Comprar o seguir alquilando

Hola,
mi esposa y yo estamos pensando si ahora mudarnos de nuevo a un piso de alquiler o comprar una casa.

Nuestra situación es la siguiente:
ÉL (25): 2.500 € netos, contrato indefinido y con aumentos salariales establecidos para los próximos 4 años, de modo que en 4 años serán 3.200 € netos. Después de esos 4 años viene un aumento salarial mayor que está por negociar.
Además, hay dietas/bonos, etc., pero no queremos contarlos como fijos. Son unos 500 € extra al mes.
ELLA (25): Actualmente recibe 500 € de la prestación por maternidad y después, como máximo, un trabajo midi con 800 € al mes.
Tenemos un hijo (3 años) y el segundo llega en octubre.
Así que son dos veces la prestación por hijo.
Ingreso seguro: 2.900 € + 200 € más cada año.
Variable: 1.300 €

El capital propio será suficiente para los costes adicionales de construcción.

Actualmente vivimos en un piso de 80 m² con 3 habitaciones que cuesta 600 € calefacción incluida, pero no está en las mejores condiciones. (Miedo a que aparezca moho)
Hemos visto otro piso de 4 habitaciones, 110 m², por 1.000 € calefacción incluida.

Nuestros gastos mensuales con alquiler, comida, etc., en promedio durante el último año fueron de 1.600 €. Eso incluye créditos para la nevera y el lavavajillas.

Ahora nos preguntamos si vale la pena seguir alquilando de 4 a 5 años más o es mejor comprar algo.

Nos valdría una casa adosada con garaje de 120 m² con 3 dormitorios sin sótano. Queremos un terreno de unos 200 m², porque aquí en Bonn y alrededores se paga entre 200-400 €/m².
Eso sí, con un enfoque muy eficiente en consumo energético.

En la casa haríamos nosotros mismos las zonas exteriores (mi cuñado es paisajista), así como la pintura y los trabajos de suelo. La electricidad en su mayoría también (mi suegro es electricista formado pero no trabaja en el oficio), aunque la caja de fusibles la preferiría que la hiciera una empresa por garantía. La calefacción y la fontanería también por profesionales.

Haciendo un cálculo aproximado con todo incluido llego a unos 380.000 € en costes de construcción totales. ¿Es eso demasiado bajo o demasiado alto?

Cálculo:
380k - 30k (costes adicionales)
= 350k - 50k (préstamo KFW)
= 300k - 80k (NRW.Bank) Por los límites de ingresos ya no se puede aprovechar mucho más tiempo.
= 220k préstamo bancario

Carga mensual
Préstamo KfW 2,53% 20 años, libre de amortización los primeros 3 años
NRW.Bank año 1-5 0,5%, después 3,5% 100 €
Préstamo bancario 3,5% a 20 años, 790 € al mes
+ costes adicionales aprox. 300 €
= 1.200 € los primeros 3 años

He pensado que prefiero gastar 200 € más al mes en una casa antes que darle ese dinero a un casero.

Espero haber dado toda la información y que puedan darnos consejos útiles.

Es importante también la información sobre si tenéis capital propio. Deberíais tener durante la fase de construcción aproximadamente entre 20,000 y 30,000 en efectivo en el banco. Por un lado, porque por ejemplo no se puede comprar la cocina con un crédito de construcción, y por otro lado, no se quiere o no se puede ir al banco por cada factura.

Cuanto más capital propio, mejores condiciones de crédito.

Entonces, para construir o no: yo diría que vuestros ingresos son justos, pero pueden ser suficientes si hay suficiente capital propio. Si realmente tuvieseis que financiar los 380,000 completos, no será suficiente.
No deberíais comprar cosas a crédito bajo ninguna circunstancia, ya que durante la construcción, y después, a menudo puede faltar dinero :)

Nosotros financiamos 250,000 con una carga mensual de cerca de 1,000€.

Sobre el tamaño del terreno: 200 m² no será suficiente. A menos que el plan de urbanismo no exija distancia al vecino o a la calle. ¡Tened en cuenta la ordenanza de estacionamiento!
En nuestra zona se manejan terrenos entre 250 y 500, y un terreno normal para una casa pareada es de unos 350 m². Supongo que tiene una razón. Nosotros nos mudamos un poco más lejos y conseguimos 720 m² por el precio de 300 en la ciudad. Quizás sea una opción.
O informáos sobre casas adosadas proyectadas. Suelen ser más económicas que construir una casa pareada por vosotros mismos.

¿Cómo se componen esos 380k?

Ya has escrito los 30k de gastos adicionales, pero ¿cuánto de los 350k que quedan están destinados al terreno o a la casa?

Carga mensual
Préstamo KfW 2,53% 20 años, los primeros 3 años sin amortización
NRW.Bank 1-5 año 0,5% luego 3,5% 100€
Préstamo bancario 3,5% a 20 años 790€ al mes
+ gastos adicionales aprox. 300€
= 1200€ los primeros 3 años

Con el préstamo bancario llego a un mínimo de 825€ con una amortización del 1%...

Además, espero que seas consciente de que una amortización del 1% no es realmente "óptima"... si están seguros de que en algunos años dispondrán de mucho más dinero y realmente harán amortizaciones extraordinarias con seguridad, puede funcionar... de lo contrario, llega el gran despertar cuando terminan los plazos fijos de interés y apenas se ha amortizado algo...

¿20 años de tipo fijo con el KFW? Pensaba que solo daban 10 años. ¿O no son esos créditos de eficiencia?

El período sin amortización puede ser bastante agradable, pero eso se paga caro si uno no aprovecha ese tiempo.

Hola,

De la casa nos bastaría una casa adosada de mitad + garaje con 120 m² con 3 dormitorios sin sótano. Queremos un terreno de aprox. 200 m², porque aquí en Bonn y alrededores se paga entre 200-400 €;/m². Por eso debe ser muy eficiente energéticamente. (...) Haciendo un cálculo aproximado con todo incluido llego a unos costes de construcción de aprox. 380k €. ¿Es eso demasiado bajo o demasiado alto?

Estamos en proceso de comercializar un proyecto comparable en Colonia-Grengel, por eso puedo decirte con bastante exactitud cuánto debes calcular para tu casa adosada con garaje y terreno, así como los costes adicionales de construcción:

Casa adosada 6,95 x 11,00, construcción en yeso con parte color
De dos plantas sobre placa de cimentación
Reserva para ampliación en el desván
Ventilación y bomba de calor aire-agua incluida
Sin pintura ni revestimientos de suelo - 198.000,00 €
Garaje terminado 3 x 9
Con puerta seccional - 10.230,00 €
Terreno privado de 280 m² - 89.000,00 €
Costes adicionales de construcción - 35.000,00 €
Pintura y revestimientos de suelo - 20.000,00 €
Áreas exteriores - 15.000,00 €
Reserva para extras - 20.000,00 €

Da un total de 387.230,00 €.

Ahora solo tienes que reemplazar el precio del terreno por tu terreno preferido en Bonn y ya sabes cuánto dinero debes invertir ;)

Saludos cordiales

@ El Da
El capital propio es como 30k€, aunque en 3-4 años un plan de ahorro para vivienda estará listo para ser adjudicado por un valor de 60k € (30k pagados + 30k préstamo)
Con casa adosada me refiero a un tipo de casa en hilera. Mi tía tiene una casa adosada con un terreno de 200 m² y eso nos bastaría. Mi prima tiene 400 m² y eso es simplemente demasiado espacio, hay que pensar también en el futuro. Y no tengo ganas de cortar 100 m² de césped y cuidar parterres con 70 años. Me basta con un jardín pequeño.
Lo de ir más al campo también es una opción, pero entonces dentro de 2-3 años cuando el pequeño salga del jardín de infancia. Porque cambiar de jardín de infancia no es lo mejor.
Y con esos 380k solo me refiero a terreno + casa + material para jardín y suelo + paredes.
Y no me compro una cocina por más de 10k €.
@ Shism
Si fracasa por 30 € o incluso por 100 €, entonces uno no debería construir una casa.
Sin contar el alquiler, tenemos 1000 € de costos fijos (seguros, contratos, comida y gasolina) al mes. Así que todavía hay un colchón mínimo de 700 €.
@ Experto en construcción
¡Muchas gracias por el desglose!
Creo que simplemente iré a la urbanización de casas modelo en Frechen y veré cuánto cuesta nuestra "casa deseada".
No nos importa mucho si es "ladrillo sobre ladrillo" o una casa prefabricada. A menos que el recargo por "ladrillo sobre ladrillo" no sea tan grande.
Si con el terreno cuesta 500k, primero seguiremos alquilando y ahorrando un poco y disfrutando un poco de la vida.
Aunque personalmente no estoy tan en contra de un piso en propiedad, pero la señora canciller decía "¿Y dónde jugarán los niños con una pelota entonces?"
Con 25 años todavía hay tiempo.
No voy a renunciar a 20-30 años de "lujo" solo para comprarme una casa.