¿Construir y alquilar una casa para 3 familias?

Hola,

he buscado mucho pero lamentablemente no encontré nada sobre mi pregunta, así que quería preguntar aquí rápidamente.

Vivo en la hermosa Baviera (al oeste de Múnich) y tengo un terreno para construir.
Desde hace tiempo estoy pensando en construir una casa para 3 familias (aproximadamente 300m²) y luego alquilarla completamente.

Datos clave:
Edad: 32 años
Trabajo fijo
2.500 € netos
Terreno disponible
Los costos de la casa serían aproximadamente 550.000 €
Capital propio 50.000
Ingresos por alquiler al terminar aproximadamente 2.500-3.000 €

No encuentro en todo internet casi ninguna información sobre particulares que hayan construido completamente un edificio multifamiliar y luego lo hayan alquilado. ¿Es tan raro?

No he ido todavía a ningún banco para informarme sobre créditos, etc.
¿Sería realizable el proyecto mencionado desde vuestro punto de vista o quizás completamente loco?

Salario y capital propio son, por supuesto, ampliables. Encontrar inquilinos en esta ubicación cerca de Múnich normalmente no debería ser ningún problema. (Claro que sé que con inquilinos también se puede tener mala suerte).

Agradezco cualquier opinión, aunque sea negativa.

Un terreno libre para un edificio de viviendas en Múnich es, por supuesto, bastante atractivo en la situación actual del mercado.

Sobre el punto del capital propio: Bueno, eso es discutible, especialmente como particular. Los inversores institucionales intentan involucrar la menor cantidad posible de capital propio para lograr una mayor rentabilidad sobre el capital propio. Para un particular, el riesgo es naturalmente bastante alto debido al capital aportado, por lo que puede tener sentido invertir más capital propio para mantener bajos los intereses y la amortización, aunque con ello disminuyan los gastos deducibles. Pero para ambos tipos de inversores es importante contar con un capital propio alto (líquido) para absorber riesgos. Por lo tanto, debería existir un colchón de capital propio. Al mismo tiempo, el banco requerirá la aportación de capital propio en la financiación; regularmente son al menos esos míticos 20%. Ahora, el valor del terreno probablemente será suficiente para ello.

Sobre el punto ingresos:
No te lo tomes a mal, pero 2.500 EUR son lamentablemente poco para Múnich (espero no iniciar una discusión de fondo) y además es sólo un único ingreso, es decir, el riesgo es comparativamente alto (¿o existe alguien más a quien puedas incorporar al proyecto?). Por ello, puede que el banco exija más capital propio o que el riesgo sea fundamentalmente demasiado alto para vosotros. Por supuesto, los ingresos por alquiler generan un nuevo ingreso, pero también conllevan riesgo, especialmente el impago de alquileres. Además, deben tenerse en cuenta gastos como mantenimiento (bueno, en obra nueva inicialmente no tan altos), costes no imputables, gestión y riesgo de impago. Adicionalmente, pueden surgir otros costes como los gastos legales.

En principio, me atrevería a decir que tienes posibilidades de conseguir la financiación en buenas condiciones aún =)

Anualidad:
550.000 EUR; 2% de intereses; 3,0% de amortización
= aprox. 2.300 EUR/mes

Ingresos:
Alquiler: 300 m² x 10 EUR = 3.000 EUR/mes
Salario: 2.500 EUR
= 5.500 EUR/mes

Si un inquilino falla, tendrás que cubrir 300 EUR durante un tiempo. Si fallan dos inquilinos, duele bastante. En tal caso, el colchón de capital propio debe ser suficientemente grande. Eso será un acto de equilibrio, para ti y también para el banco.

El importe de los costes de construcción me parece (¡como profano!) también realista:
1.400 x 300 m² = 420.000 EUR
Costes adicionales de construcción = 70.000 EUR
Quedan aún aprox. 60.000 EUR para zonas exteriores, carport o garaje y quizás cocina equipada.

¿Quizás el precio del alquiler está incluso demasiado bajo? 10 EUR para Múnich no es mucho. ¿Qué tan lejos está el terreno del centro de la ciudad? (Si quieres mencionar el barrio, por supuesto es aún mejor).

Con 1.400 creo que no llegarás lejos. Vivimos en un MFG de este tipo y hace 20 años costó alrededor de 1.000.000 DM. Creo que puedes asumir costos de construcción puramente, sin costes adicionales, de 550k.

¿Cuál es el valor del terreno? ¿Comprado o heredado/donado?

También considero que la relación entre ingresos líquidos y suma de inversión es el punto crítico. Sin los ingresos por alquiler hay muy poco dinero disponible para afrontar grandes reparaciones o compensar pérdidas de alquiler. Por lo tanto, sería importante crear un colchón lo antes posible. Además, existe un riesgo significativo de concentración.
Por eso, otra vez la pregunta: ¿cuánto vale el terreno? En caso necesario, podría tener sentido venderlo y reinvertir parte de los ingresos en uno o dos departamentos en propiedad, diversificando el resto más ampliamente.

¿Cuánto vale el terreno? ¿Te pertenece a ti?

El TE indica como profesión [Bank] ......... hmm deberías evaluar este proyecto de manera realista. La financiación se basa únicamente en los ingresos por alquiler. Si ocurre algo grave aquí, no podrás cubrirlo con 2.500 €.

Yo me despediría del proyecto.