Carga de construcción / Construcción en la frontera

  • Erstellt am 05.06.2014 11:05:19

tabaluga

05.06.2014 11:05:19
  • #1
Hola a todos,

en este momento estamos planeando la construcción de nuestra casa (de ensueño) en el sur de Baja Sajonia. Para ello, hemos encontrado y comprado un terreno muy bonito en una ladera con una vista casi perfecta. Sin embargo, el terreno baja aproximadamente 2 metros en una longitud de unos 3 metros desde la calle antes de continuar casi a nivel. Por eso construiremos con sótano y esperamos que todo funcione bien.

Más o menos así:
Calle__
.................\____________________
.............Ladera, terreno............

Un punto que no habíamos considerado completamente antes es una carga edificatoria sobre el terreno. Nuestra información era que los vecinos habían construido su garaje en la frontera y que nosotros también podríamos hacerlo más adelante. Hasta ahí todo bien y sin problema. Sin embargo, complicado es el redactado de la carga que ahora tenemos:

"El respectivo propietario del terreno ___ se compromete conforme al §8 (2) del Código de Construcción de Baja Sajonia, en caso de levantar un edificio, a adosar este al anexo (construcción nueva de un garaje con sótano) planeado en la frontera con el terreno del vecino, de manera correspondiente (altura, profundidad de construcción y uso). La altura y profundidad de construcción se derivan del plano adjunto (planta/corte/fachada) con las medidas contenidas en él"

El sótano se debe principalmente a que, debido a la ladera, no tendría sentido construir un garaje al nivel natural del suelo, porque para entrar habría que conducir primero por una rampa de 2 metros (sin contar el agua de lluvia). Por eso la construcción con sótano (vecino) o rellenado a nivel de calle (nuestro plan) son las únicas opciones sensatas posibles. Sin embargo, eso significa claramente que superaríamos los 3 metros de altura desde el nivel natural del terreno, y el vecino de todas formas también — por eso también está la carga edificatoria.

Ya hemos hablado con el anterior propietario y el vecino. Ambos aprobaron la construcción y aparentemente no eran conscientes de la redacción posterior en el registro de cargas. Nuestro vecino no tendría problema si no nos adosamos a su garaje, sino que construyéramos directamente en la frontera, adelantados hacia la calle (su garaje comienza a 8 metros de la calle, el nuestro comenzaría a 5 metros y estaría totalmente dentro de la zona edificable). Mantener 3 metros de separación no sería posible porque el terreno es demasiado estrecho.

Para nosotros se plantea ahora el problema de que, si construimos adosados según lo previsto, surgirían costes adicionales considerables (sótano innecesario para nosotros, garaje en lugar de carport, profundidad de construcción demasiado grande y, sobre todo, por la calle curva demasiada distancia a la calle desde nuestro garaje). Mucho peor aún, perderíamos la luz natural en el lateral y planta de la casa porque el carport estaría a 1 metro de la ventana necesaria.

De esto se derivan para nosotros dos preguntas:

- ¿Existe alguna posibilidad legal de construir, de mutuo acuerdo, de manera diferente a lo anotado en el registro de cargas? Nos gustaría poner un carport para un coche pequeño (aprox. 3x5 metros) en la frontera pero más adelante, hacia la calle, sin sótano y siendo carport y no garaje.

- Alternativamente, ¿hay algún procedimiento para modificar una carga edificatoria de mutuo acuerdo sin necesidad de demoler previamente el edificio existente (el garaje del vecino que es la causa de la carga)?

En la calle hay otros casos donde se construyeron garajes directamente en la frontera (aunque a 3 metros) y justo al lado carports o techados en el terreno vecino. Con nosotros es solo un poco más complicado por la fuerte pendiente al inicio del terreno.

Muchas gracias por leer este texto algo largo. Me alegraría recibir cualquier idea objetiva y también creativa para manejar este tema.

Saludos soleados y muchas gracias de antemano envía
Tabaluga
 

Bauexperte

05.06.2014 11:22:17
  • #2
Hola pequeño dragón,


Por cierto, lo que se haya construido o no en la calle no debería preocuparte en este punto. No sabes si se hizo en acuerdo con la oficina de construcción o si hubo que pagar una sanción por construcción ilegal.

He trabajado en este campo tanto tiempo que puedo garantizártelo: no existe una solución 100% segura, ya que los ayuntamientos tienen todo el derecho del mundo para desviarse de la ordenanza estatal a través del plan de ordenación urbana. Por lo tanto, al menos para mí, cada caso así se ha convertido con los años en una caja de sorpresas.

Desde mi punto de vista, solo hay dos posibilidades: lleva a tu planificador a la oficina de construcción (en mi opinión la opción más acertada, porque arquitecto y empleados de la oficina suelen conocerse desde hace años) o acude tú mismo con tus documentos/propuestas allí. Basado en esta conversación puede surgir la exigencia de una consulta previa de construcción (BVA); pero esta te brinda también seguridad jurídica.

Saludos, experto en construcción
 

DG

05.06.2014 11:57:25
  • #3
Hola Tabaluga,

probablemente no puedan evitar la carga constructiva, lo que exactamente es posible hay que verlo en detalle y debería ser aclarado por el AR en colaboración con la oficina de construcción y posiblemente un [Öffentlich bestellten Vermessungsingenieur in NDS]. Sin planos, una declaración es difícil.

Sin embargo, fundamentalmente no son los vecinos quienes deciden si una carga constructiva existe, sino la oficina de construcción, o la carga constructiva permanece mientras las condiciones legales de construcción sean tales que se requiera la carga constructiva.

Puedo proporcionarte contacto con un [öffentlich bestellter Vermessungsingenieur in NDS] si lo necesitas.

Saludos cordiales
Dirk Grafe
 

tabaluga

05.06.2014 12:22:44
  • #4
Hola experto en construcción, hola Dirk,

muchas gracias por vuestra rápida respuesta. Entonces nuestro arquitecto probablemente tendrá que acudir a la oficina de construcción y hasta entonces cruzo los dedos. Esperaba un poco que pudiera haber algún truco. Al menos, deduzco de las respuestas que la carga administrativa no está finalizada ni es inamovible, sino que tenemos una (pequeña) oportunidad de que en colaboración con la oficina de construcción pueda haber otra solución. Eso me da un poco de esperanza.

Saludos soleados y que tengáis un buen día de Pentecostés desea
Tabaluga
 

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