Financiamiento para construcción compra o nueva construcción

Hola a todos,

mi esposa y yo estamos planeando para el próximo año la compra o construcción de una casa. Preferiblemente debería ser una propiedad existente. Sin embargo, con los precios actuales de las propiedades existentes, ahora estoy calculando si quizás una nueva construcción sea más rentable. Los datos básicos:
Yo tengo poco más de 30 años y mi esposa poco menos de 30. Tenemos dos niños de 1 año. Nuestro ingreso neto actual es de aproximadamente 3000€ sin pagos excepcionales. Esto seguirá así después del permiso parental (las tarifas de la guardería ya están descontadas). Actualmente pagamos alrededor de 900 € de alquiler con gastos incluidos, y además ahorramos unos 500 € mensuales.
Hace aproximadamente un año contratamos dos contratos de ahorro para vivienda con Wohnriester. Uno de 50.000€ y otro de 20.000€ para obtener la máxima subvención.
El capital propio ya no está disponible debido a la boda, mudanza y nacimiento.
Está previsto comprar o construir una casa con un valor total máximo de 200.000€ con una cuota mensual de aproximadamente 800€. Mi plan de financiación es el siguiente:

50.000€ KFW
70.000€ contratos de ahorro para vivienda (posiblemente también un préstamo bancario)
80.000 banco

Costos de la propiedad para la compra de la casa:

Propiedad incl. costos adicionales aprox. 150.000€ - 180.000€
Renovación aprox. 30.000€ - 10.000€

Deberían quedar aproximadamente 10.000€ como reserva financiera por si acaso surge algo imprevisto.

Todavía estoy empezando a informarme sobre el tema de una nueva construcción, por lo que no tengo ideas concretas al respecto.

Terreno de aprox. 700 m2 urbanizado 40.000€
Casa de 5 habitaciones aprox. 130.000€
Costos adicionales de construcción aprox. 20.000€
Reserva financiera 10.000€

Me alegraría si alguien pudiera darme consejos sobre financiación y sobre el tema de la nueva construcción.

Gracias de antemano

Saludos, Tratirol

Hola,
antes que nada, una cordial bienvenida aquí en el foro.
Mi primera pregunta es, ¿en cuántos años te gustaría terminar de pagar?
2. Creo que Wohnriester no fue la mejor idea. (opinión personal—es simplemente demasiado impredecible)
3. Una obra nueva con vuestra situación financiera probablemente no será posible. (20€ de costes adicionales de construcción están muy bajos estimados) y dado que vuestro límite son 200K, la obra nueva queda descartada. Y entonces llego al punto 4, que sería que, en mi opinión, renovar una casa completa costará más de 30K. A menos que tenga solo 5 años y todo esté aún en muy buen estado. Pero como en vuestra búsqueda inmobiliaria incluyendo gastos adicionales contemplo unos 180K, sospecho que se trata de una casa de los 80 o principios de los 90, por lo que la renovación (rehabilitación) requerirá más dinero del que imagináis.
Lo siento, suena duro, pero creo que así no funcionará. A menos que queráis vivir en una obra por los próximos 30 años. Mejor esperar un poco más y ahorrar dinero para afrontar el proyecto de compra/construcción de casa dentro de unos años bien planificado y con calma.

Nunca digas nunca - pero ¿en qué gastáis los otros 1600 € al mes? 800 € quizás hoy en día sean suficientes para una casa - pero al final (por ejemplo, después de 15 años) aún tendréis una montaña de deudas y la burbuja estallará.
El precio de vuestra casa está bastante bajo - eso significaría que podéis construir por 1000 € / m². Los costos adicionales también son unas bestias desagradables - solo gas, agua y electricidad fácilmente consumen 7 mil €. El alcantarillado otros 4 mil €. El trabajo también otros 3-4 mil € - quedan 5 para el permiso de construcción (~600 €), inscripción en el registro de la propiedad para la carga hipotecaria (1,5 mil €), cocina (4 mil €), cochera (1 mil €), accesos y otros, etc. etc...
Para 130 m² - el experto en construcción quizás haga un cálculo mejor - yo calcularía, incluso con equipamiento simple y costos adicionales, más bien 200-210 mil € + 40 mil € del terreno - pero estos también son asequibles para vosotros, si podéis vivir disciplinadamente - solo queda la pregunta de si queréis subordinadlo todo al sueño de la casa.

Con la nueva construcción probablemente no funcionará con los precios que has establecido.
Sin embargo, por supuesto, hay casas de los 80/90 (no sé sus precios en vuestra zona), que están en buen estado y que requieren poca inversión, si uno puede arreglárselas con una cosa u otra.
Y hablo por experiencia: una vez compré una casa de los años 70, que se había modernizado constantemente.

Primero, gracias por las respuestas rápidas. Tendencialmente, para nosotros se trata de una propiedad existente. La idea de construir de nuevo surgió porque en los alrededores de Hannover los precios han subido mucho en los últimos dos años. El objetivo es pagar la casa en 25 años, entonces tendría 58 años y habría aún 7 años de margen para cualquier eventualidad. En cuanto a los contratos Riester, estoy considerando ahorrar además para poder incorporarlos a la financiación después de 15 años. Para nosotros cuatro personas, eso serían aproximadamente 15.000 € de subvención del estado en 15 años. Consciente no he ido al límite máximo de financiación; según dos bancos, también podríamos obtener un crédito de 280 a 300 mil euros. Pero debe pagarse a más tardar en 25 años. Si entonces la renovación o la construcción nueva cuesta inesperadamente 20.000 € más, no sería tan grave como si hubiera ido al límite máximo. También tengo el plan de hacer pagos anticipados, ya que al año recibo unos 3 a 4 mil euros en pagos extraordinarios. Actualmente pagamos unos 400 € mensuales por coche y cocina, estos gastos se pagarán a fin de año. Por lo tanto, en las cuotas mensuales de la casa todavía habría margen. Una cuota mensual de 1.000 € más gastos adicionales y 2 €/m² al mes para reservas seguramente también sería posible. No quiero que nos sobrecarguemos y al final no podamos permitírnoslo. Por ese motivo fijé el precio en aproximadamente 200.000 €. He tenido demasiadas malas experiencias en familia y círculo de amigos. Saludos

Como sea que lo hagan, asegúrense de reunir al menos un 10% de capital propio antes de empezar; ¡eso representa mucho dinero en 25 años de plazo!
Si es posible, intenten financiarse con un banco que considere a Kfw como subordinada; entonces tendrán prácticamente 50 mil euros de capital propio (solo en papel, por supuesto). La N-Bank (y por lo tanto cualquier banco con sede en Baja Sajonia, hasta donde sé) no lo hace, pero hay bancos directos suprarregionales que sí lo hacen.