Número de área base posiblemente insuficiente / crear plano de planta o derecho de usufructo /

Moinsen,

es mi primera vez que me ocupo de la construcción de una casa, por eso pido un poco de paciencia si se supone que debo tener conocimientos básicos :).

Antes de llegar al tema principal, puede que sea importante un poco de contexto para la valoración:

Mis padres tienen, junto a su casa (en el plano romano 2), un jardín que en principio es terreno edificable, esto lo hemos revisado con un arquitecto mediante una autorización previa de construcción.

El desafío aquí ya existía en el momento de la autorización previa, ya que queríamos construir dos casas unifamiliares en ese terreno que en ese momento todavía era potencialmente edificable, porque tanto yo como mi hermano queremos tener cada uno una casa propia (descartamos la casa adosada).

Ahora la primera dificultad, mi hermano no puede o no quiere construir actualmente, pero nosotros y mis padres no queremos negar ese derecho, por lo cual la autorización previa solo sirvió para comprobar si allí se podrían construir dos casas unifamiliares conforme al código de construcción. Yo, en cambio, querría empezar de inmediato. Una nota importante: hasta ahora ni a mi ni a mi hermano nos pertenece el terreno a construir.

La pregunta sobre la construcción de una vivienda privada con 2 unidades habitacionales en la autorización previa fue respondida brevemente con un sí (he adjuntado el texto exacto junto con el plano en el hilo).

AUTORIZACIÓN PREVIA:




PLANO:




La alegría fue grande, pero nuestro arquitecto después nos dijo que en la solicitud de construcción oficial podría haber problemas con el coeficiente de ocupación del suelo.
Después de investigar, eso probablemente también será un problema.

Pero en principio también sería un problema solucionable, ya que podríamos separar los invernaderos ubicados detrás de las casas a construir (en el plano romano 1) del patrimonio empresarial para generar superficie.

Ahora nos preguntamos cuál sería la estrategia más inteligente y rápida, con mi conocimiento actual veo solo las siguientes opciones:

1.) Presentar la solicitud de construcción para ambas casas para determinar el coeficiente de ocupación necesario -> sacar el terreno del patrimonio empresarial -> crear el plano catastral, repartirlo entre mi hermano y yo según las dos casas -> Presento la solicitud de construcción para mi casa.
2.) Sacar de antemano una cierta superficie (a ciegas) del patrimonio empresarial -> crear el plano catastral -> repartirlo según las dos casas entre mi hermano y yo -> Presento la solicitud de construcción para mi casa.
3.) Derecho de usufructo (¿podría esto causarnos problemas para solicitar un crédito?)

Quien haya llegado hasta aquí merece ya mi agradecimiento - también estoy abierto a más aportes.
Pido disculpas por posibles errores lógicos o por mi forma complicada de pensar, muchas cosas simplemente no me quedan claras.

¡Saludos cordiales desde el norte!

muchas cosas simplemente no me quedan nada claras

Me pasa igual.

... queremos construir dos casas individuales, porque tanto yo como mi hermano queremos tener cada uno nuestra propia casa (hemos descartado la casa adosada)

¿Por qué entonces en la decisión preliminar se solicitó una casa unifamiliar con dos unidades de vivienda?

por eso la decisión preliminar inicialmente solo se refería a verificar si dos casas individuales podían estar allí según el Código de Construcción.

Pero la respuesta adjunta no encaja con eso.

nuestro arquitecto dijo después que podría haber problemas con el índice de ocupación del suelo en la solicitud de construcción correcta.

Tampoco eso encaja con el adjunto, porque allí dice: "La casa unifamiliar ... se ajusta en cuanto a ... la superficie del suelo (223 m²) ...".

1.)

No lo entendí. ¿Presentar dos solicitudes de construcción?

2.)

... si confías en tu suerte.

3.)

No conocemos las condiciones financieras. Por tanto, en principio sí, el derecho de usufructo podría causar problemas para la concesión del crédito.
4.) Nueva solicitud preliminar que se ajuste a la constelación deseada. ¿Qué desean ustedes?
Mi propuesta: Parcelar dos terrenos a partir de la propiedad paterna y planificar dos casas adosadas.

El desafío aquí ya era en el momento de la decisión previa que queríamos construir dos casas individuales en el que entonces todavía era un terreno potencial para construir, ya que tanto yo como mi hermano queremos tener cada uno una casa propia (hemos descartado la casa adosada para nosotros).

Entonces no entiendo la casa adosada señalada (que, por cierto, también está desplazada en lugar de estar en una línea común); además, me parece demasiado "puesta en el jardín" como para hablar de un "terreno de construcción" independiente, y no veo el coeficiente de edificabilidad aquí como cuestionable, sino claramente densificado de forma incómodamente alta (por lo tanto, no entiendo la observación respecto a la integración: ¿dónde más en el entorno hay una edificación tan densa?).