Oferta de financiación concreta - ¿cuánto debe "quedar"?

Hola y buenos días a todos,

soy nuevo aquí y en los últimos meses ya he tenido varias citas con bancos, arquitectos y oficinas. Ahora pensé que preguntaría aquí por opiniones independientes.
Espero poder presentarles toda la información necesaria aquí y no cometer errores o parecer tonto... por supuesto, nunca he comprado una casa y lamentablemente siempre tengo la sensación de que me están tomando el pelo :-(

Ya estamos bastante avanzados en los planes para comprar una casa de 3 familias. Nosotros nos mudaríamos al apartamento de la planta baja, los otros dos apartamentos permanecerán (como ya llevan 20 años) alquilados.
La casa es de 1971 y nos costaría 350.000 euros. La casa tiene ventanas de plástico modernas por todos lados y un techo aislado completamente renovado hace 3 años. Está completamente sótano y tiene 300 m² de superficie habitable (2x 110 + 80). Para esta zona es una ganga, pero es una casa de alquiler y no una casa residencial, por eso tendríamos que hacer reformas/ampliaciones por unos 190.000 euros adicionales.
Descontando el capital propio, quedaría una suma de 410.000 euros que tendríamos que financiar.

Lo que más nos atrae hasta ahora es la financiación a través de contratos de ahorro para vivienda, ya sea con la LBS o con la caja de ahorro de Postbank. Vemos las mayores ventajas en la cuota fija hasta el final y la posibilidad de pagar casi arbitrariamente cuando se disponga de dinero.

Ahora hemos recibido una oferta con un interés del 1,5% para los primeros 10 años (fase de ahorro) y un máximo del 2,35% para la fase de amortización.
Esto resulta en una cuota mensual de 1.800 euros con un plazo de casi 23 años.

HOY esta cuota no sería un problema. Juntos ganamos casi 5.000 euros netos. Los ingresos por alquiler serían 2x 450 euros.
PERO queremos tener hijos, así que no quedarán dos sueldos completos, por eso contamos inicialmente con "solo" mi sueldo.

A mi neto de 2.850 sumaríamos un alquiler fijo (450) y el segundo alquiler lo usaríamos como reserva para la casa (¿tiene sentido? ¿demasiado? ¿poco?). Así dispondríamos de 3.300 euros.

Hemos calculado todo y llegamos a los siguientes gastos mensuales para los dos hoy:
- Alimentos/Higiene 360 euros
- Gasolina y seguro del coche 200 euros
- Seguros (protección legal, incapacidad laboral, dientes, accidente, seguro de vida) 270 euros
- Electricidad + Internet 100 euros
Total 930 euros (aún así no nos hemos comprado ropa, no hemos ido al cine ni de vacaciones).
A esto se suma la cuota de 1.800 euros = 2.730 euros.
Los gastos comunes de agua y calefacción en nuestro apartamento actual son aproximadamente 180 euros mensuales.

Me cuesta mucho decir si los casi 400 euros que quedan son mucho o poco (¿demasiado poco?). ¿Es normal que personas que quieren tener un bebé y compran una casa grande solo tengan unos cientos de euros "de sobra"?
Todavía no estamos embarazados y al principio, por supuesto, tendríamos otros 2.200 euros disponibles que ya usaríamos para la financiación, para tener luego unos meses con menos carga.

Cuando mi esposa vuelva a trabajar después de 2 o 3 años, seguramente será solo algunos días a la semana.
¿Qué porcentaje de su neto actual es realista obtener? ¿Tiene sentido financieramente (perdón a todos los románticos, pero no necesitaríamos un certificado de matrimonio para ser felices juntos) casarse? ¿Cuánto neto tendría yo más o ella menos aproximadamente?
¿O es mejor que ella trabaje al 50%, que realmente reciba el 50% de su neto actual y dejemos las clases de declaración de impuestos como están?

Espero haberles presentado bien los hechos y estoy deseando recibir consejos.

Saludos cordiales y que tengan un buen día,
Harry

En principio, todos los datos suenan bien. Buen ingreso + buen patrimonio propio + ingresos por alquiler y crédito de 400k también suenan factibles. Espero que hayas considerado los costos adicionales de compra, etc. Con un bebé, por supuesto que la cosa cambia. Sobre todo, los gastos mensuales aumentan bastante. Con 360 EUR al mes para alimentos ¡Y!! higiene ya son unos artistas. Deberían revisar muy bien si eso es realmente así... apenas puedo imaginarlo. Los dos juntos siempre teníamos alrededor de 600 EUR más gastos de ocio, etc. Ahora con el bebé son fácilmente 900-1000 EUR. Eso se debe también a que la mujer está en casa y cocina todos los días y en general tiene más tiempo para la casa (y para las compras). Esto no debe ser un estándar... solo quiero decirte: calcula con bastante más de 360 EUR. Para el propio hijo realmente solo quieres lo mejor.

400 EUR de margen al mes personalmente me parecerían pocos... sobre todo si algún inquilino falla, etc. ¿Tu esposa no recibe subsidio por maternidad? Casarse solo vale la pena si hay una gran diferencia de ingresos. En nuestro caso era así (yo gano aproximadamente 10 veces más que mi esposa) y la boda nos trajo unos 4000 EUR de ahorro en impuestos al año. Eso realmente no es tanto. Si calculas los costos de una boda contra eso... mejor dejarlo estar. Es mejor casarse por amor... así lo hicimos nosotros también.

Las clases de declaración de impuestos no afectan la carga fiscal... solo la retención mensual.

Saludos, Steffen

Esos son muchos temas y preguntas diferentes.

1.)
Primero que nada, para simplificar, te remito a este hilo respecto a la temática fiscal sobre una financiación adecuada.



Aunque no soy partidario de los contratos de ahorro para vivienda, puede ser razonable para la parte en alquiler.

2.)
Sobre el alquiler
900€ de alquiler en frío para 190m² no me parece mucho. ¿Cambiaría algo el alquiler en frío debido a la inversión?

3.)
Ingresos después del matrimonio
Para valorarlo, debería conocerse el salario bruto futuro de ambos socios. Alternativamente puedes introducirlo tú mismo en un calculador bruto-neto en internet. Probablemente tu salario con la clase impositiva 3 y el de tu esposa con la clase impositiva 5. Aunque la elección de las clases impositivas no afecta la carga fiscal real del año, representa aproximadamente el ingreso neto futuro.

De manera muy aproximada, en caso de que tu esposa no gane nada después de la baja por maternidad, debido al matrimonio tendrías unos 400-450 €/mes más en el bolsillo.

4.)
Reservas
En internet circulan distintos valores respecto a reservas:
Rápidamente encontré estas recomendaciones del Ministerio Federal de Construcción:

[*]para casas de hasta 5 años: 4 euros por metro cuadrado/año
[*]para casas de hasta 10 años: 6 euros por metro cuadrado/año
[*]para casas de hasta 15 años: 7,50 euros por metro cuadrado/año
[*]para casas a partir del año 16 de construcción: 10 euros por metro cuadrado/año

La asociación de propietarios privados (Verband Privater Bauherren) recomienda 1€/m².

Personalmente creo que se debería reservar más, ya que los precios de la construcción siguen subiendo y con ellos los costes de reparación y modernización. Con 1,50€/m² estarías bien cubierto.

Hola amigo Otto,

Está completamente sótano y tiene 300 m² de superficie habitable (2x 110 + 80). ... Los ingresos por alquiler serían 2x 450 euros.

¿Dónde se encuentra el objeto de deseo? € 450,00 de alquiler por mes para 110 m² me parecen bastante poco...

Saludos, experto en construcción

¡gracias por las respuestas rápidas y buenas!
intento aclarar algunas cosas.

: los 360 al mes se deben a que los dos trabajamos en una empresa con una cantina muy buena y durante la semana tenemos desayuno y almuerzo. esto se deduce directamente del salario y ya está considerado en mis cifras netas aquí. por lo tanto, solo tenemos que pagar la comida por la noche y los sábados/domingos por separado. actualmente sentimos que vivimos bastante bien y gastamos más de la cuenta, en lugar de ser "artistas" como dices tú, pero claro, con un bebé eso cambia.
claro que mi esposa recibiría la licencia parental, pero que yo sepa solo por un año. si es posible, no querríamos dejar al niño con otros hasta que al menos pueda hablar y contarnos qué ha vivido con extraños...

:
1. ok gracias, ¡le echaré un vistazo!
2. la renta base es DEMASIADO baja. el índice de alquiler indica entre 6,50 y 7 euros por m²... esas son las culpas del propietario anterior. sin embargo, hay que decir que los inquilinos siempre han mantenido la casa en buen estado y han hecho todo lo necesario en y alrededor de la casa. quisiéramos subir los alquileres poco a poco, pero aquí también rige el control de alquileres y no se puede subir más de 30 euros anuales (15 % en 3 años gracias al control...) hasta un cambio de inquilino (lo que en realidad no esperamos, ya que los inquilinos son gente muy agradable).
3. ¡gracias!
4. ahorraríamos unos 400 al mes, es decir, casi 5.000 al año, con lo que estamos dentro o por encima de esas recomendaciones.

: pues sí, la casa está en la zona alrededor de Friburgo, al sur cerca de la frontera suiza... los alquileres son demasiado bajos, eso lo sabemos...

Hola,

Preguntas sobre preguntas. Es muy bueno que se preocupen para el caso de que haya descendencia. Los niños cuestan dinero y la asignación por hijos no cubre ni de lejos los costos en los primeros años de vida (guardería / jardín de infancia). Además está la pérdida de ingresos y en su caso también posibles pérdidas de alquiler junto con costos (desalojar y posiblemente renovar).

Deberían considerarlo bien. Los bancos revisan retrospectivamente y la situación actual. Nunca de forma prospectiva, ni siquiera a 10 años vista. Para ustedes también aplicaría formar reservas por la pérdida del alquiler. No sé si una combinación con contrato de ahorro para vivienda es buena para alquiler. También hay intereses (mínimos) sobre la parte ahorrada.