Estimación del costo de una casa prefabricada con esfuerzo propio

Hola a todos,

en nuestra zona (área metropolitana de Stuttgart) hay un terreno de 500 m² en venta en una zona muy buena. Precio 450.000 €. El terreno está urbanizado y se puede construir directamente. Construir solo el terreno no es financieramente viable para nosotros (ambos de 32 años, 1 hijo + 1 planeado), por eso nos gustaría construir una casa adosada. Mi hermana con su cuñado + 2 hijos también quisieran construir, y nos podemos imaginar hacerlo juntos.

Mi cuñado es constructor de obra civil y paisajismo con su propia empresa (excavadoras, camiones, etc.), creo que no somos totalmente ineptos en trabajos manuales. Además, tenemos acceso en la familia a pintores y calefactores, un arquitecto amigo y, si hace falta, también acceso a trabajadores calificados o ayudantes económicos.

Nos podemos imaginar hacernos cargo al menos del acabado interior totalmente por nosotros mismos (o en caso necesario contratarlo). Para poner el proyecto en marcha me gustaría elaborar una primera estimación de costos aproximada. La casa prefabricada debería entregarse como casa en estado para terminar, con fachada exterior, ventanas, puerta principal, escalera, techo y conexiones. Esto y otros aspectos (por ejemplo, electricidad) obviamente deberían acordarse finalmente con el proveedor. También contrataría la losa de cimentación por seguridad. Eventualmente podríamos hacer los movimientos de tierra, aunque probablemente no supondría un ahorro significativo en costes. El terreno es bastante plano, el nivelado sería mínimo. Un sótano estaría bien, pero probablemente no sea viable económicamente. Como ya está urbanizado, espero que no haya costes adicionales importantes (peritajes, etc.).

He calculado ahora con los siguientes puntos de coste, y me gustaría conocer vuestra opinión al respecto. Como dije, no tengo ofertas concretas (excepto el coste del terreno). Solo se trata de evaluar a grandes rasgos la viabilidad o financiabilidad.

[*]0,5 terreno incluido costes adicionales: 250k €
[*]Casa prefabricada como casa para terminar (aprox. 120-130 m², 75 m² planta, 7x11): 250k €
[*]Costes de material (suelo, zona exterior, trabajos de paredes, sanitario): 50k €
[*]Calefacción: 30k €
[*]Gastos adicionales (electricidad de obra, losa de cimentación, conexiones de la casa): 30k €
[*]Total: 610k € más posibles propinas

A primera vista me parece alto, teniendo en cuenta que queremos hacer una parte importante del trabajo nosotros mismos. Las casas adosadas llave en mano aquí parten de 650k €. ¿Está mi estimación demasiado alta? ¿Dónde veis todavía potencial para ahorrar? ¿He pasado por alto algún punto importante?

Bueno, empecemos por el terreno: ¿Existe un estudio geotécnico? No importa el césped verde, sino lo que hay debajo de la capa de hierba. Gran área de Stuttgart: ¿zona sísmica? Un punto maravilloso para generar adendas (a veces totalmente absurdas). También se necesitará un topógrafo para la solicitud de construcción, etc.

Si todo está "normal", considero exagerado pagar 250,000 € por una casa para ampliar. Especialmente cuando veo que un fabricante, sobre el que ya se ha hablado en este foro, quiere 257,000 € llave en mano a partir de la cota superior del cimiento para una casa adosada de ese tamaño (aunque luego haya que sumar el cimiento y algunas cosas más, debería terminar en 300,000 €). Si uno lo encuentra bueno es otro asunto. Pero el hecho es que muchos proveedores viven de vender y los chicos en sus casas modelo también quieren que les paguen.

Por supuesto, depende de las preferencias personales, se puede construir de lujo o de clase media. Yo no haría nada por debajo de kfw 40+ (¿la obligación de instalar fotovoltaica ya está establecida en BaWü, no?)

etc., etc.

¿Qué dice el coeficiente de ocupación del suelo para el terreno?
Si el terreno no está explícitamente destinado a una casa pareada, podría ser complicado.

Bueno, empecemos por el terreno: ¿Existe un estudio del suelo? Lo importante no es el césped verde, sino lo que hay debajo de la capa de hierba. Gran área de Stuttgart: ¿zona sísmica? Un punto maravilloso para generar adendas (en parte totalmente absurdas). También se necesitará un topógrafo para la solicitud de construcción, etc.

Si todo es "normal", considero exagerado 250.000€ para una casa para reformar. Especialmente cuando veo que un fabricante, sobre el que ya se ha hablado aquí en el foro, quiere 257.000 para una casa adosada de tamaño similar, llave en mano desde la parte superior del cimiento (aunque luego se sumen los cimientos y algunas cosas más, debería quedarse en unos 300.000). Si es bueno o no, es otro asunto. Pero el hecho es que muchos proveedores viven de vender y los chicos en sus casas modelo también quieren ser pagados.

Por supuesto, depende de los deseos personales, se puede construir lujo o clase media. Yo no haría nada por debajo de kfw 40+ (la obligación de fotovoltaica ya está establecida en BaWü, ¿no?)

etc. etc.

Se trata de una zona residencial nueva municipal. Dispongo de plan de urbanización, estudios de suelo, ruido y medioambientales. No conozco adendas. Según el anuncio, el terreno es edificable de inmediato. Sólo habría que presentar una solicitud de construcción.

Según el plan de construcción, el techo debe ser ajardinado, lo que según la guía reduce a la mitad el número de módulos necesarios.

Sobre KfW y demás, aún no he pensado nada. Tendremos que discutirlo con el arquitecto.

¿Qué dice el índice de ocupación del suelo para el terreno?

Si el terreno no está explícitamente destinado para una casa adosada, podría resultar un poco justo.

El índice de ocupación del suelo es de 0,4, 2 plantas completas. El terreno solo puede ser edificado con una casa individual, la división mediante comunidad de propietarios es permitida.

A primera vista me parece alto,

Y posiblemente aún falta algo.

Costos adicionales (electricidad de obra, losa de cimentación, conexiones de la casa): 30k €

En los costos adicionales de construcción puede ir desde 30 mil hasta incluso 50 mil. La losa de cimentación no está incluida. Esta se posiciona por separado o en la casa. Puede ir de 20 a 30 mil.

Un estudio del suelo para la zona de nueva construcción puede servir como referencia, pero para la garantía de la casa debe encargarse uno propio.

El índice de ocupación del suelo es 0,4, 2 pisos completos. El terreno solo puede ser edificado con una casa individual, la división mediante propiedad en condominio (WEG) está permitida.

Sería importante saber si se pueden construir 2 unidades habitacionales.
Yo calcularía al revés: ¿qué es lo que financieramente es posible para ustedes? De eso reste el terreno, luego reste los costos adicionales de construcción calculados en 3000€. ¿Qué queda? ¿Qué es “la casa” que se puede construir con eso?