¿Comprar casa en lugar de construir? ¿Certificado energético? ¿Rehabilitación? ¿Tipo de calefacción?

Hola,

como algunos quizás aún recuerden, hace un tiempo hice preguntas sobre la construcción de casas.

Hoy leí un artículo en el Financial Times que decía que el mercado inmobiliario se desplomó fuertemente en el primer trimestre, es decir, los precios bajan mucho y los propietarios que esperaban una revalorización están poniendo sus casas en el mercado. Ergo, los precios se mueven en una espiral descendente de la que se puede sacar provecho.

También tengo algunas preguntas al respecto.

Si alguien vende una casa así, ¿ahora debe tener este certificado energético?

¿A partir de qué año de construcción es interesante un inmueble, es decir, que habría que renovar poco?
En algunos edificios dice "renovado en 2006", supongo que es un término relativo, ¿no?

¿En qué tipo de calefacción debería confiar? He encontrado casas con calefacción central de gas/óleo (supongo que el petróleo es la peor opción, ¿no?)

Espero estar en el lugar correcto con las preguntas.

Atentamente

Hola Cmajere,

este es un tema bastante extenso y en parte confuso, ya que existen muchas fechas diferentes a partir de las cuales, dependiendo del inmueble, debe haber un certificado energético.
Los certificados energéticos también se diferencian entre certificado de consumo y certificado de demanda.
En general, el certificado energético debe estar accesible para futuros inquilinos y/o compradores de un apartamento/inmueble, es decir, se les debe permitir la consulta, pero no es necesario entregar el certificado.

Intentaré presentar todo de forma bastante clara:

Primero, ¿desde cuándo es obligatorio el certificado?
Para nuevas construcciones residenciales desde el 01.10.2007
Para edificios residenciales antiguos (solicitud de construcción presentada hasta el 31.12.1965) desde el 01.07.2008
Para edificios residenciales antiguos (solicitud de construcción presentada desde el 01.01.1966) desde el 01.01.2009
Para edificios no residenciales desde el 01.07.2009

¿Qué tipo de certificado energético es obligatorio?
Para edificios antiguos (edificios ya terminados) hasta el 30.09.2008 existía libertad de elección entre certificado de consumo y certificado de demanda.
Desde el 01.10.2008, para edificios antiguos con menos de 5 unidades de vivienda y cuya solicitud de construcción fue presentada antes del 01.11.1977, es obligatorio el certificado de demanda. A menos que la vivienda haya sido posteriormente renovada al menos al nivel de la ordenanza de aislamiento térmico WSV de 1977, entonces también es válido un certificado de consumo.
Para edificios residenciales con 5 o más unidades de vivienda sigue existiendo libertad de elección entre certificado de consumo y certificado de demanda.

¿Cuál es la diferencia entre los certificados?
El certificado de consumo solo indica el consumo energético promedio de los últimos tres periodos de calefacción de un apartamento o edificio. Sin embargo, este no permite una comparación real con otros apartamentos o casas. Además, puede ser fácilmente manipulado o falsificado al ingresar valores básicos incorrectos (ver certificados energéticos obtenidos de internet).

El certificado de demanda es elaborado por un profesional basándose en los elementos constructivos realmente presentes en el edificio (espesores de aislamiento, etc.) y teniendo en cuenta las instalaciones técnicas existentes (calefacción, producción de agua caliente, etc.), también se pueden considerar puentes térmicos y mucho más.
Aquí también pueden incluirse sugerencias de mejora para reducir la demanda energética.
Este certificado ofrece así una posibilidad objetiva de comparación de la demanda energética con otros apartamentos o edificios.

Por estas razones, como inquilino o comprador, siempre insistiría en la medida de lo posible en un certificado energético de demanda.

Cualquier tipo de calefacción, ya sea con petróleo o gas, bomba de calor o madera, tiene sus ventajas y desventajas. El certificado de demanda también ofrece la posibilidad de comparación aquí, ya que el tipo de calefacción también se incluye en el certificado de demanda.

¿Edificio residencial que fue renovado en 2006?
Si se trata de una vivienda unifamiliar (es decir, con menos de 5 unidades de vivienda) y la solicitud de construcción fue presentada antes del 01.11.1977, surge la pregunta si fue posteriormente renovada al menos al nivel de la WSV 1977. Esto debe demostrarse con un comprobante correspondiente.
Sí, entonces legalmente es suficiente un certificado de consumo.
No, entonces es obligatorio el certificado de demanda.
Si la solicitud de construcción para la vivienda unifamiliar fue presentada después del 01.11.1977, legalmente basta con un certificado de consumo.

Espero haber contribuido un poco a aclarar.

Atentamente
Danton

Ingeniería y Oficina de Planificación
Dipl.-Ing. Thomas Brandenburg
Ingeniero Consultor y Perito de Construcción
Especialista en seguros (contrato de obra)

Los precios de los inmuebles sin duda han bajado, pero si los precios de las propiedades realmente buenas ([Lage, Bauzustand usw.]) se desploman de verdad, me parece exagerado. Esto solo aplica para ventas de emergencia y no son la norma, quien tiene algo de tiempo espera y no necesariamente vende hoy.

Los inmuebles en Alemania aún no están tan desplomados como su contraparte en los EE. UU. Allí la situación es completamente diferente. Aquí aún no ha llegado a ese punto. Seguro que hay alguna que otra ganga, pero encontrarlas es difícil.

Hola,

nosotros también estamos pensando si construir nuevo o comprar algo ya terminado.

Lo que me echa para atrás de la construcción nueva son todos los costos no transparentes. Aquí todavía está el jardín (¿unos 10.000, no?), los gastos adicionales, quizás también la losa base y de repente se van otros 50.000.

Por eso a menudo es difícil encontrar una casa bonita ya terminada. ¿O vale más la pena comprar algo y luego tal vez renovar un poco? Estamos buscando en un rango de antigüedad de hasta 10 años.

A la edad de aproximadamente 10 años será difícil encontrar algo, la mayoría de las ofertas de casas construidas son a partir de 25 años de antigüedad.

Los costos adicionales deben analizarse con mucho cuidado, sobre todo hay que tener en cuenta lo que se ha establecido en el contrato, siendo los puntos más importantes los costos de notario y el impuesto de adquisición de inmuebles. Costos de medición, estudio del suelo, etc. Conexiones a la red urbana (gas / electricidad según corresponda).

Luego, por supuesto, el jardín, aunque en ese caso yo opto por césped completo y con eso estoy ^^ en comparación con los otros costos es relativamente barato.

Atentamente