Terreno adquirido para la construcción de una casa unifamiliar, pasos de planificación adicionales

Saludos a todos,

y de antemano GRACIAS por toda la información que se puede obtener del foro de construcción de casas. ¡Realmente es invaluable! Espero estar en la sección correcta de planificación de construcción de casas, ya que todavía estamos en la fase de búsqueda para nuestro proyecto y aunque nos gustan los planos, aún no hemos hecho ningún diseño concreto o en todo caso queremos dejar eso a un profesional. Hemos plasmado en papel las ideas y deseos principales. A continuación los esbozaremos en el cuestionario.

Nuestra búsqueda de dos años por un terreno para construir la pudimos finalizar a finales de septiembre con la compra de nuestro terreno en un tranquilo suburbio de Bielefeld. Ahora queremos comenzar con la planificación. El objetivo es completar la obra para finales de 2025. Como todavía no tenemos claro cómo proceder, buscamos consejo en este foro. Adjunto el plan de desarrollo urbano y el extracto de las disposiciones textuales del plan urbanístico. Como las parcelas aún no están registradas en TIM o BORIS, lamentablemente no puedo proporcionar una visión espacial más amplia.

Plan de desarrollo urbano/restricciones
Tamaño del terreno: 530 m²
Pendiente: no
Coeficiente de ocupación del suelo: 0,4
Coeficiente de edificabilidad: 0,8
Área edificable, línea y límite de construcción: 3 m
Número de plazas de estacionamiento: 2-4
Número de plantas: 1,5
Tipo de techo: techo a dos aguas
Estilo: casa unifamiliar moderna
Orientación: entrada al noreste, jardín/terraza al oeste, cumbrera en dirección este-oeste, fachada lateral este y oeste
Alturas máximas/límites: 4,5 m TH 11,0 m FH
Otras especificaciones: inclinación del techo 35-48°, obligación de fotovoltaica

Requisitos de los constructores
Estilo, tipo de techo, tipo de edificio: casa unifamiliar moderna; techo a dos aguas; KFW40
Sótano, plantas: 1,5; el sótano sería deseable pero no obligatorio
Número de personas, edad: 31 m, 30 f, desde 03/2024 0 por definir (Para la construcción de la casa necesitamos apoyo ya que nosotros ni nuestra familia ni amigos tienen experiencia en construcción)
Necesidad de espacio en planta baja y alta: 160-170 m², planeamos dos despachos y dos habitaciones infantiles. Los despachos pueden ser más pequeños.
Número de huéspedes por año: 6-8 personas
Arquitectura abierta o cerrada: ambas
Tipo de construcción: madera o piedra nos da igual
Cocina abierta, isla de cocina: la cocina abierta no tiene que tener necesariamente isla
Número de plazas para comer: 6-8
Chimenea: deseable pero no obligatorio
Pared para música/estéreo: no
Balcón, terraza en la azotea: no
Garaje, carport: carport individual o doble con cuarto de herramientas. Para poder diseñar el jardín más generosamente estaríamos dispuestos a aceptar un carport individual.
Jardín: jardín ornamental

Diseño de la casa

Hasta ahora hemos revisado varios planos de constructores de casas de obra pesada y de casas prefabricadas. El diseño que más nos ha gustado hasta ahora es "Eibenallee" de Gussek Haus. También adjunto un extracto visual del plano de la página web y lo pongo a disposición para discusión. Sin embargo, como faltan datos importantes sobre medidas, tiene solo un valor indicativo limitado.

¿Qué te gusta especialmente? ¿Por qué?:
- Área de estar-comedor muy espaciosa, elemento de mirador hacia el jardín, trastero/técnico detrás de la cocina, escalera con descanso, oficina en planta baja, dormitorio con vestidor amplio, dos habitaciones infantiles del mismo tamaño.
¿Qué no te gusta? ¿Por qué?
Falta el acceso directo a la sala técnica desde el vestíbulo. Nos gustaría tener un cuarto de lavado contiguo al baño familiar en la planta alta para lavadora y secadora.

Estimación de precio según arquitecto/planificador: por definir
Límite personal de precio para la casa, incluyendo equipamiento: 600.000 €
Tecnología de calefacción preferida: bomba de calor aire-agua + fotovoltaica

Si tienen que prescindir, ¿de qué detalles o ampliaciones serían?
-pueden prescindir: comedor para 6-8 personas nos basta, vestidor, escalera con descanso
-no pueden prescindir: gran área de cocina, estar y comedor, dos despachos, dos habitaciones infantiles

Ahora a las siguientes preguntas:
1. ¿Deberíamos primero acudir al arquitecto o,
1.1 dado que el diseño mencionado se acerca mucho a nuestras ideas, acudir directamente al constructor general y realizar los ajustes deseados?

¡Saludos cordiales y que tengan una buena noche!

Ahora seguramente hay muchos caminos que llevan a Roma.
En vuestro lugar, primero examinaría bien mi terreno. Esto incluye, por ejemplo, un estudio del suelo, si aún no existe ninguno. Luego dibujaría mi casa deseada a escala y colocaría de forma aproximada caminos, plazas de aparcamiento, terraza, contenedores de basura, cobertizo para bicicletas, etc., para tener una idea de las dimensiones. Quizás también exista un plano de alturas para el terreno. Además, podéis ya buscar todos los proveedores de servicios (electricidad, agua, aguas residuales, teléfono, etc.) y establecer un primer contacto. Al menos se debería leer el plan de desarrollo para evitar sorpresas desagradables. Por ejemplo, nosotros nos divertimos mucho con el cuerpo de bomberos.
En cuanto a la casa, podríais plantearos si preferís que sea más bien de estructura maciza o de madera, o si os da igual. Si os gusta el diseño de la casa Gussek y la madera está bien, se puede pasar por allí. ¡Pero por favor no firméis nada! Solo mirar y hablar.
Probablemente tendréis que decidir vosotros solos entre arquitecto, constructor general o proveedor de casas prefabricadas. Si ya tenéis ideas muy concretas, podéis quizás quedar satisfechos rápidamente con un constructor general o el proveedor de prefabricadas adecuado. Si preferís que sea algo mucho más individual, probablemente un arquitecto sea la mejor opción. Lo mejor es preguntar en la zona quién es el constructor general recomendado y quién ha construido mucho en vuestro entorno. Tras un poco de investigación, deberíais hacer una preselección respecto a vuestro socio de construcción basándoos en la Bau und Leistungsbeschreibung, casas modelo, conversaciones, recomendaciones, etc. Nosotros pedimos luego un presupuesto a los 3 "finalistas". La decisión la tomamos después por intuición, no por dinero. ¡Mucho éxito!

El diseño que hasta ahora más nos ha gustado es el "Eibenallee" de Gussek Haus.

¿Os gusta mucho o es el mejor de todo lo malo que habéis visto?

También creo que es un diseño bonito de casa. Solo hay que tener en cuenta que aquí el enfoque está en la apertura y amplitud del espacio común. Para una familia de 4 personas, me parece que el espacio de almacenamiento es insuficiente.
El guardarropa, entre otras cosas, todavía tendría que ser inventado.

Pero como faltan datos esenciales sobre las medidas, este diseño tiene sólo un valor limitado.

10,25 como medida exterior es al menos suficiente para que en un terreno tan estrecho (lamentablemente sin datos de medidas) la profundidad pueda ser justa. El terreno es algo especial…

Falta acceso directo al cuarto técnico desde el recibidor.

Dos accesos al pequeño cuarto técnico serían uno de más.

Nos gustaría un tendedero contiguo al baño familiar en la planta superior para la lavadora y la secadora.

El baño ya es bastante reducido con sus 8,x metros. No veo un cuarto de servicio en relación con el tamaño de la casa. El diseño destaca por algunos elementos que consumen espacio.

Dado que el diseño mencionado se acerca mucho a nuestras ideas, ¿deberíamos dirigirnos directamente al constructor y pedir que realicen los ajustes deseados?

¿Qué se supone que será? ¿Una casa para 3 o para 4 personas?
Para 3 podría funcionar, para 4 seguiría buscando.

Por supuesto, acudir a un arquitecto es una opción lógica, pero personalmente no veo la necesidad imperiosa de contratar a un arquitecto independiente.
Sin embargo, los deseos en conjunto pueden contribuir a que ninguna casa estándar encaje perfectamente. No conozco ninguna casa prefabricada que tenga un cuarto de servicio además de espacio para 4 dormitorios.
Teniendo en cuenta que el terreno tampoco es muy grande, yo también consideraría ampliar hacia el techo.
Tomen las medidas de su terreno y dibujen todo lo necesario: las casas se pueden plantear de forma esquemática, quizá poniendo la entrada por delante, eso ahorra espacio en el este.

Como las parcelas aún no están registradas en TIM o BORIS, lamentablemente no puedo ofrecer una visión espacial más amplia.

Probablemente aún no han sido replanteadas, pero aparentemente ya están construidas (o estuvieron construidas).

En cuanto a la casa, podrían considerar básicamente si prefieren que sea de construcción sólida o de madera, o si les da igual. Si les gusta el diseño de Gussek Haus y la madera está bien, pueden pasar por allí.

Si la decisión se inclina por otro material, con un gusto por Gussek Haus simplemente se va a Viebrockhaus.

El sótano sería agradable tenerlo, pero no es imprescindible [...] Método de construcción: para nosotros es completamente indiferente que sea madera o piedra. [...] Chimenea: agradable tenerla, pero no es imprescindible

La cuestión del sótano no tiene que ser una decisión privada, veo en el plan de ordenación indicios iniciales para un terreno irregular. Recomiendo mantener la decisión sobre el método de construcción abierta al menos hasta la fase de reposo de la masa. Olvídate de la chimenea en una casa eficiente 40.

Pero aquí faltan datos esenciales sobre las medidas, por lo que tiene sólo un significado limitado. [...] Falta un acceso directo a la sala técnica desde el recibidor. Nos gustaría tener una lavandería contigua al baño familiar en la planta alta para la lavadora y la secadora. [...] Ahora a las siguientes preguntas: 1. ¿Deberíamos primero acudir al arquitecto o, 1.1 dado que el diseño mencionado se acerca mucho a nuestras ideas, ir directamente al contratista general y que realicen las adaptaciones deseadas?

La representación es significativa en la medida en que a) contiene las medidas exteriores, lo que permite comprobar la viabilidad dentro del área de construcción, y b) se puede suponer que una casa modelo también funciona. Sin embargo, esta garantía desaparece en el momento en que se modifica sustancialmente la distribución de la casa. Nunca, jamás, de ninguna manera permitáis que un simple delineante de un contratista general "adapte" un diseño funcional como el descrito aquí; esto es aún más importante si se trata de un diseño ajeno y triple si además es "transgénico", es decir, un diseño de Holzer que se quiere construir con un contratista de Stein o viceversa. Recrear una casa Gussek con un contratista de piedra no es nada recomendable; con una casa Viebrock podría ser mejor, aunque tampoco completamente convincente. Si permitís que un delineante o arquitecto contratado de un contratista general haga una transición supuestamente sencilla, esto se pagará en estrecheces y tuberías encerradas en tabiques de yeso. Los diseños de catálogo se aceptan con muy pocas variaciones o se planifica rigurosamente "desde cero" de manera individual. Ni siquiera si se toma el diseño 1:1 se proyecta una casa Meier con Müller-Bau. Tampoco se deja que Mercedes te construya un Serie 5 o un A6, sino que se elige su Clase E. En mi historial de publicaciones no hace falta retroceder ni siquiera dos semanas para encontrar varias indicaciones sobre métodos recomendados para construir con arquitectos. La base común es: primero desarrollar un anteproyecto, luego "irse de casa en casa" con él para buscar el método de construcción más adecuado en cada caso, y luego planificar la fase de servicios 3 para la estructura de madera o todo el módulo B para la estructura de piedra, y así sucesivamente. Bajo el título "El piso superior tiene prioridad" he explicado (externamente, buscar con comillas) en qué orden es más inteligente desarrollar las plantas. Esto significa, aplicado a vuestro caso, comenzar con la planta que está más modificada en comparación con el diseño del catálogo utilizado como inspiración.

He tomado vuestros comentarios como motivo para intentar diseñar yo mismo un plano. He utilizado las medidas exteriores del diseño mencionado para plasmar nuestras ideas de forma aproximada y, sobre todo, para obtener una mejor impresión de las posibilidades de edificación. Lo comparto con vosotros, aunque aquí faltan las medidas y probablemente hay innumerables errores de planificación. Tampoco tengo del todo claro cómo considerar las alturas provisionales del muro de desván. En última instancia, esto nos ha reforzado en la decisión de acudir a un arquitecto.

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Gracias por tus comentarios. Actualmente, los trabajos de urbanización aún están en curso. Hasta ahora no hay un estudio de suelo. Queremos esperar para encargar el estudio del suelo hasta que los trabajos de urbanización estén mayormente finalizados. En los últimos días he intentado elaborar el plan deseado a escala. Conocemos el plan de ordenación urbana. Ya hemos contactado con dos arquitectos y hemos concertado citas iniciales, cuyos referencias nos han gustado mucho.

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¡Gracias por tu pregunta inicial y tus indicaciones! Tu pregunta nos llevó a revisar críticamente el diseño mencionado y llegamos a la conclusión de que tendríamos que hacer algunos ajustes para satisfacer nuestras necesidades de espacio. Ya no veo posible un acceso adicional al sótano técnico. Considero también que el baño familiar en la planta superior es demasiado pequeño. La tendencia es para una vivienda de 4 personas; de esa manera debe planificarse. Me parece buena la sugerencia de ubicar la entrada hacia el norte. También me gusta la idea de ampliar el ático.
He añadido la medición del terreno, al menos los límites sur y este, al nuevo anexo (terreno en planificación). Además, he creado un diseño con RoomSketcher para obtener una mejor impresión inicialmente sobre las dimensiones del terreno.

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Así es. Nuestro terreno estaba edificado con un granero. Puedo confirmar los indicios iniciales sobre la irregularidad del terreno, aunque nuestro terreno es mayormente plano. Al menos, si tomo las alturas sobre TIM y tras consultar con el arquitecto intermediario. En el lado de la carretera de NÖ probablemente tendremos una ligera pendiente (unos 0,6 m), al NW-SW (entre 0,4 y 1,0 m). Los terrenos vecinos al este y sur tienen el mismo nivel. También te damos las gracias por tus explicaciones, que nos han reforzado en la idea de acudir primero al arquitecto. Tus indicaciones y tu blog son realmente estupendos y sobre todo un gran apoyo para nosotros como principiantes.

P.D.: Pido disculpas, pero tendré que revisar con calma de nuevo la función de citas.