Consulta previa de construcción, ¿qué es importante?

Hola queridos miembros del foro,

llevo un buen tiempo leyendo con atención y ahora tengo una pregunta para ustedes.

Tenemos la intención de construir, el terreno se encuentra en un pueblo y tiene aproximadamente 1540 m², se ha presentado una solicitud de compra y el terreno está bloqueado para nosotros en este momento. Nuestra idea es un bungalow de 120 m² de superficie habitable en forma de L con techo a cuatro aguas y un garaje (que vendrá en una etapa posterior). Actualmente estamos en la planificación del plano con un fabricante de casas prefabricadas.
No existe un plan de desarrollo para el terreno. El municipio no tiene objeciones a la construcción y nos aconsejó presentar una consulta previa de construcción en la oficina del distrito.
Para una mejor claridad, he adjuntado un borrador sobre las condiciones locales.

Nuestra pregunta ahora es, ¿qué preguntas se deben hacer necesariamente en la consulta previa de construcción?

Si tienen más preguntas o si he escrito de manera muy inexperta, simplemente pregunten/díganlo.

Saludos cordiales

De forma espontánea diría que quieres que el edificio principal quede demasiado alejado de la ventana de construcción real del área probablemente de §34 desde la calle. El bungalow en ángulo y el techo a cuatro aguas son dos puntos de encarecimiento que pueden compensar fácilmente la modestia de los 120 m². En mi opinión, una definición a favor de empresas de casas "prefabricadas" no es una buena idea, ¿para qué debería servir eso?
Fundamentalmente, a una consulta previa de construcción deben adjuntarse cosas que para el propio constructor, armado con una regla triangular, sean asequibles, a saber, una descripción del volumen construido y la delimitación a escala de su contorno en el plano de situación.

Muchas gracias por tu respuesta.

Espontáneamente diría que quieres alejar demasiado el edificio principal del supuesto área según §34 desde la calle respecto a la ventana edificable real.

¿Qué significa exactamente el término "Baufenster"? ¿Sería suficiente adelantar el bungalow a la altura de la casa que está al norte?

Bungalow en ángulo y techo a cuatro aguas son dos factores de aumento de costos que pueden compensar fácilmente la modestia de los 120 m².

¿Qué quieres decir con esa frase?

En principio, una consulta previa de construcción debe incluir cosas que el propio propietario pueda realizar con un transportador, es decir, una descripción del volumen construido y la representación a escala de sus contornos en el plano de situación.

¿No sería suficiente el "diseño" como plano de planta para la ubicación?

También me interesarían preguntas concretas que uno pueda incluir en la consulta previa.

Saludos cordiales

¿Qué significa exactamente el término "Baufenster"? ¿Bastaría con adelantar el bungalow a la altura de la casa situada al norte?

Un Baufenster es la zona del terreno en la que se permite construir la casa. En los planes urbanísticos son los marcos azules. En zonas §34 se toman de forma auxiliar Baufenster fácticos, para cuya derivación el recorte catastral mostrado es demasiado localizado. Por lo tanto, no puedo responder a tu pregunta de seguimiento, y hasta que nuestro experto lo revise, deberían estar disponibles documentos significativos. También hablé conscientemente del edificio principal, ya que consideraría ingenuo incluir plenamente los edificios anexos en la consideración. Así que cuando un vecino tiene un cobertizo o un garaje, tu Baufenster fáctico no se “amplía” necesariamente.

¿Qué quieres decir con la frase?

Quiero decir que conformarse con moderados 120 m² no conduce por sí solo a una casa económica, si por otro lado se elige la forma del bungalow en ángulo y el tejado a cuatro aguas. En esta combinación, 120 m² pueden fácilmente alcanzar la misma franja de precio que 145 a 150 m² en viviendas de una planta y media con tejado a dos aguas.

¿No sería suficiente el "borrador" como planta para la ubicación?

La planta no tiene que ser necesariamente del borrador, e incluso ni siquiera concreta del anteproyecto. Pero la oficina de construcción debe conocer, además del contorno aproximado de la casa, otras características formales (p. ej. el tejado a cuatro aguas y el número de plantas).

También me interesarían preguntas concretas que puedan incluirse en la consulta previa.

En realidad solo hay una pregunta: "¿se puede construir un cuerpo de edificio con las dimensiones mostradas en este terreno?". Para responder a esta pregunta el terreno debe poder identificarse (denominación catastral, número de parcela, es decir, cómo se “llama” el terreno en el registro de la propiedad), y la pregunta debe poder referirse a una casa concreta (ya que la respuesta solo vale para esa casa, un “sí” para una “casa de campo” no significa nada para una “villa urbana”). En principio, la planta es una caja negra, y tampoco se incluyen vistas, planos de drenaje, cálculos estructurales, cálculo de demanda térmica y otros detalles del futuro pedido formal de construcción. Es decir, algo así como una “solicitud de construcción muy ligera”.

muchas gracias por tus respuestas tan detalladas, han ayudado a aclarar un poco las cosas.
He adjuntado el plano catastral actual, que recibí del departamento de catastro, se trata del terreno 1388.
¿Se puede decir algo más sobre la posible ubicación de la casa con esto?
En cuanto al tamaño, somos un hogar de dos personas, que no crecerá, con 120 m² es suficiente ;)

El plano que hice sobre la ubicación es solo aproximado. Esperamos recibir los diseños de cómo será realmente la casa la próxima semana por parte del fabricante. ¿No deberíamos adjuntarlos también a la consulta previa de construcción?

Nuestro problema actual es que no sabemos bien cómo proceder. El motivo es que el terreno está a 650 km de nuestro lugar de residencia actual. Por eso todo depende de la decisión (por ejemplo, cambio de trabajo). Ahora queríamos aclarar todo de antemano: estudio de suelo antes de la compra del terreno, consulta previa de construcción para saber si se puede construir un bungalow en el tamaño y orientación deseados, luego la compra del terreno y el contrato con el fabricante.

Saludos cordiales

Para mí, la situación de los edificios vecinos es demasiado heterogénea, pero "nuestro experto" ya podrá alucinar con un Baufenster. El diseño de la fachada / distribución de ventanas todavía no interesa en una consulta previa de construcción, basta con dibujar la casa en el plano de situación de la manera en que lo haría un alumno de octavo grado en un examen de geometría. La descripción de si debe ser una casa de brujas o un World Trade Center se añade verbalmente en pocas frases.

Sin embargo, con 650 km de distancia al lugar de construcción y apenas un cambio de residencia por motivos laborales hacia allí, recomiendo encarecidamente no formar propiedad residencial durante el período de prueba. También se puede alquilar medio año antes de tener claro si se va a quedar; y otro año entero antes de que la casa esté terminada. Espero que la idea del "Fertighaus" no surgiera de la ilusión de que se construiría más rápido. En el otro extremo de la República se está en un área con una mentalidad completamente diferente. ¿Viene alguno de vosotros de allí, o al menos habéis pasado las vacaciones allí?