Costos de construcción - ¿Estamos tan equivocados?

Hola a todos,

nos gustaría empezar con nuestro proyecto de construcción en la segunda mitad del año y nos encontramos en la fase de búsqueda y toma de decisiones para el socio de construcción o el arquitecto. Excepto por la planta, ya tenemos ideas bastante detalladas; quería mencionar brevemente los factores que afectan los costos:

- Casa según la normativa de ahorro energético (no es una casa eficiente KfW)
- Arquitectura simple con techo a dos aguas (sin buhardillas, tejadillos, miradores, etc.)
- 160 m² de superficie habitable + aproximadamente 80 m² de sótano (de los cuales unos 40 m² serán habitables para sauna y una habitación)
- Garaje doble
- Caldera de condensación de gas con termosolar
- Suelo radiante
- Ventilación controlada con recuperación de calor (WRG)
- Ventanas de madera/aluminio con triple acristalamiento
- Pequeña estufa de leña independiente
- Parquet pegado en la mayor parte de la zona de estar
- Persianas eléctricas mediante KNX
- Parcialmente KNX en la zona de estar/comedor, preparación para adaptación posterior

El terreno es casi plano, con un desnivel estimado de ~1 m en unos 25 m.

Para la ejecución disponemos de 410 TEUR incluyendo los gastos adicionales de construcción (conexiones, electricidad de obra, etc.). Recibo un 25% de descuento en los costos de materiales para calefacción, termosolar, ventilación controlada, estufa de leña. Además, los trabajos de medición casi nos los regalan salvo algunos euros en tasas.

No se incluyen en esta consideración el terreno, gastos accesorios de compra (impuestos, notaría, doble renta, etc.), cocina, sauna, zonas exteriores - para esto hay un presupuesto aparte.

Mi cálculo de costos:
- 25 TEUR gastos adicionales de construcción, quedan 385 TEUR costos puros de construcción
- 25 TEUR garaje, quedan 360 TEUR
- 70 TEUR sótano, quedan 290 TEUR

Esto corresponde a unos 1800 €/m² para la casa.

La mayor incertidumbre es definitivamente el sótano, la información difiere enormemente. No tenemos agua subterránea, pero el terreno es de roca con baja permeabilidad al agua (Muschelkalk). ¿Son realistas esos 70 TEUR? Otro punto crítico es el honorario del arquitecto, que debería estar incluido en el precio por m² (en caso de que construyamos por contrataciones individuales...).

De algunos arquitectos y constructores generales nos han llegado comentarios como si fuese un reproche ("quieren un ‘Porsche al precio de un VW’"). ¿Estamos realmente tan lejos con las demandas mencionadas? En mi opinión, solo las ventanas y el (parcial) KNX son factores de costo realmente excepcionales en la lista. ¿Los otros puntos no son un poco “normales”?

¿Alguien ha realizado algo similar? ¿Dónde recortaríais gastos?
¡Me encantaría recibir algunas opiniones, gracias!

¿Qué debería hacer el arquitecto por vosotros? ¿Qué fases de servicio queréis pagar?

290k por 160m² me parece definitivamente factible. Nosotros construimos más o menos del mismo tamaño y nuestras ofertas estuvieron entre 250-280k. Además, tuvimos una oferta con servicios de arquitectura para todas las fases de servicio por un importe de aproximadamente 20k. Desde mi punto de vista, no estáis tan lejos. ¿Cuántas ofertas habéis solicitado?

Los costos secundarios de construcción están estimados demasiado bajos. Mejor toma el doble, así estarán bastante protegidos contra sorpresas.

¿Qué tamaño debería tener el garaje y cómo debe estar equipado?
¿Qué tipo de construcción tendrá la casa? ¿Monolítica o entramado de madera? ¿Cómo se debe hacer la cimentación de la casa?
El sótano habitable seguramente cuesta y las persianas controladas por [KNX] así como la preparación para el resto.

No puedo comprender del todo la afirmación de los arquitectos, pero también son muy pocas las informaciones que has dado.

Hola a todos,

primero gracias por las respuestas, me tranquilizan un poco.

Prestación de servicios de arquitectura: Todavía estamos en el proceso de toma de decisiones, es difícil evaluarlo correctamente. Tenemos tres opciones en mente:
a) Programa completo para el arquitecto (HOAI 1-9)
b) HOAI 1-4 para el arquitecto, el resto mediante contratista general (GU)
c) Todo a través del contratista general (GU)

La tendencia va hacia a), porque tenemos en parte requisitos muy detallados que con un GU posiblemente se pierdan; así tendríamos control sobre todos los oficios. No me atrevo a asumir la dirección de obra por falta de tiempo.

El terreno es difícil de forma (trapezoidal), por lo que necesitamos una solución inteligente para la distribución, por eso está en debate la opción b).

Costos adicionales de construcción: He planificado 20.000 EUR para otros costos adicionales (impuestos, financiación, seguros). Los servicios de topografía, como mencioné, los conseguimos por menos de 500 EUR. Por supuesto, también hay un margen extra para posibles sobrecostos.

Garaje: Pensamos en un garaje doble sencillo con puerta eléctrica, aprox. 6 x 7,5 m, tal vez parcialmente integrado en el cuerpo del edificio.

Tipo de construcción: Monolítica con Poroton (¿T7?) o Ytong, preferiblemente muros de 36 cm.

Cimentación: Según el informe general del suelo, el terreno es muy resistente, por lo que se puede hacer una cimentación superficial normal.

: ¿Eran ofertas de contratistas generales o de arquitectos? ¿Con qué tipo de configuración están construyendo ustedes?

Honestamente, todavía no tenemos ofertas reales, solo estimaciones hechas con calculadora en mano. La impresión general es que la mayoría rechaza directamente...

¿En qué rango de costos les ha impactado a ustedes un sótano residencial?

Fase de servicio 1 - La determinación de los fundamentos la realizan los propietarios que se ocupan muy intensamente de la construcción de su casa, en cualquier caso, por sí mismos. Has pensado qué tipo de casa quieren construir más o menos, cómo son sus márgenes financieros, qué servicios necesitan en total, etc. Me resulta difícil pagar al arquitecto por algo (yo lo llamaría generación de ideas) que en realidad he realizado yo mismo con un esfuerzo de 100-150 horas.

Fase de servicio 9 - La supervisión de la construcción se puede encargar perfectamente a terceros. Dependiendo de lo estrecha que sea la relación del arquitecto con el contratista general, eso significaría que el contratista general controla su propio trabajo o que el arquitecto controla el trabajo de su "amigo". En cualquier caso, esa es mi comprensión.

Hemos consultado tanto con contratistas generales como con arquitectos. La configuración definitiva aún no está decidida, pero parece que construiremos con un ingeniero civil y, junto con él, encargaremos a una o varias empresas la construcción de la casa. (El encargo lo hacemos nosotros, pero el ingeniero civil nos apoya con consejo y ayuda).

Hola dobabau, tuvimos de agosto a diciembre también muchas citas con cuatro diferentes GUs... y sí, los precios son realmente desalentadores.

Mi cálculo de costos:
- 25 TEUR costos adicionales de construcción, quedan 385 TEUR costos puros de construcción
- 25 TEUR garaje, quedan 360 TEUR
- 70 TEUR sótano, quedan 290 TEUR

Lo que estimaría para tu proyecto de construcción tras las conversaciones con los cuatro GUs:
aproximadamente 385-400k sin garaje, sin sótano habitable (solo sótano de uso), sin KNX, sin ventanas de madera-aluminio, sin ladrillo T7 (sino un ladrillo de 36 sin relleno)..... lamentablemente :-(