Cambiar propiedad comercial a vivienda y edificio comercial

¡Hola! Espero haber llegado al subforo correcto :)

Estamos al principio de nuestra búsqueda de casa y pronto tendremos las primeras visitas.
En la parte superior de nuestra lista hay una casa que cumple con muchos de nuestros deseos y aparentemente también está dentro de nuestro presupuesto.

El inconveniente: el inmueble está listado como propiedad comercial.
Un antiguo restaurante con salón y un apartamento para el operador. Está en una zona mixta.
Como mi pareja y yo también gestionamos dos negocios diferentes, la zona mixta nos viene bien y seguiríamos utilizando una parte de la casa para nuestros negocios. Sin embargo, debido al tamaño de la casa, nos gustaría construir otro apartamento para una futura vivienda multigeneracional y alquilarlo hasta entonces (aproximadamente de 6 a 10 años). Esto no sería posible en una propiedad comercial, si entiendo bien, ¿verdad?

¿Cuáles son las posibilidades de cambiar una propiedad comercial a uso mixto residencial y comercial y se puede preguntar de antemano si esto tiene posibilidades? ¿Se puede simplemente acudir a la oficina de urbanismo y preguntar o se necesitan documentos concretos para una consulta preliminar?

Si para el cambio de uso debido a la diferente actividad comercial y la ampliación del espacio residencial se requieren obras obligatorias, podríamos aprovechar la renovación para adaptar los "requisitos legales y administrativos" necesarios; pero supongo que los requisitos para un restaurante deberían ser comparables a los de un espacio residencial o de almacenaje, ¿no? Lamentablemente no he encontrado detalles exactos, ¿alguien podría darme una pista dónde encontrar esta información?

La mayor parte del espacio comercial se utilizaría como almacén para el envío online, lo cual debería estar permitido en una zona mixta. Además, fabricamos a pequeña escala productos cuya elaboración no genera molestias como ruido u otras, (impresoras 3D, cortadoras láser).

Ya tenemos una confirmación financiera preliminar de un banco para poder estimar qué casas son posibles. Pero, ¿se valora diferente una propiedad comercial?
En caso de recibir una respuesta positiva sobre el posible cambio de uso, esta no sería vinculante y finalmente solo se podría solicitar después de la compra. ¿Los bancos aceptan esto?

Agradeceríamos mucho respuestas y consejos

No me importaría si el agente inmobiliario califica el inmueble como [Gewerbeobjekt]. El cambio de uso debería ser sencillo, siempre que no se oponga la ubicación de las habitaciones. La protección del estado vigente queda excluida, por lo que también se aplica a las posibles salas de estancia demasiado cercanas a los límites. También en términos de protección contra incendios, espero una evaluación igual al año de cambio de uso, es decir, equivalente al año de construcción, prácticamente ahora de forma virtual como una nueva construcción. En principio, no veo el mayor obstáculo, eso habría existido en el uso mixto residencial en un [GE], pero tú hablas de una zona mixta ([MI] o [MD]?). Espero que no esté al borde de esta zona, para que la municipalidad no se le ocurra asignarlo a una [GE] o [WA/WR] adyacente.

¿Cuáles son las probabilidades de convertir un inmueble comercial en un edificio residencial y comercial

¿Se sabe cómo está económicamente vuestra comunidad? ¿O cómo funciona la oficina de urbanismo...?
Seguramente no se puede comparar con otras comunidades. ¿O sí?
Por aquí se alegran si alguien muestra algo de interés en inmuebles antiguos y grandes, aparte de acondicionar habitaciones para refugiados allí mismo. Por aquí probablemente tendrías luz verde. Pero por aquí no es por allá ;)

¡Muchas gracias por las respuestas!

El cambio de uso no debería ser problemático, siempre que no se oponga a la ubicación de los espacios.

Gracias por la valoración, es ya reconfortante escuchar eso. Nosotros tomaríamos las salas de almacenamiento ya existentes y también las usaríamos como salas de almacenamiento, solo que para otro tipo de mercancías. El nuevo apartamento se formaría en la planta baja a partir de los antiguos comedores, la cocina del restaurante y los baños, y estaría claramente separado espacialmente de las áreas comerciales por el pasillo de las escaleras.

Fundamentalmente no veo que exista el mayor obstáculo, eso habría ocurrido en un uso residencial mixto en un GE, pero tú hablas de una zona mixta (MI o MD?). Espero que no esté en el borde – no vaya a ser que el municipio tenga la idea de adjudicarlo a un GE vecino o a WA/WR.

Según la información que he podido obtener hasta ahora en línea del mapa parcelario, el terreno se encuentra en "zona edificable mixta" (M), pero no puedo distinguir aquí si es MI o MD. Hacia el oeste hay otras 3 parcelas antes de que comience una zona residencial (W), en las otras direcciones hay muchas más parcelas. Espero que la clasificación se mantenga.

En cuanto al uso, está indicado "tipo de uso: área industrial y comercial | descripción: comercio y servicios", lo cual coincidiría con nuestro negocio. Pero supongo que esos no son los únicos datos registrados y que tendremos que presentar más detalles para el cambio de uso del tipo de actividad comercial.

¿Se sabría cómo está económicamente vuestro municipio? ¿O cómo actúa la oficina de urbanismo...?

Lamentablemente venimos de lejos, así que no tengo mucha información aún. El fin de semana vamos primero a la visita, a ver qué podemos averiguar allí. Si el objeto realmente encaja tan bien como en el papel, nos pondremos en contacto con la oficina de urbanismo para preguntar. En todo caso, el objeto es relativamente barato para su tamaño, pero también habrá bastante que renovar.

Puedes contar cómo fue y luego presentar el proyecto aquí, cuando hayan comprado :)

Según la información que he podido obtener hasta ahora en línea del plano catastral, el terreno se encuentra en "suelo de uso mixto" (M), pero aquí no puedo distinguir si es MI o MD.
Hacia el oeste hay otros 3 terrenos antes de que comience una zona residencial (W), en las otras direcciones hay muchos más terrenos. Así que espero que la clasificación se mantenga.

En el uso se indica "tipo de uso: superficie industrial y comercial | descripción: comercio y servicios", lo cual se aplicaría a nuestro comercio. Pero sospecho que estos no son los únicos datos "almacenados" y que tendremos que presentar más detalles para el cambio de uso del tipo de comercio.

Tu descripción ahora suena como si no proviniera de un plan de desarrollo urbano, sino solamente de un plan de ordenación territorial, y el área no fuera el ámbito de aplicación de un plan de desarrollo para un WR/WA ni para un MI/MD, sino un "área interior no planificada" (§34). Posiblemente hayas consultado el documento "incorrecto" y exista un plan de desarrollo (que, si tienes mala suerte, no desee continuar desarrollando el uso mixto), pero también puede que no exista ningún plan de desarrollo y no se tenga intención de elaborar uno. Lo mejor es que preguntes primero en la promoción económica del distrito si tienen un "interlocutor único": si es así, pueden entender el término (ojo, la promoción económica, no necesariamente la centralita telefónica de la administración del distrito); si no, te deseo suerte con los distintos niveles de conocimiento y creencias de las numerosas personas encargadas que tendrás que consultar.