Evaluación de la viabilidad financiera y condiciones esperadas

Hola querido foro,

Después de que en los últimos 2 años se haya consumido gran parte de nuestro capital propio previamente ahorrado (compra de 2 coches, 2x reembolso de Bafög, boda y un hijo...) en realidad habíamos planeado ahorrar bastante capital propio durante los próximos 1-2 años para luego cumplir nuestro sueño de tener una casa propia.

Como preparación para una futura compra de casa, de vez en cuando miramos inmuebles, simplemente para tener una mejor idea de lo que se puede esperar con diferentes presupuestos y lo que nosotros mismos esperamos de nuestra casa.

Hoy tuvimos otra visita y nos gustó mucho la casa, por lo que ahora nos preguntamos si no nos arrepentiremos de no aprovechar la oportunidad, especialmente porque también consideramos que el precio es muy razonable.

Mi hermano, que seguro es algo más reacio al riesgo que yo, siempre me ha aconsejado aportar al menos el 25% de los costes de compra (casa + costes adicionales) como capital propio, pero estamos muy lejos de eso y además serían necesarios los 1-2 años mencionados para ahorrar. Como hasta ahora no he hablado con ningún banco o asesor financiero sobre el tema, agradecería vuestros comentarios respecto a si consideráis que el proyecto es viable o si debemos esperar grandes desventajas financieras al financiar debido a nuestro bajo capital propio.

Información general sobre nosotros:

[*]Pareja casada con una hija
[*]Yo 34, mi mujer 33, hija 1,5 años
[*]Posiblemente queramos tener un segundo hijo
[*]Trabajo desde hace 8 años como jefe de proyecto en una empresa alemana, mi mujer trabaja actualmente como administrativa en una empresa inmobiliaria (cambio de sector, ya que tras la baja por maternidad no encontró trabajo en su profesión estudiada "química"). Su trabajo es temporal.
[*]Ambos empleados
[*]Yo trabajo unas 40h, mi mujer 35h

Situación de ingresos y patrimonio:

[*]Mi salario neto es de 4.500€, el de mi mujer 1.200€. Además recibimos 190€ de subsidio por hijo, por lo que en total tenemos un neto mensual de aprox. 5.900€
[*]Recibo además un bonus anual contractual neto de aprox. 7.000€. Este debe servir para vacaciones u otros gastos y no se considera para la financiación de la casa.
[*]Actualmente podemos aportar como capital propio disponible un máximo de 50.000€ para el proyecto.

Situación de gastos:

[*]Nuestros gastos mensuales ascienden de media a 3.300€.
[*]Esto cubre todos los costes (incluyendo cuidado de niños y presupuesto para ocio de los adultos). En estos gastos está incluida una renta básica de aprox. 650€ por nuestro piso actual de alquiler de 110 m² que se eliminaría al comprar la casa.

Ahorros:

[*]Actualmente ahorramos una media de aprox. 2.600€/mes. Es decir, todo lo que queda a final de mes en cuenta.

Resumen de ingresos y gastos:

[*]Ingresos totales: 5.900€
[*]Gastos totales: 3.300€
[*]Saldo: 2.600€
[*]de los cuales suma de renta básica y ahorros prescindibles: 650€ de renta desaparecerían.

Información general sobre la propiedad:

[*]Terreno: 560 m², superficie habitable 140 m² + sótano
[*]Edificio antiguo de 1958
[*]Un garaje
[*]A comienzos de los 2000 se modernizó algo (nueva instalación eléctrica y de agua, nuevos baños, excavación del sótano...). Posiblemente pronto haya que invertir algo de dinero en una nueva caldera y nuevas ventanas para mejorar la eficiencia energética.

Costes de construcción o compra:

[*]Coste de compra 380.000€
[*]Costes adicionales incluyendo agencia aprox. 50.000€
[*]Coste total aprox. 430.000€

Otros costes:

[*]Otros gastos como mudanza, etc., se cubrirán por separado

Resumen de costes:

[*]Costes totales: 430.000€
[*]Capital propio: 50.000€
[*]Importe a financiar: 380.000€

La cuota mensual debería poder cubrirse fácilmente solo con mis ingresos, en caso de que mi mujer pierda sus ingresos (al menos temporalmente) debido a un posible segundo hijo u otras razones. ¿Sería recomendable entonces trabajar con amortizaciones extraordinarias o existen préstamos en los que se puedan ajustar las cuotas mensuales?

Espero vuestros comentarios y por favor hacedme saber si necesitáis más información.

¡Saludos!

Financiación flexible. Con una anualidad del 5% os quedan todavía 3.000 € mensuales para vivir (bono y mujer no considerados).

Si eso no os basta, por supuesto se pone ajustado ;-)

Dependiendo del proveedor, la tasa de amortización se puede cambiar varias veces al año o ilimitadamente dentro de un cierto rango según la oferta. Por ejemplo, reducción al 1% de amortización o aumento al 5%. Pero eso varía según la oferta.

La financiación al 100% te trae una tasa de interés mala >2% con un plazo de 20 años.
Sin embargo, ¿cuál sería la alternativa?: Si los precios siguen subiendo un 10% anual en los próximos 1-2 años, vuestro buen ahorro se compensará con la mayor valorización.
Entonces tendréis 120k de capital propio, pero el objeto costará quizás 450k.

Si el objeto encaja y el precio es adecuado (lo cual es raro hoy en día), ¿por qué no?
Quizás también valga la pena revisar cosas como préstamos de empresa, etc.
Quizás haya una tasa de interés mejor.

Sin embargo, no veo el asunto tan fácil:
Capital propio de la mujer excluido, bono excluido

Cuota de 1500 a 1750
Costos adicionales de la casa, difíciles de estimar por el estado energético, 1,5€ por m2 serían 210€
(!) Mantenimiento 250-500€ (debido a la edad y especialmente debido a las reparaciones ya pendientes)

Con los gastos anteriores se llega a aproximadamente 4.000 a 4.500.
Aun así, sigue siendo factible.

Está sólido. ¡Encaja!

Muchas gracias por vuestras respuestas, ¡realmente me ayuda escuchar más opiniones sobre el tema!
El razonamiento sobre la posible revalorización futura frente a la construcción adicional de capital propio me parece muy interesante, nunca lo había visto desde esa perspectiva...
Tengo una pregunta más sobre la respuesta de ghost:
Escribes que, debido a la financiación al 100%, los intereses serán altos. ¿Existe un límite habitual a partir del cual los intereses mejoran bruscamente (por ejemplo, 90%) o es un proceso lineal para que ahora 10 o 20 mil euros más de capital propio aportado no supongan una gran mejora?

Hasta donde sé, hay un límite de ese tipo en el 80%. Pero primero vayan a los bancos... también se pueden obtener buenas condiciones con una financiación completa. Claro, no tan buenas como cuando se tiene mucho capital propio, pero actualmente los intereses son tan bajos que realmente no tiene que ser algo dramático.