Costos para la estructura básica de un edificio de oficinas

Hola.
Actualmente estoy aún relativamente desinformado y trato de obtener una visión general aproximada de los costos reales de construcción.
Se dispone de un terreno urbanizado donde, además de la casa particular propia, se debe construir un edificio de oficinas de 10x12 metros y 2 plantas sin sótano.
La construcción se realizará con bloques planos Ytong de 36 y, en la medida de lo posible y sensata, quiero hacer todo por mí mismo. En los aspectos críticos, como el vertido de la losa de hormigón, el levantamiento de la primera hilada y la realización del techo, deben intervenir profesionales; el resto de la albañilería en bruto la haré yo mismo. La pregunta ahora es si he olvidado costos, aunque espero haber calculado demasiado pasivamente.
Quiero primero tener una idea general antes de hablar con un arquitecto.

Longitud/Profundidad 10x12 metros
Altura de la habitación 2,6 metros
Espesor de la pared exterior: 0,36
Plantass 2 (sin sótano)
(de ahora en adelante todo bruto)
Pienso encargar la losa de hormigón con un máximo de 15.000 €
Paredes (177 m²) con 59 palets por 9.133 € con un proveedor (uno de los primeros que encontré) ¹
Paredes interiores: 5.000 €
Techo con elementos prefabricados Ytong de 20 cm en 240 m² (1ª planta + techo) 16.000 € (fuente lista oficial de precios Ytong)
Escalera de acero 6.000 €
Puertas 20 unidades 3.000 €
Ventanas 30 unidades 6.000 €
Materiales diversos 2.000 €
Imprevistos y olvidos 10.000 €
Techo (por favor tener en cuenta, los elementos prefabricados Ytong ya están incluidos)
Permisos y demás 2.000 €
Estructurista/Inspector estructural 5.000 €

Llego a una suma aproximada máxima de 85.000 €. ¿Es esto algo más o menos realista para una estructura en bruto en la que la mayor parte del trabajo se realiza por cuenta propia, o incluso ya es demasiado alto?

¹ no descontado las aberturas para ventanas, puertas, etc., por lo que faltan los costos de los dinteles como compensación

En total, con el acabado interior, estimaría aproximadamente en 120.000 € (de nuevo todo por mí mismo, excepto la instalación de agua, la inspección de la instalación eléctrica) y la instalación de la calefacción. Suministro de todo desde la casa privada justo al lado.

No me lapiden si todo esto suena todavía muy ingenuo, aunque todavía estoy al principio de la planificación y solo quiero primero tener una visión general.

Se dispone de un terreno urbanizado en el que, además de la casa privada propia, se debe construir un edificio de oficinas de 10x12 metros y 2 plantas sin sótano.

¿Eso significa que el terreno está en una zona MI?
Los edificios de oficinas de este tamaño rara vez son rentables - ¿quieres ser usuario propio allí?
Vivir junto al propio negocio significa, entre otras cosas: no hay fin de la jornada laboral ni fines de semana - eso nadie lo respetará si solo tienes que tocar la puerta de al lado.

Sí, es una zona mixta. La construcción también está presente en principio. No tener un horario fijo para dejar de trabajar ni fines de semana es normal para mí, eso ya lo tengo ahora. Actualmente es una solución mixta entre trabajar en el apartamento privado y un contenedor de oficina instalado (alquilado). El personal aún usa el baño de invitados en la casa privada. No es una situación para siempre, la pregunta es si primero se apuesta por el contenedor de oficina (pero entonces bien equipado con WC, etc.) y luego se construye, o si más bien se construye bien desde el principio y un poco más grande... y se alquilan las capacidades sobrantes hasta que algún día se necesiten. Como una solución con contenedor también costaría alrededor de 30.000€ por una fracción del espacio, surgió la idea de si no hacerlo bien desde el principio... pero como los créditos siempre son complicados y todo esto al mismo tiempo debe ser financiable sin necesidad de alquilar, es necesaria una calculación muy precisa... y aquí es donde estoy empezando a investigar qué factores de coste pueden surgir. Se pueden olvidar todos los cálculos generales porque en ellos siempre están incluidos los costes del terreno, costes de urbanización, etc., por eso intento acercarme de forma más realista con costes parcialmente generales (por ejemplo, la losa de cimentación) y costes de materiales.

o más bien construir bien desde el principio y un poco más grande... y entonces alquilar las capacidades excedentes hasta que algún día uno mismo las necesite.

120 metros cuadrados de superficie no suena a más de lo que uno mismo puede necesitar - al menos no tanto como para que quede espacio para alquilar. ¿A qué se dedica la empresa?

No es tan grande, 2 empleados + yo en una planta... en total creo que caben 5-6 personas. Lo mismo en la segunda planta. Sería solo trabajo de oficina. Aunque el plan de desarrollo permite teóricamente 3 plantas, es una cuestión de costos y riesgos, los elementos del techo también responden un poco a la idea de poder añadir pisos en el futuro si fuera necesario (la zona edificable desafortunadamente no permite una ampliación horizontal adicional).

Entonces olvida un tercer piso. De 120 m² de superficie quedan después de las paredes aún 100 o quizás solo 95. Teniendo en cuenta además que el tercer piso debe utilizarse por separado (es decir, que los dos inferiores no estén abiertos al hueco de la escalera), el ingreso por alquiler nunca valdrá la pena. Eso ya no es una escala rentable. ¿Solo necesitas oficina, nada de almacén ni taller?