Combinación de préstamo bancario y préstamo KFW para compra y renovación de vivienda

Hola queridos miembros,

mi pareja y yo estamos interesados en la compra y renovación de una casa unifamiliar de los años 60.
Nuestro deseo para la financiación sería la combinación de 3 préstamos individuales, que todos obtendríamos del mismo banco:
Préstamo 1: Préstamo bancario regular
Préstamo 2: KfW 124 Programa de propiedad de vivienda
Préstamo 3: KfW 261 Edificio residencial (Objetivo: EE 70, pero 85 también estaría bien)

La casa la adquiriríamos con capital propio y los préstamos 1 y 2. La renovación la financiaríamos posteriormente con el préstamo 3 y más capital propio (este capital propio para la renovación no formará parte del contrato de préstamo, es decir, oficialmente solo renovaríamos por 150.000 € [= importe total KfW 261]).
Actualmente estamos en estrecho contacto con 2 asesores financieros, quienes ya nos han presentado propuestas de financiación que incluyen los 3 componentes de préstamo mencionados anteriormente (todos en el mismo banco).
Sin embargo, a pesar de las conversaciones con los asesores financieros, la verdad es que no tenemos del todo claro cómo se realiza exactamente la tramitación del préstamo KfW 261.
(Nos preguntamos sinceramente si es que somos increíblemente lentos para entender o si los asesores financieros no son óptimos para explicar o quizá ambas cosas)

Mientras que uno de los asesores financieros nos indicó que el contrato de préstamo completo (con las 3 componentes) solo se puede firmar de forma definitiva después de presentar la confirmación para la solicitud (BZA), el otro asesor nos explicó que la firma del contrato de préstamo es posible también sin la confirmación para la solicitud (BZA), pero que el préstamo KfW 261 solo puede ser desembolsado tras presentarla.

Según nuestro entendimiento, una confirmación para la solicitud (BZA) requiere una inspección de la casa con el asesor/expert@ EE y actualmente puede tardar varios meses, incluyendo tiempos de espera y elaboración. Por ello, la elaboración de una confirmación para la solicitud (BZA) antes de la firma del contrato de compra de la casa no es posible. Al mismo tiempo, según los asesores financieros, la firma de 2 préstamos en momentos separados (una vez para la compra de la casa y otra vez para la renovación meses después) tampoco es sensata/difícil de implementar, porque prácticamente solo sería posible con el mismo banco (debido a la garantía mediante la hipoteca). Por lo tanto, toda la financiación debería resolverse de una vez.

Nuestra pregunta es ahora: ¿Es posible firmar un contrato de préstamo así, recibir el dinero de los préstamos 1 y 2 para la compra de la casa, y solo después presentar la confirmación para la solicitud (BZA) para recibir el importe del préstamo 3? ¿O la confirmación para la solicitud (BZA) debe estar ya disponible para poder firmar el contrato completo?
Nos importa especialmente tener la seguridad de que el banco no puede “echarse atrás” de manera injustificada tras la presentación correcta de la confirmación para la solicitud (BZA), ya que lamentablemente cada vez más se oye que los bancos rechazan préstamos KfW con argumentos dudosos pero, al mismo tiempo, ofrecen sus préstamos propios. Y precisamente en la situación actual con enormes fluctuaciones de intereses, necesitamos la seguridad de que la financiación se mantenga dentro de los límites establecidos.

Quizás alguien de ustedes tenga experiencia con esto o haya realizado en el pasado una financiación similar y pueda arrojar algo de luz.
¡Estamos enormemente agradecidos por cualquier respuesta!

Gracias y buena suerte

Lo dividiría en dos procesos. 1+2 ahora y 3 más tarde. Si la casa no tiene aislamiento exterior, intentad llegar a KFW70EE, entonces quizás podríais integrar WPB y tendríais un subsidio de amortización del 25%.

¿Es posible cerrar un contrato de crédito de tal manera que el dinero del Crédito 1 y 2 se reciba ya para la compra de la casa y solo después se entregue la confirmación de la solicitud (BZA) y así se reciba el monto del Crédito 3? ¿O la confirmación de la solicitud (BZA) debe estar disponible ya para poder cerrar el contrato total?

Si todo debe transcurrir correctamente, no se puede obtener el contrato de crédito. ¿Por qué? Porque el banco necesariamente debe tener la confirmación de la solicitud (BZA) para presentar la financiación ante la KfW. Si ellos – nosotros no hacemos algo así – aún así les dan un contrato, pueden surgir los siguientes problemas:
- La KfW aumenta los intereses y el banco queda engañado, porque ya les había prometido un préstamo más barato
- La KfW baja los intereses y ustedes quedan engañados, porque no reciben los intereses más bajos. O tampoco, porque el banco no puede cobrar más intereses que los que la KfW establece al aprobar y por lo tanto, en caso de duda, el contrato no es válido
- La KfW cambia las condiciones y ustedes así como el banco quedan engañados
- Los fondos de la KfW están agotados y el banco ya había prometido un préstamo así
etc.
Hay cientos de razones por las que los bancos no hacen algo así, porque al final alguna de las partes pierde. En caso de duda, ambas partes.

Así que correcto es que el Crédito 1 y 2 sean inmediatos. El crédito solo puede ser solicitado en la KfW cuando el asesor energético haya hecho su tarea.

¡Muchas gracias por vuestras respuestas!
@KartenausNRW: Gracias por la explicación, tiene sentido absoluto desde ese punto de vista.

Sin embargo, nos desaconsejan por todos lados tener dos créditos separados. Porque si primero tenemos un crédito con el Banco A para la compra de la casa, entonces prácticamente solo podemos solicitar el crédito KFW 261 para la rehabilitación también en el Banco A. Porque un segundo Banco B difícilmente se conformará con una hipoteca subordinada, especialmente con el pequeño margen del crédito KFW.
Sin embargo, vemos el gran riesgo de que el Banco A (que sabe de la necesidad del crédito para la rehabilitación) rechace la solicitud posterior del crédito KFW por razones falsas y en cambio nos empuje a un crédito bancario. Porque en realidad no nos quedaría otra opción que aceptar la pastilla y tomar el crédito bancario. Además, existe el no poco probable peligro de que los intereses suban en los próximos meses hasta que tengamos el número de confirmación de la solicitud (BZA).
Con este panorama, la cosa me parece demasiado arriesgada y preferiría renunciar al crédito KFW y tomar directamente los 150k para la rehabilitación a través del banco. De alguna manera es curioso, pero al menos desde el principio sé a qué atenerme y no corro el riesgo de sorpresas desagradables en el aspecto financiero.

En definitiva, es realmente desalentador. Me pregunto quién es realmente el destinatario de este crédito. Como mucho, son hijos que heredan la casa de sus padres. O inversores que cuentan con un asesor de eficiencia energética que puede gestionar todo rápidamente.
En las casas antiguas de nuestra ciudad prácticamente solo viven jubilados de más de 80 años. Ninguno de ellos se plantearía solicitar un crédito KFW de 150k€ para una rehabilitación energética. Comprar y renovar con el 261, como planeamos, en la práctica no es posible...

En general, realmente desalentador. Me pregunto realmente quién es el destinatario de este préstamo. Máximo serán niños que hereden la casa de sus padres.

Por ejemplo, nosotros. Casa usada comprada hace 9 años, ahora vamos a empezar la rehabilitación.
Pero como vuestras preocupaciones son de naturaleza teórica, eso es secundario. No entiendo por qué se debería renunciar de entrada al crédito KfW.

Alternativamente, también podríais financiar la compra de forma variable sin KfW124 y luego, cuando llegue la rehabilitación, financiar todo en conjunto con el banco C mediante el crédito bancario C y el 261. Tenéis que hacer los cálculos vosotros mismos. Bienvenidos a la difícil vida de los propietarios / constructores.

En las casas antiguas de nuestra ciudad realmente sólo viven pensionistas de 80+ años. De ellos, nadie pensaría en solicitar un crédito KfW de 150,000 € para una rehabilitación energética. Comprar y renovar con 261, como planeamos, en la práctica no es posible...

Claro que es posible, pero siempre son varios pasos. Tendrás que morder alguna manzana, tendrás que asumir algún riesgo.

También habíamos planificado la combinación de banco más KFW 124. Todo entregado dentro del plazo, el problema es que la KFW tiene un plazo rígido en el que se puede asegurar la tasa de interés actual. Como el banco tardó demasiado (fase de enfermedad del personal del banco, etc.), el plazo (¿10 días?) expiró y los intereses aumentaron considerablemente. Pues bien, carta A para nosotros :/ Banco y KFW entonces dicen mala suerte...