Tipo de construcción: casa prefabricada casa sólida supervisor de obra planificación arquitectónica

Hola queridos miembros del foro,

ahora también he llegado a este foro y espero obtener alguna que otra idea interesante.

Hemos encontrado y comprado nuestro terreno soñado. 1600 m² y mucho espacio para que los niños jueguen alrededor.

Ahora surge la pregunta, ¿qué podemos hacer con el "resto" del presupuesto de aproximadamente TEUR 270 - máximo TEUR 300? Realísticamente, yo mismo no puedo hacer mucho. Bueno, empapelar y colocar alfombras, parquet y laminado todavía puedo manejarlo. Pero para más no tengo ni talento ni tiempo.

Vivimos en el norte de Alemania, más precisamente en "Ammerland".

Ahora nos atormentan tres consideraciones fundamentales y no avanzamos mucho. La primera pregunta es, ¿cómo construiremos realmente? Básicamente estamos considerando las variantes a) casa prefabricada, b) casa maciza con supervisor de obra y c) planificación con arquitecto.

a) Casa prefabricada

Aquí hemos encontrado algunas ideas bastante interesantes y también nos gusta bastante el método de construcción. En particular, Schwörerhaus se acerca mucho a nuestras consideraciones. Sin embargo, parece que las casas prefabricadas tienen la desventaja de que no son más baratas en la construcción y que en la reventa (si es que hay alguna) solo pueden venderse con descuentos significativos.

Partimos de la base de que no será necesario vender. ¿Hay otras desventajas que simplemente no puedo evaluar bien? En cuanto al aislamiento acústico, supuestamente se ha avanzado mucho desde el punto de vista técnico. ¿Hay aquí algún proveedor que se pueda recomendar sin problema?

b) Supervisor de obra

Ya he construido dos casas adosadas llave en mano mediante supervisión de obra. Ambas fueron casas macizas y la finalización funcionó bastante bien. Por supuesto, hubo problemas, no pocos, pero se pudieron solucionar bien y satisfactoriamente. Donde hay tantos oficios y personas involucradas... ocurren errores y a veces alguien simplemente es un poco torpe. Como dije, todo se pudo arreglar de alguna forma.

Espero (ligeramente) costos totales más bajos con la supervisión de obra, ya que es algo “estándar” y no se crea un nuevo proyecto completo. Así, los costos de planificación se reparten entre muchos propietarios y la calculación total puede parecer más barata. Y aquí está la pregunta, ¿puede ser realmente así? El supervisor actúa como contratista general y es responsable de todos los daños / reclamaciones, etc. Inicialmente, solo contrataría una empresa que lleve mucho tiempo y tenga éxito en el mercado local y que cuente con buena solvencia. Pero esa empresa también trasladará el riesgo de contratista general a los precios que paga a los subcontratistas mediante un recargo. ¿Realmente sale más barato? ¿Cómo se procede aquí? ¿Todo lo que escribo es una tontería?

c) Casa con arquitecto

En realidad, mi opción preferida. Por otro lado, no conozco a ningún arquitecto. Aquí no tengo experiencia y tengo un poco de miedo de caer en manos de alguien que no debería contratarse. Además, los costos me parecen bastante altos (en comparación). Claro que puede ser solo subjetivo, porque los fabricantes de casas prefabricadas y también los supervisores no abren su cálculo y por lo tanto esos costos no me son transparentes.

Todo bastante complicado.

Solo sé muy poco. Deberían ser aproximadamente 140 - 150 m² de superficie habitable. KfW-70, sin grandes lujos, sin sótano, equipamiento normal. ¿Estoy completamente equivocado con unos 1500 euros por m²? Como dije, no quiero superar mi presupuesto total porque también quiero pagarlo algún día. Tengo en mente un plazo de préstamo de unos 17 años (por la jubilación) y eso limita la cantidad del préstamo.

Muchas gracias por sus comentarios, incluso para aquellos que no contestan de forma sustantiva, sino que señalan que no se puede responder a eso.

Volker

Entonces, en el Landkreis Ammerland (más o menos mi tierra natal) no compraría una casa prefabricada, porque los precios de las casas prefabricadas en Alemania son bastante similares. En Baviera es "más barato" construir una casa prefabricada en comparación con las empresas de construcción locales, y en el noroeste es "más caro" en comparación.

Yo buscaría más bien una empresa constructora o empresa general o un arquitecto y haría contratación individual. Los costos de mano de obra son mucho más manejables allí. Y con 230.000 euros (deducidos 40.000 euros de costos adicionales fijos) ya se podría construir una casa bonita. Aunque no creo que allí los costos adicionales sean de 40.000 euros.

Hola y muchas gracias desde ya a Koempy y Bauexperte.

I. Landkreis Ammerland / Casa prefabricada

Lo has dejado claro, Koempy. Ya tenía la sensación de que las casas prefabricadas no son realmente más baratas que si construyera aquí de forma "convencional". Eso me sorprendió un poco, pero intenté explicarlo con impresiones subjetivas y luego me convencí a mí mismo de que un buen y serio fabricante de casas prefabricadas probablemente no tendría nada que regalar. Muchos quedaron fuera bastante rápido, porque no quiero una casa de Polonia ni quería caer en ofertas súper baratas, súper baratas, que no pueden ser más baratas. No creo en el almuerzo gratis.

Incluso después del aporte de Bauexperte, esta opción probablemente está descartada, aunque todavía veremos una casa modelo (uno no se vuelve menos inteligente por eso).

II. Tamaño del terreno

Aquí tengo el mayor respeto tanto por el tamaño como por mi esposa. Primero, la zona "delante de la casa" seguramente debe ser considerada con cierta prioridad. Este espacio debería arreglarse de alguna manera. La parte trasera se cubrirá por ahora completamente con césped, lo cual ya será bastante laborioso. Luego pondremos un robot cortacésped y primero pensaremos bien y con sentido dónde exactamente queremos hacer qué. Ya me asusta un poco, pero en caso de necesidad contrataremos a un jardinero dos veces al año para que con unos pocos cientos de euros aporte un poco de base, si es que hace falta.

III. Casa prefabricada, segunda parte

Sí, también creo que las casas prefabricadas un poco "más antiguas" se ven bastante sucias y de alguna manera... poco atractivas. Subjetivamente, si quisiera comprar una propiedad usada, seguro que solo consideraría casas prefabricadas si el terreno, es decir, la ubicación, lo exigiera prácticamente. Siempre habría una serie de sentimientos extraños que seguramente evitarían la compra o llevarían las consideraciones hacia una corrección de precio. Y creo que será lo mismo cuando intentemos vender nuestra propia propiedad. Esto es aún más cierto si se considera el punto I. En Ammerland normalmente se espera construcción sólida. Con la oferta de una casa prefabricada más bien se observaría una expresión facial algo repugnada, salvo que sea una ubicación absolutamente excepcional y un precio moderado.

IV. Arquitecto / supervisor de obra

He concertado para la próxima semana algunas citas con 2 arquitectos y 2 supervisores de obra que localmente supuestamente gozan de buena reputación. Ya les he entregado el plan oficial de construcción y las primeras ideas. Ahora deben demostrar si tienen una idea general y queremos ver si la química en general es adecuada. Mi esposa y yo no somos partidarios de promesas exageradas y las ofertas de precio grandilocuentes pero poco creíbles nos hacen desconfiar. En cualquier caso, no podrían presionarnos con algo así para firmar un contrato. Yo mismo (por cierto también soy abogado) revisaría intensamente el contrato con colegas.

a) Contrato de arquitecto: Si lo he entendido bien, debo (como suele ser con los contratos) designar exactamente el objeto del encargo. En función de esto, la remuneración se calcula mediante una "tabla". La clasificación aquí quizá tenga particularidades en cuanto a complejidad y grado de dificultad. Esos serían los puntos que tal vez sean negociables. No somos muy complicados y no tenemos exigencias especiales sobre grifos u otras frivolidades. Nos basta con un equipamiento bueno y razonable. Ya he construido dos veces con supervisores de obra y en general los precios me han parecido realmente razonables. Los sobrecostos que tuvimos entonces fueron completamente culpa nuestra, porque conscientemente y deliberadamente nos apartamos de las especificaciones.

Me preocupa un poco esta caja negra, porque los precios basically deben ser primero solicitados. Evidentemente no se sabe con certeza si todo encaja tal como uno se lo imagina. Hay que confiar completamente en la experiencia y el esfuerzo del arquitecto, de lo contrario el presupuesto se puede sobrepasar rápidamente. Por otro lado, los supervisores de obra como contratistas generales también tendrán cierto riesgo de precio, ya que negocian un precio fijo con nosotros y de otro lado también posiblemente un cierto riesgo de aumento de precio. Esto lo trasladarán anticipadamente a los precios que negocien con nosotros. Cualquier otra cosa no sería inteligente y creo que aquí no lo son.

b) Contrato de supervisión de obra

Ventaja: relativa seguridad en el precio. Aquí tampoco se podrá tratar de una diferencia de 10.000 euros, pero en total se puede determinar la base de costos de manera razonablemente fiable. Probablemente, como en mis otras casas, habrá que dedicar mucho esfuerzo a la elaboración detallada de la descripción de obra y servicios. Aquí se usan regularmente formulaciones que suenan bien pero que requieren interpretación, y que hay que reescribir laboriosamente (caldera de condensación de marca, griferías de diseño moderno, azulejos italianos...). En principio, haríamos una selección de muestras y se incluirían todos los componentes nombrados en la descripción de obra/servicio y luego se vería si el precio todavía se mantiene.

Así que antes del contrato hay mucho trabajo que hacer y estoy curioso si las empresas implicadas serán tan pacientes y jugarán a ese juego.

Además, tendrán que tolerar que yo supervise la construcción a través de un perito. Tengo la impresión de que el "jefe de obra" de estas empresas querrá ser mi amigo, pero en realidad no será así. Las malas lenguas dicen que están de alguna manera involucrados en las recalculaciones a través de comisiones o bonificaciones, mientras que, por supuesto, están en la nómina de las empresas. Yo prefiero pagar adicionalmente el esfuerzo de una supervisión competente en nuestro interés y simplemente sentirme tranquilo de que probablemente no se habrá pasado por alto nada realmente importante que podría haberse detectado y solucionado antes.

CONCLUSIÓN:

Ahora abordaremos el asunto concretamente la próxima semana y entonces tendremos una idea de costos algo más detallada. Con eso iremos al banco, porque necesitan necesariamente una especie de base de cálculo, que ofrecerá un margen de seguridad. Las condiciones son actualmente realmente atractivas.

Hola señor vecino

Venimos de Friesland y la construcción de nuestra casa comienza en septiembre. Hemos decidido construir la casa con un arquitecto porque queríamos una construcción maciza con fachada de ladrillo cara-vista en estilo moderno. De un arquitecto esperábamos más creatividad e independencia que con un proveedor de casas prefabricadas o un contratista general. Claro que es una decisión puramente subjetiva. También hemos encargado el paquete completo incluyendo la supervisión de la construcción con el arquitecto. Por eso también debería ser de la zona.

Con los costos puros de construcción de la casa estamos dentro del presupuesto por metro cuadrado que mencionaste. Sin embargo, se suman los costos adicionales + los honorarios del arquitecto.

Buena suerte desde Varel

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Saludos, Experto en Construcción
Experto en Construcción

Hola señor vecino.

Varel está de hecho "casi" a la vuelta de la esquina. De estos arquitectos no he oído hablar, pero eso no me sorprende, porque apenas he oído hablar de arquitectos.

Me tranquiliza ya saber que el presupuesto en su caso es suficiente. En caso de emergencia tendríamos un margen para costos y cosas inesperadas (incluyendo áreas exteriores, etc.) de unos 75.000 EUR, lo cual se siente bien.

Quizás haga una cita con ellos si las otras citas a) no resultan tan agradables, b) supuestamente los costos aquí no encajan muy bien, c) las ideas de alguna manera no son lo nuestro o d) de alguna manera da la impresión de "no hacerlo".

Si llegamos a contactar con ellos, me comunicaré con ustedes antes. Tal vez llamemos y compartamos nuestras experiencias.

Saludos cordiales
Volker

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Saludos, experto en construcción
experto en construcción

No hay problema. En adelante prestaré más atención.