonito. Sigue siendo un terreno en pendiente.

Y si se realiza esta adaptación, ¿tendré problemas con el plan urbanístico y la altura máxima de la cara superior del suelo acabado de la planta baja, o no?

Así es, y así debe ser. Antes, los planes urbanísticos solo tenían que contener atrocidades arquitectónicas, hoy lamentablemente también paisajísticas. Si no te gustan los terrenos en pendiente, sigue buscando. No sirve de nada pisotear furiosamente la ladera.