Guía de compra para terreno de construcción

Hola querida comunidad,

este fin de semana vamos a visitar un terreno y agradecería mucho vuestras opiniones respecto al precio:
Datos:
- Cinturón de Hamburgo,
- Callejón sin salida, zona residencial tranquila pero bien conectada
- aprox. 21x26 m
- Parte trasera de un terreno realmente dividido (solo accesible mediante derecho de paso sobre el terreno delantero)
- Sin cargas, sin árboles, fácilmente edificable, acceso al terreno limitado por edificio existente en terreno delantero

Valores orientativos del suelo:
2022 para 550 m²: 770€
2023 para 550 m²: 690€
2022 para 1000 m²: 660€
2023 para 1000 m²: 590€

Mis preguntas:
- ¿Qué precio consideraríais justo para el terreno? (como negociamos de forma privada no tenemos referencia de otros posibles compradores)
- Parece que los valores orientativos del suelo han bajado de 2022 a 2023, eso me sorprende un poco. ¿Son los precios realistas?
- ¿Hay algo que debiera tener en cuenta al comprar un terreno así? (p. ej. informe del suelo, visita por empresa constructora o similar)

¡Saludos!

Sobre los precios puedo decir poco, me parece que todo está fuera de toda lógica.
El estudio del suelo lo haría preferiblemente antes de la compra, en la zona parece que hay con frecuencia turba en el suelo y eso requiere cimentaciones más complejas. De manera aproximada se puede limitar el riesgo mediante conversaciones con los vecinos, pero un lente de turba puede encontrarse solo con una muestra del suelo.

aprox. 21x26 m

Deberías haber leído ocasionalmente que en preguntas de valoración de objetos las imágenes son muy útiles.

Un punto más

Acceso a la propiedad limitado por edificios existentes en la parcela delantera

¿Qué significa eso concretamente? ¿Cuánto mide el acceso y qué ancho tiene? ¿Se puede llegar con una grúa móvil hasta la parte trasera y hay suficiente espacio para colocarla junto a la casa?

- ¿Qué precio consideraríais justo para el terreno?

Ninguno de los que se han pedido. El vendedor dice lo que quiere. El mercado determina el precio.

¿Son los precios realistas?

Como arriba. El vendedor dice lo que quiere. Pero puedes hacer una contraoferta que se ajuste a tus expectativas.

Ya ves que la tendencia va hacia abajo. Puedes bajar un 30% en lugar del 10%.

No se puede descartar que el agente se ofenda y deje de hablar contigo.

Si el agente inmobiliario entonces se ofende

Es una venta privada

Acceso a la propiedad limitado por edificios existentes en la propiedad frontal

¿Qué significa eso? Se deben respetar los 3 metros y las distancias necesarias.

Visita por la empresa constructora

Ellos no lo hacen. Lo hace un arquitecto o contratista que tiene o obtendrá el contrato de construcción.

Estudio del suelo

No estaría nada mal. Por lo general, el problema es el tiempo que se tiene hasta la adjudicación. Otros podrían ser más rápidos.

similar

Cerca de Hamburgo puede significar que aún hay que revisar el terreno por bombas. Desminado… una colega como propietaria tuvo que hacerlo hace justo un año, aunque el terreno ya estaba edificado.

¿Ya está dividido oficialmente? Yo miraría qué área permite el plan de desarrollo para ustedes. Porque si quieres construir en una zona bastante rural, un índice de ocupación pequeño para 550 m² puede ser muy restrictivo. Con 0.2 solo puedes construir en el suelo con la casa y la terraza unos 110 m²… garaje, cobertizo y entrada entonces son un problema de cálculo.