Mejor asesor y evaluación de los costos de rehabilitación de una casa de los años 60

Hola estimado foro,

primero que nada me disculpo, ya que tengo la sensación de que hay montones de publicaciones similares en este foro, pero con ellas aún no he podido responder mis preguntas.

Llevamos buscando desde hace aproximadamente 16 meses una casita a unos 30 km al sur de Bonn, cerca del Rin. Lamentablemente, hasta ahora no hemos encontrado nada adecuado. Al principio buscábamos una propiedad con pocas necesidades de reforma, pero debido a la búsqueda infructuosa hemos ampliado nuestros parámetros. La razón por la que inicialmente buscábamos poco trabajo de reforma son mis dos manos izquierdas y sobre todo el factor tiempo. Mi pareja es ingeniera y debería poder hacer bastante en comparación conmigo, aunque el factor tiempo sigue siendo limitante. Es decir, en su mayoría preferiríamos dejarlo hacer.

Primero me gustaría saber quién puede asesorarnos mejor sobre los costos antes de la compra (o sea, en la primera o segunda visita) cuando miramos una casa que necesita reformas. ¿Se va con un arquitecto, con un perito de la construcción o con un asesor energético? Aquí en el foro hay innumerables ejemplos, pero nunca sé si esos son los costos reales finales o si son los costos iniciales que hay que pagar de los cuales luego se pueden descontar subvenciones o devoluciones fiscales.

La financiación la voy a conseguir sin problemas, en eso no pienso demasiado aún. Como primero buscamos un piso y luego fuimos aumentando nuestro presupuesto, está claro que es una cuestión de voluntad y sentido común, por eso nosotros mismos limitamos el presupuesto para el proyecto. Para poder valorar en general si una propiedad es financieramente interesante, nos gustaría poder clasificar mejor qué costos de reforma quedarían después de descontar todas las ayudas fiscales o subvenciones. ¿Quién sería un buen asesor en tales casos?

Quizás podrían explicármelo con el siguiente ejemplo:

Según mi cálculo, la casa que visitamos la semana pasada será demasiado cara. Debería costar 245.000 euros y, en mi opinión, habría que hacer todo. Probablemente lo mejor sería una reconstrucción hasta el estado de obra básica. La casa es un adosado de aproximadamente 100 m², que para nosotros es totalmente suficiente. No queremos nada mucho más grande, ya que simplemente no lo necesitamos. La casa tiene sótano.

Definitivamente habría que hacer ventanas, techo (al menos aislamiento de la cubierta superior. No tendríamos que usar el desván), calefacción con ventilación, instalaciones eléctricas y de agua, baño y aseo para invitados, aislamiento del techo del sótano, aislamiento de la fachada, suelos nuevos y probablemente otros trabajos en los que ni siquiera estoy pensando aún...
La cocina la dejamos al margen... aún tenemos una...
¿Con qué costos finales (para mí esos son los costos después de descontar subvenciones o devoluciones fiscales) debería uno contar más o menos en un caso así? Dejo fuera ahora la energía solar, porque con el tiempo se debería refinanciar.

Gracias por vuestro esfuerzo

Usted necesita el asesoramiento inmobiliario de un arquitecto que tenga experiencia en la construcción en edificios existentes y en la rehabilitación energética. El asesoramiento inmobiliario tiene sentido llevarlo a cabo después de su primera visita, cuando usted haya tomado la decisión de que la propiedad es, en principio, adecuada por su ubicación, tamaño, apariencia, etc. El asesoramiento inmobiliario se centra entonces en la evaluación de la estructura del edificio, posibles daños en la construcción, aspectos constructivos que podrían ser importantes para una posible remodelación, etc., y también tiene en cuenta las disposiciones legales de construcción y planificación para las obras que requieran permiso en la casa.

Después de esta visita al inmueble, que habitualmente dura 2-3 horas, el arquitecto podrá proporcionarle un marco aproximado de costes para las obras de construcción, remodelación o rehabilitación que usted desee. A partir de ahí, podrá decidir si la compra y la remodelación/rehabilitación siguen siendo una opción para usted.

En ese momento, el asesor energético no tiene relevancia y interviene más adelante en el proceso de planificación de la rehabilitación; es importante tenerlo en cuenta. Los "Planes de rehabilitación individual" elaborados prematuramente para una subvención KfW-/BEG-/Bafa son en la mayoría de los casos inválidos para una planificación posterior.

Respecto a los costos de remodelación de su edificio ficticio: asuma que en la llamada "rehabilitación estructural" — la demolición hasta el estado bruto — se generan costes de construcción que equivalen a los de una obra nueva de tamaño comparable. Realísticamente, esto se sitúa actualmente en torno a € 4.500 - 5.000 brutos/m2 de superficie útil neta, incluidos los costes adicionales de construcción. Siempre y cuando el inmueble no sea un monumento protegido ni se encuentre en un estado más bien para demoler. En los costes de construcción generalmente no se incluyen los costes de áreas exteriores, urbanización, mobiliario interior (cocina, iluminación, acabados interiores personalizados), se refiere únicamente a la remodelación pura de la casa.

¡Muchas gracias por el esfuerzo! Pensaba en el asesor energético en una pequeña oficina local (5 o 6 personas) (a la que aún no he ido), que además de la asesoría energética cuenta con una arquitecta, dos jefes de obra y personas con formación en construcción metálica y en instalación de gas y agua. Mi pregunta sería si no serían ellos mejores acompañantes para un proyecto integral que “solo” un arquitecto.

La casa no es tan ficticia, ya la vi hace dos semanas. Pero renuncié a presentar una oferta y/o a contratar a un perito, porque ya pude calcular que sería demasiado caro. Sin embargo, no esperaba para nada entre 4500 y 5000 euros, y honestamente eso me ha dejado bastante sorprendido... Aún así, me interesa mucho saber cuáles serán los costos finales al final del proceso.
Contaba con entre 300.000 y 350.000 para el proyecto y esperaba que se pudieran descontar subvenciones o reducciones fiscales importantes. Incluso con 300.000 (sin deducciones de posibles ayudas) construir sería más atractivo.
Saludos, Jacques

Eso también depende de los trabajos realmente necesarios o planificados.
Si con desmontaje se refiere al desencofrado (suelos/soleras, baños, azulejos, tuberías), no supone mucho esfuerzo. Construir es caro.
Actualmente estoy acompañando una rehabilitación integral al estándar kfW70-EE. Los propietarios hicieron ellos mismos el desencofrado.
Casa unifamiliar de 140m², 1 planta baja + ático + desván + sótano frío.
Nuevo techo según KfW: 72k€
Aislamiento de fachada con SATE y revestimiento: 34k€
Puerta principal + ventanas con persianas y gran puerta corredera de terraza, nueva puerta de sótano: 34k€
Bomba de calor con suelo radiante en toda la casa: 44k€
2 baños con azulejos: 19k€
Electricidad con nuevo cuadro de distribución y cableado (sin Smarthome/KNX): 5k€ material, por trabajos propios, de lo contrario 15k€
Ventilación descentralizada con recuperación de calor: 5k€
Aislamiento del techo del sótano (material, trabajo propio): aprox. 4k€

Además están la cocina, suelos, trabajos de enlucido y pintura en toda la casa

En total, unos 250k€ para 140m²

En cuanto a la financiación, hay un crédito KfW de hasta 150k€ por unidad residencial, con un tipo de interés relativamente bajo y (en este caso) un subsidio del 25%. Además, para medidas individuales más allá de eso (en este caso SATE y ventanas) un subsidio del 20% a través de la financiación BEG EM (con plan de rehabilitación presente) hasta 60k€ costes subvencionables por año natural.

Con esos costes también habría sido posible recortar un poco (las persianas + el elemento corredero suponen 12k€ de costes adicionales, las tejas del techo y el revestimiento de los buhardillas podrían haber sido unos 8k€ más baratos).
Pero también podría haber sido más caro. Ventanas de madera/aluminio en lugar de plástico, envolver el sótano en tierra en lugar del techo del sótano, baños mucho más elaborados, cambios en la distribución, de modo que se pueden gastar fácilmente 300k€ o 350k€ en ello.

Los costes de las medidas en la envolvente se pueden distribuir de forma bastante lineal a superficies más pequeñas para orientación. Pero Schleswig-Holstein, no en el Rin.

Para una valoración, la oficina que mencionas suena bien. Si allí hay asesores energéticos y arquitectos, generalmente no tienen una sola perspectiva. En la planificación y licitación/asignación, un arquitecto, incluso en rehabilitación, puede valer más que el dinero invertido.

en total buenos 250k€ por 140m²

Los partidas individuales en el ejemplo de rehabilitación son realistas. Sin embargo, sería interesante saber si a.) se trata de precios netos o brutos y b.) si también están incluidos los costos adicionales de construcción que surgen en una planificación de rehabilitación por parte de un arquitecto o arquitecta, incluida la dirección de obra. Con todos los demás posibles honorarios para estructuristas y otros servicios de ingeniería se suman otros 18-23%.

Yo habría calculado entre 300.000 y 350.000 para el proyecto y esperaba que se pudieran deducir fondos o reducciones fiscales notables. Incluso con 300.000 (sin deducciones por posibles subvenciones) construir sería más atractivo.

¿Qué está incluido en su cifra de 300k-350k? ¿El precio de compra del inmueble + costes de rehabilitación o sólo los costes adicionales de rehabilitación sobre el precio de compra de 245k? Querer rehabilitar 100m2 por sólo 55k-105k no es posible. Tampoco se deben estimar las subvenciones demasiado altas. Por unidad de vivienda, se suele recibir aproximadamente entre 20k-25k como aporte. Siempre recomiendo considerar estos fondos como un colchón y no basar la financiación en ellos.

Muchas gracias wpic y dertill

Esto ya es una buena orientación y todo muy útil y didáctico para mí. Considerar la rehabilitación como un amortiguador me parece un consejo sensato y bueno.

La oficina de asesoramiento energético se ha comunicado hoy y dijo que actuará más adelante. Entonces, cuando sea más concreto y tangible, necesitaría una asesoría de compra de inmuebles por parte de un arquitecto o perito en construcción.

: En tu ejemplo no se cambiaron las tuberías de agua, ¿verdad? ¿Qué se debería calcular ahí?

El desmantelamiento (excepto las tuberías) creo que puedo hacerlo yo mismo. También estoy dispuesto a hacer sacrificios en algunos puntos. Fundamentalmente, en muchos aspectos soy bastante ahorrativo, no por poder permitírmelo, sino por querer hacerlo. Por ejemplo, no necesito calefacción por suelo radiante para el confort. Eso tiene que tener sentido para mí tanto energético como financiero. Tampoco necesito aislar el ático si tenemos aproximadamente 100 m² de superficie habitable. Eso es suficiente. Y entonces posiblemente bastaría con aislar la cubierta del último piso habitable. Las ventanas de plástico son suficientes, no necesito persianas eléctricas, la cocina planeo comprarla de segunda mano por razones de sostenibilidad. Un baño para mí no es una habitación que tenga que ser un palacio, no pasamos mucho tiempo ahí, así que un estándar es totalmente suficiente. El techo me parece como lego y principiante bastante caro en tu ejemplo. ¿Es siempre así?

No sé si está permitido enlazar aquí. Esta casa, por ejemplo, es bastante parecida tanto en precio como en otros aspectos a la otra mencionada arriba, que ya no está disponible.

La señora del banco dijo que para la casa vinculada consideraría costes de rehabilitación de 150.000 si se renueva con base en gas y no hay que tocar el techo porque aparentemente está en buen estado. Pero la casa no es una opción debido a la ubicación cerca de la B9, aunque es un muy buen ejemplo. La energía solar también es importante para mí...

Intentaré escribir un poco más mañana.