Préstamo bancario y valor hipotecario - ¿es viable el financiamiento?

Hola a todos,

estamos planeando la construcción de una casa unifamiliar. Acabamos de comprar el terreno, los costos de construcción se determinarán dentro de unos meses. Según un cálculo aproximado de nuestro arquitecto (= suegro) necesitamos una financiación de aprox. TEUR 325 (con costos de construcción de TEUR 490).
TEUR 50 Kfw Construcción Energéticamente Eficiente (mín. Kfw 70)
TEUR 50 KfW Programa de Propiedad de Vivienda
TEUR 225 préstamo bancario en primera posición (= menos del 60% del valor hipotecable)

Como los préstamos deben estar saldados aproximadamente para el inicio de la jubilación, es necesario un plazo máximo de 25 años.
Los costos totales son aprox. EUR 1500 mensuales (prestamo bancario calculado con un tipo de interés fijo de 15 o 20 años, todos los préstamos con un año máximo sin amortización).

Ahora llegamos al tema de los ingresos, debido al nacimiento de nuestra tercera hija soy (más o menos) el único que trabaja. Mi esposa aún recibe subsidio parental durante 10 meses (EUR 550 mensuales), luego se puede cubrir otro año con subsidio por desempleo (de importe similar al subsidio parental). Después un año sin ingresos hasta que nuestra hija menor esté en el jardín de infancia y mi esposa pueda volver a trabajar a tiempo parcial (objetivo mínimo EUR 500 mensuales).

Ahora a nuestros ingresos/gastos
Ingreso neto EUR 3.511 mensuales (más un pago anual de bonificación neto TEUR 5-7 y aumentos salariales anuales promedio del 2%)
Asignación por hijos EUR 558
Ingreso neto esposa EUR 200 (actividad secundaria como asesora de Tupperware)
= total EUR 4.268

Seguros EUR 600 (LV/RV/Seguro complemento de salud)
Seguros EUR 200 (Casa/Responsabilidad Civil/Defensa jurídica, etc.)
Auto EUR 0 (dos coches de empresa sin carga propia adicional)
Teléfono/Internet/TV EUR 80
Jardín de infancia EUR 261 (para dos niños, se elimina hasta la mudanza a la nueva casa, aprox. 100 EUR para el tercer niño en tres años)
Gastos de vida EUR 1.300 (incluye vacaciones, adquisiciones, ropa, etc.)
Reservas casa EUR 300
Costos adicionales casa EUR 200
= total EUR 2.780

No vivimos mal y el cálculo también funciona bien. Sin embargo, siempre quedan dudas.

¿Consideran que la financiación a un máximo de 25 años es demasiado alta (a pesar del amortiguador constante gracias a los ingresos de mi esposa y las prestaciones sustitutivas salariales de los próximos dos años)? ¿Preferirían extenderla a 30 años y trabajar con amortizaciones extraordinarias?

Agradezco mucho propuestas constructivas.

Lo que me llama la atención. Probablemente puedas olvidarte del valor de tasación del 60%.
Como los bancos otorgan los fondos KFW, casi todos los bancos calculan el valor de tasación sobre el total de los préstamos incluyendo los fondos KFW.
Así el valor de tasación supera el 60%.
Si los costes de construcción de 490 mil euros no incluyen el terreno, este terreno se incluye como capital propio en el cálculo.

Sobre el tema del ALG:
No contaría con eso. A menos que puedas demostrar una plaza en la guardería u otro cuidado, tu esposa no es colocable y no recibirá ALG.

Saludos Musketier

Nunca cuentes con dinero que no tengas 100% seguro. Es genial si llega -> [Sondertilgung], un sofá nuevo, pero si no llega, no debe doler.

Si tu neto es de 3000 €, quizás deberían ser más modestos. Creo que su suma de crédito debería estar entre 250 000 y 280 000 €. En caso necesario, puedes amortizarlo con 1000 € mensuales al 1%, si las cosas se ponen difíciles.

Hola mosquetero,
la financiación del 60 % para el préstamo bancario ya está bien. TEUR 490 incluye el terreno, es decir, aportamos aproximadamente TEUR 165 como capital propio.
El subsidio de desempleo también llegaría, ya que tengo un home office y por lo tanto podría cuidar al pequeño.
Con el dinero no contamos, es la guinda del pastel. Lo sostenible para nosotros son "solo" los EUR 4.268 mensuales indicados (+ alrededor de EUR 400-500 mensuales convertidos de pagos por bonificación).
Saludos Nordanney

Hola Der Da,
solo contamos con el dinero que realmente tenemos. Por lo tanto, tenemos un ingreso neto garantizado mensual de EUR 4.268 (+ 400-500 EUR mensuales de pago de bonificación). Todos los demás ingresos, por ejemplo, si mi esposa tiene un buen mes con Tupper, que a veces puede ser EUR 500 de ganancia neta, no se incluyen en el cálculo del servicio de la deuda. Lo mismo aplica para [Elterngeld/ALG], con eso podemos financiar, por ejemplo, vacaciones adicionales o muebles nuevos o lo que sea.
Nos interesa encontrar una estructura de financiamiento lo más acorde posible a nuestra planificación de vida. Por eso también los cálculos de las cuotas con un plazo de 25 años (= justo antes de la jubilación). No puedo asumir el riesgo de deudas restantes después de 10 años con una amortización del 1% y una subida de intereses a, por ejemplo, 4-5% con una familia de cinco personas.
Desde el punto de vista bancario, solo destinamos aproximadamente el 35% del ingreso neto mensual para la cuota = alquiler neto (sin contar mis pagos garantizados de bonificación). Esa es una relación saludable.
Saludos cordiales
Nordanney

No contamos con el dinero, es el caramelo adicional. Lo sostenible para nosotros son "solo" los EUR 4.268 mensuales indicados (+ aproximadamente EUR 400-500 mensuales de pago de bonificación).

La actividad secundaria de tu esposa y los pagos de bonificación normalmente no se toman en cuenta. ¿Qué pasa si tu jefe de repente elimina la bonificación en tiempos económicos difíciles? Incluso las asignaciones por turnos y similares fueron rechazadas en mi solicitud de financiación para vivienda, porque podrían eliminarse de un día para otro.