Cambio de plano de construcción debido a la cancelación por parte de la oficina de construcción - financiamiento, contrato de construcción

Hola a todos,
a través de un intermediario de proyectos queremos construir con dos partes más una casa adosada de tres unidades en Múnich. Lamentablemente, está resultando mucho más estresante de lo que pensábamos.
De antemano: parece tratarse del llamado "modelo oculto de promotor". Hemos firmado al mismo tiempo un contrato de compra de terreno con el vendedor ante notario, así como otro contrato de construcción con el contratista general. Nos informaron previamente sobre los riesgos, pero aun así quisimos entrar debido a las buenas condiciones. Tendríamos la casa del medio, que resulta relativamente económica.

Lamentablemente, ahora resulta que la oficina de urbanismo insiste en el plan de desarrollo de hace 50 años. Aunque existen objetos similares en la misma calle ("eso sería probablemente construcción ilegal"). Todo esto lo supimos solo a través de los documentos devueltos por la oficina de urbanismo. Porque la licencia de construcción fue solicitada por el arquitecto encargado, contratado por el contratista general. Mientras tanto, al preguntar nosotros y nuestras partes asociadas al arquitecto, resulta que desde la firma del contrato el plano de construcción presentado fue reducido en varias ocasiones en cuanto a la superficie habitable. Pero nunca nos informaron al respecto.
Si tenemos suerte, la próxima semana recibiremos una respuesta del intermediario del proyecto sobre cuántos metros cuadrados tenemos ahora.

Pero si la información del arquitecto es correcta, debemos prepararnos para varias cosas: el plan de desarrollo de los años 70 solo contempla casas pareadas. La casa de tres unidades nos fue aprobada, pero no la superficie habitable ni los garajes, y tampoco se aprobaron ciertos valores como el ángulo del tejado y la superficie del terreno.
Si todo esto se confirma, podría ser que la superficie habitable se reduzca más del 15%. La terraza planeada se sustituiría incluso por una logia. Una de las partes tendría que renunciar al garaje.

Estamos muy desesperados ahora, porque la casa ya no corresponde a lo que escogimos y firmamos:
1. Cuento firmemente con que el contrato de construcción tendrá que cambiarse y abaratarse. Por supuesto, el contrato de construcción tiene una cláusula que dice eso. Pero, ¿qué significa eso para el financiamiento? ¿Garantías? ¿Monto total?
2. Probablemente nunca podremos salir completamente del contrato. Porque el terreno ya es nuestro, fue realmente dividido y registrado en el registro de la propiedad. Ya está pagado. Así que trato de aceptar lo peor.
3. Se dijo verbalmente que la construcción comenzaría esta primavera; ahora por supuesto todavía está la vieja casa para demoler. En el contrato de construcción no se estableció ninguna fecha, solo "15 meses después del inicio de las obras de cimentación". Sospecho que la licencia de construcción está ahora en su tercera ronda y puede tardar meses más.
4. El contratista general nunca se comunicó proactivamente con nosotros en estos meses. Como dije, solo nos enteramos de los cambios cuando llega algo de la oficina de urbanismo al buzón y entonces presionamos al arquitecto. La falta de transparencia es ahora una de las peores cosas para nosotros. Si la oficina de urbanismo representa aquí una "fuerza mayor", al menos quiero transparencia, en lugar de que nos pongan ante hechos consumados después de medio año.

Entiendo que probablemente fuimos demasiado ingenuos al firmar el contrato y que ahora haríamos muchas cosas diferentes al buscar el inmueble. Normalmente somos personas precavidas y no necias. Ahora sentimos que nos han tomado el pelo. Los otros compradores también están bastante enfadados y están considerando acciones legales.

¿Quizás alguien tiene consejos sobre cómo manejar mejor este asunto? ¿Contratar un abogado? Pero no veo ningún hueco ni salida. El seguro de protección legal tampoco cubre esto. ¿Se puede presentar algún tipo de recurso en la oficina de urbanismo? Tampoco podemos pedir indemnización porque siempre nos prometieron demasiado en cada etapa y nos lo presentaron muy bonito. La confianza en el contratista general está completamente perdida, y ni siquiera ha comenzado la demolición.

1. Abogado
2. Abogado
3. Abogado
4. Tenéis un contrato que debe cumplirse
5. Insistir en el cumplimiento
6. Cancelación / desistimiento ==> pero en esto no puedo ayudar mucho, porque aún no he tratado este tema. Ya habéis comprado el terreno, pero habéis firmado un contrato de construcción para consumidores (supongo que no se construye según la VOB). Aquí aplican los derechos según el Código de Construcción y no, como en un contrato real de promotor inmobiliario, los derechos según el Reglamento de Agentes y Promotores Inmobiliarios

Por ello: Abogado. No tomaría otra casa distinta a la comprada. Entonces el precio del terreno ya no encajaría, porque se habría limitado el aprovechamiento del terreno. Es un asunto complicado.

Veo lo mismo. El contrato debe ser revisado cuidadosamente. Y, deberían hacer una primera visita al abogado con todas las partes [zusammen].

Pequeña actualización que quería compartir aquí:
El proyecto ahora se cambia a una casa dúplex y vendemos nuestra parcela a los otros. La condición es que en el precio de venta también se cubran los costos adicionales que hemos pagado, para que salgamos de la situación sin pérdidas.

Todavía hay un riesgo. Como la venta se está demorando mucho, la tasa de interés ha bajado sorprendentemente y podría estar por debajo de la tasa que firmamos entonces en febrero. Y probablemente habrá una compensación por cancelación anticipada si tenemos que cancelar el contrato con el banco. Hemos aprendido que no hay compensación por cancelación anticipada si la tasa de interés es más alta. Entonces el banco puede otorgar el préstamo con mejores condiciones.
Lamentablemente no puedo prever en absoluto cuánto podría ser la compensación por cancelación anticipada.

Hemos aprendido que no se cobra una indemnización por cancelación anticipada si el interés es más alto. Entonces el banco puede otorgar el préstamo con mejores condiciones.
Lamentablemente, no puedo prever en absoluto cuánto podría ser la indemnización por cancelación anticipada.

Hay calculadoras en línea que son bastante buenas.
Además, el tipo de interés del préstamo no influye en la indemnización. Se toma como base un tipo de interés de reinversión en valores, es decir, se supone que el banco invertiría el dinero.

Hay calculadoras en línea que son bastante buenas.
Además, la tasa de interés del préstamo no importa para la compensación. Se asume una tasa de reinversión en valores, es decir, se hace como si el banco invirtiera el dinero.

He probado ya algunas calculadoras. Algunas calculadoras simples muestran hasta 48.000 € VE. Otras, entre 9.000 y 22.000 €. El problema es que actualmente aún no amortizamos. La amortización comienza cuando la casa esté terminada, lo cual nunca ocurre o es desconocido. Pero creo que ahora lo he ingresado así en las calculadoras, que probablemente arroja algo realista: aproximadamente de 9.000 a 17.000 € según la calculadora (15 años de tipo fijo, 3,2 %, 730.000 € de préstamo, amortización del 1 %, pudiendo cambiar la amortización dos veces sin costo —creo que hasta un 5 %— y también posibilidad de amortización anticipada del 5 %).

Muchas gracias por la explicación sobre la tasa de reinversión. Me faltaba esa información y no estaba explicada de manera tan clara en ningún lado. Siempre se habla de bonos hipotecarios, etc.