Evaluación de nueva construcción 2025/2026 - BW zona rural

Hola queridos miembros del foro,

hemos hablado con un financista de construcción en las últimas semanas, realizado varias conversaciones posteriores y obtenido ofertas de diferentes proveedores de nuestra región. Ahora estamos en el punto donde debemos tomar una decisión sobre si podemos/queremos realizar el proyecto de construcción o no. Nos gustaría recibir sus opiniones sobre si esto es realista. ¡Gracias por su experiencia y tiempo!

Información general sobre nosotros:

[*]Pareja joven de Baden-Württemberg (zona rural)
[*]32 y 29 años; sin hijos; con deseo de tenerlos
[*]Él 32 - Ingeniero industrial (trabaja en una empresa), ella 29 funcionaria pública
[*]Ambos con contrato indefinido; negocio secundario con ingresos adicionales; ambos trabajamos a tiempo completo 100%
[*]Terreno disponible, pero el granero que está sobre él aún debe ser demolido por nosotros

Situación de ingresos y patrimonio:

[*]Ingresos 7.550 € netos por mes; él 3.800 € netos; ella 3.000 € netos; 750 € netos por negocio secundario;
[*]Planeamos, al mudarnos de nuestro piso actual (actualmente vivimos con nuestros padres en un piso habilitado), alquilarlo como apartamento vacacional (ubicación atractiva en la Selva Negra), lo que podría generar ingresos adicionales (aunque no los hemos contabilizado).
[*]Capital propio (75.000 € por el terreno, que ya está disponible, 80.000 € en oro, acciones, ETFs, etc.)
[*]Queremos aportar aproximadamente 80.000 € al proyecto como capital propio (incluyendo el terreno).

Situación de gastos:
Contamos con gastos fijos mensuales conjuntos de aproximadamente 3.000 € (los hemos detallado en una tabla de Excel; todo incluido: seguros, vacaciones, vehículo, alimentación, etc.).

Ahorros:

[*]Actualmente alrededor de 2.000 € al mes; pero si decidimos realizar el proyecto de construcción, queremos seguir ahorrando al menos 500 € mensuales

Resumen de ingresos y gastos:

Situación actual (sin hijos)

[*]Ingresos totales: 7.550 €
[*]Gastos totales: 3.000 €
[*]Saldo: 4.550 €

Perspectiva (con 1 hijo) - por al menos 3 años

[*]Ingresos totales: 6.000 €
[*]Gastos totales: 3.500 €
[*]Saldo: 2.500 €

Información general sobre la propiedad:

[*]¿Cuál es el tamaño del terreno? 750 m²
[*]¿Obra nueva, edificio antiguo (año de construcción), tipo de vivienda? Obra nueva
[*]¿Garajes? Doble garaje o garaje + carport
[*]¿Cuál es el tamaño de la casa? 158 m²

Costos de construcción o compra:

[*]ver captura de pantalla (nuestra estimación) ¿quizás hemos olvidado algo? Básicamente hemos calculado un margen del 10% y para las partidas donde no tenemos oferta hemos puesto un importe mayor.

Resumen de costos:

[*]Costo total: aprox. 750.000 €
[*]Capital propio a deducir: aprox. 80.000 €
[*]Monto de financiación: aprox. 670.000 €

Preguntas:

[*]¿Son realistas las partidas del proyecto de construcción o creen que hemos calculado demasiado alto o bajo en alguna parte?
[*]¿El proyecto de construcción es financieramente realista? Nos gustaría pagar una cuota máxima de 2.400 € al mes
[*]¿Comentarios, preguntas, etc.?

De lo contrario, muchas gracias por su opinión, estamos ansiosos.

De ninguna manera soy un experto financiero pero eso.....

Rendimientos de ahorro:

[*]Actualmente aproximadamente 2.000 € al mes; pero también queremos, si decidimos realizar la construcción, invertir al menos 0,5 TEUR más al mes

no encaja con esto:

Sumas de ingresos y gastos:

Estado actual (sin niños)

[*]Ingresos totales: 7.550 €
[*]Gastos totales: 3.000 €
[*]Saldo: 4.550 €

¿Dónde ha desaparecido la diferencia entre el ahorro de 2.000 € y los 4.550 € planificados?

Algunos de tus puntos de costo parecen cuestionables:
- Mosquiteras 10.000 €
- ¿No hay ventilación controlada para el espacio habitable?
etc.
- pero aquí leerás más al respecto.

Ingresos netos de 7.550 € al mes

Rendimientos del ahorro:

[*]Actualmente aprox. 2.000 € al mes

¿Dónde está el resto si tenéis costes de 3.000 €? Ahora no es importante para la financiación, pero sí de alguna manera, porque tenéis en algún lugar un “agujero” o una trampa de costes de aprox. 2.500 €, que aparentemente estáis pasando por alto.

Si se calcula con una casa con niño y menos ingresos:

[*]Ingresos totales: 6.000 €
[*]Gastos totales: 3.500 €
[*]Saldo: 2.500 €

.. y utilizo un calculador de financiación para el proyecto de casa increíblemente caro, llego a una cuota mensual de casi 2.700 € con 750.000 menos un capital propio de 80.000 €, con amortización del 1%, fijada a 20 años y plazo de 40 años (lo que activa la amortización del 1%).
No veo ninguna cuota de ahorro adicional. Ahorrar dos veces lo considero de todas formas un error de personas que creen que pueden seguir ahorrando e invirtiendo igual que antes de la vida del sueño de la casa con una financiación alta.

Ganáis bastante bien. Eso hay que destacarlo. También que ya tengáis un terreno pagado es una gran ventaja.

Pero el coste de construcción o de la casa es ya un tema importante. Ahí yo eliminaría varias cosas primero. Porque también muchos conceptos con signos de interrogación no están incluidos sino que corren por cuenta del constructor. Todos los costes de permisos y solicitudes relacionados con el terreno.
Además, esta tabla - honestamente - no es adecuada para comparación, porque no se conoce la descripción del ámbito de la obra. ¿Lo que el proveedor caro tiene de más en la descripción del ámbito de la obra, que vosotros no podéis permitiros, el proveedor 2 lo tiene de menos? ¿O es equivalente? Simplemente no se sabe.
La tabla también me confunde por la disposición de los puntos. ¿Qué es obligado? ¿Qué es opcional?
Los costes de demolición van al terreno,
los trabajos de tierra, suministros, permisos a los costes adicionales de construcción,
costes de la casa, ahí sería importante saber qué se obtiene: casa KfW x, tamaño, etc.
Las zonas exteriores suelen ser partidas para recortar, al menos al principio se puede hacer un aparcamiento de grava por una fracción.
Y ahora mismo se ahorran la cocina y el buzón.
Cuanto más abajo, menor la prioridad.

¿Proyecto de construcción financieramente realista? Nos gustaría pagar un máximo de 2.400 € al mes en la cuota

Con una anualidad del 5%, eso serían 2.800 €. Eso es realista. Asequible, pero
- ¿qué pasa con el niño?
- ¿qué pasa si surgen más gastos?

De ninguna manera soy un experto financiero pero eso.....

no encaja:

¿Dónde se ha ido la diferencia entre 2T ahorro y los €4550 planeados?

Algunos de tus puntos de gastos parecen cuestionables:
- Mosquiteras €10,000.-
- ¿no hay ventilación controlada de habitáculo?
etc.
- pero sobre eso leerás más aquí.

Gracias por tu respuesta y la pregunta justificada. Lo había formulado de forma poco clara. Invertimos 2,000 EUR, el resto queda en la cuenta (en principio también ahorrando, pero mentalmente no lo había incluido en eso para mí).

¿Sobre las mosquiteras? ¿Por qué deberían ser irrealistas 10,000 EUR para eso?

¿En cuanto a las mosquiteras? ¿Por qué deberían ser 10.000 euros algo irreal?

Por supuesto, se puede equipar una casa con cualquier lujo costoso, pero vuestro salario, aunque sea bueno, no está hecho para una casa con equipamiento especial caro, lo cual también se puede hacer de manera más eficiente y económica.
Desde este punto de vista, lo "irreal" se refiere a la relación entre los deseos de construcción de la casa y el salario.
¡Es cuestionable si eso es necesario!