Costos de construcción de una casa multifamiliar con 10 unidades de vivienda, completamente sótano

Buen día,

Después de innumerables conversaciones con empresas y arquitectos durante el período 2021-2023, así como cambios en KFW, paros, etc., todavía no estoy seguro de cuánto debería costar un proyecto de construcción de este tipo por m².

Los datos aproximados:

Terreno con ligera pendiente
665m² de superficie habitable
10 unidades residenciales
2,5 pisos
Sótano completamente subterráneo
KFW40
Construcción maciza
Ascensor
Plano sencillo, equipamiento normal

Las conversaciones siempre son iguales: el presupuesto indicado es más que suficiente. La oferta luego supera el presupuesto en 300.000€. Sé que los datos son bastante aproximados y que hay innumerables factores de influencia. En un proyecto de construcción tan grande, los costos de construcción por m² deberían estar claramente por debajo de los de una casa unifamiliar. ¿Cuál es un rango realista para la casa terminada sin revestimientos de suelo ni cocinas, fotovoltaica, trabajos exteriores? No me importa si es ladrillo caravista o SATE, gracias al banco KFW no tiene que ser necesariamente KFW40.

En un proyecto de construcción tan grande, los costos de construcción por m² deberían estar claramente por debajo de los de una casa unifamiliar.

¿Por qué?
10x distribución eléctrica, 10x conexiones de cocina, 10-20 baños, 1 ascensor

Sé que las cifras son bastante aproximadas y hay innumerables factores influyentes

Aproximado es un eufemismo exagerado.

10 pisos de 100 m² cada uno

2 pisos más ático, por piso 4 apartamentos de 50 m² y 2 apartamentos en el ático, etc.

Las conversaciones siempre son iguales: el presupuesto indicado es suficiente. La oferta luego excede 300.000€.

Entonces cuenta qué se ofreció y cómo se justifican esos 300.000 ... al fin y al cabo, aquí no es "Adivina con Rosenthal" :rolleyes:

En un proyecto de construcción tan grande, los costos de construcción por m² deberían ser considerablemente menores que los de una casa unifamiliar.

No, lamentablemente no es así.

¿Cuál es un rango realista para la casa terminada sin suelos, cocinas, fotovoltaica, trabajos exteriores?

Entonces, si te doy las cifras del proyecto, eliminarás mi publicación de inmediato:
- medida actual en Múnich: aprox. 4.500 €/m² costes de 300/400
- medida actual en Mannheim: aprox. 4.700 €/m² costes de 300/400
ambos con estacionamiento subterráneo

¿Por qué?
10x distribución eléctrica, 10x conexiones de cocina, 10-20 baños, 1 ascensor

más puertas de entrada de los apartamentos, cerraduras de seguridad, aislamiento acústico, áreas comunes y pasillos, etc.

Entonces cuéntanos qué se ofreció y cómo se relativizan los 300000 …

Sí, ¿a qué se refieren los 300000€?
¿A un precio realista de 2 millones o a más o menos?
El precio mencionado para el cálculo de 3000€/m² de superficie habitable tiene su justificación.

P.D. Los precios que menciono son cálculos que incluyen un margen para imprevistos/otros gastos.

Empiezo con el dicho de la niña de la leche para el álbum de poesía:

En una obra tan grande, los costes de construcción por m² deberían ser claramente inferiores a los de una casa unifamiliar.

Con la realidad no llegarás a un acuerdo.
.

Ascensor [...] equipamiento normal

Ascensor en "2,5" plantas y equipamiento normal es una contradicción.

No me importa si es ladrillo caravista o SATE, gracias al banco KFW tampoco tiene que ser KFW40.

¿Que no importan los ladrillos caravista? ¿Dos años de conversaciones y nada sobre la consideración de la vida útil en la planificación de un edificio de apartamentos?
Eso solo puede ser porque solo has hablado con (en sentido de construcción de viviendas en plantas) no especialistas.

665m² de superficie habitable / 10 unidades de vivienda

¿Qué tipo de edificio para diez familias se supone que será esto (propia alquiler / división en viviendas en propiedad), y de dónde sale ya ese número de unidades proyectadas (cálculo o especulación)?
10 unidades en solo tres plantas, una de ellas no es planta completa — ¿ya has aclarado si el sótano no cuenta como tal? — suena a un terreno grande. ¿De qué estamos hablando aquí con 10 viviendas: 15 o 25 plazas de aparcamiento?

Las conversaciones siempre salen igual: el presupuesto indicado es más que suficiente. Luego la oferta supera en 300.000 €. Sé que las cifras son bastante aproximadas y que hay innumerables factores influyentes.

Es curioso que se diga que un presupuesto no indicado sean más que suficiente. "Cifras aproximadas" es decir muy poco, por otro lado sabes con precisión de cinco metros cuadrados qué suma de superficie alquilable (?) saldrá. Ya puedo imaginar bien que las conversaciones para aclarar todo se alarguen años sin influencias externas. Así no se puede planificar — ¿o acaso supones que el esfuerzo de planificación puede ser menos serio que para una casa unifamiliar?
¿Tenemos que suponer que "planos sencillos" es un código para "que un aprendiz saque algo del cajón"?

Es verdad que hay personas muy tontas que ganan muchísimo dinero en inmuebles de forma envidiable. Pero a pesar de eso, no por eso.