Área 34 - Prado verde, incertidumbre sobre la altura del alero o la altura del muro rodilla

Tenemos un terreno (unos 600 m², de este a oeste, con vista al área verde en el primero) y en realidad todo está perfecto. Ahora comenzamos con la planificación y, por supuesto, empiezan los problemas; para nosotros, motivo actual de preocupación es la medida de la edificación. Ambos somos abogados, pero lamentablemente no hemos aprendido nada útil en la práctica y por ello estamos un poco perdidos con respecto al §34 del Código de Construcción para la práctica. Tenemos una primera indicación de una empresa constructora amiga, pero no estamos seguros de si aquí sería posible "más", tal vez yendo a un arquitecto.

El terreno está en segunda fila bajo un plan de desarrollo urbano, allí los edificios no tienen alero, solo un zócalo. Eso probablemente no sería relevante para nosotros en relación al §34 (más aún considerando que en el plan de desarrollo urbano del otro lado de la calle serían posibles incluso dos plantas completas, pero la ciudad ya ha insinuado que no ve dos plantas completas para nuestro caso).

Nuestro terreno tiene unos 16 m de ancho, incluso si aprovechamos el espacio de separación de 3 m para alcanzar 10 m de ancho de casa, justo llegamos al problema de determinar la edificación cercana. Las cuatro casas inmediatas probablemente sean pocas, ¿podríamos extender a diez casas? Actualmente ya tenemos algunas cotas del topógrafo, a dos casas de distancia la altura total sería 4,5 m en la primera planta y 8,im en la planta completa, lo que según la indicación de la empresa constructora resultaría en un alero muy bajo de 60-80 cm en estructura de madera KfW40. La pendiente del techo no sería problema, pero tenemos serias preocupaciones con un alero tan bajo, ya que nuestros hijos tiran siempre de cualquier percentil hacia arriba desde muy jóvenes. Si es relevante, también hay algunas fotos de la edificación inmediata circundante, la casa con techo plano y la obra nueva que parece de (¿casi?) dos plantas completas, sin embargo, ya están a 6 y 14 casas de distancia respectivamente.

¿Qué hacer? ¿Visitar al arquitecto (y si es así, para qué fases de servicio?) o vale la pena llamar en casos así al techo plano o a la obra nueva para intercambiar experiencias y eventualmente consultar su experiencia en la ciudad? ¿O mejor llamar a la ciudad para pedir su opinión preliminar? (Han sido hasta ahora muy amables y rápidos, pero también enfatizan que depende de toda la casa y no solo de un valor como el alero).

Las cuatro casas inmediatamente adyacentes probablemente sean muy pocas, ¿podemos contar diez casas más adelante?

El edificio de dos pisos con techo plano es el 74? Demasiado lejos. ¿Dónde está el de dos pisos con techo a dos aguas? Aprendí de un topógrafo del foro que cuentan las casas justo al lado. Así se obtiene una fachada homogénea. “(1) Dentro de las partes del pueblo construidas de forma continua, un proyecto es permisible si, por tipo y naturaleza del uso del suelo, la forma de construcción y el área del terreno que se va a edificar, se integra en el carácter del entorno cercano y está garantizado el acceso. Se deben preservar las condiciones saludables de vivienda y trabajo; la imagen del pueblo no debe verse afectada.” Desde un punto de vista pragmático, en su caso se permitiría bastante. Realmente no se aprecia ninguna estructura restrictiva, salvo que aparentemente se trata de viviendas con una o dos unidades residenciales. Pero un experto podría verlo de manera muy diferente. Un arquitecto de la región conoce la oficina de construcción y sabe cómo tratar con ella.

El edificio de dos plantas con techo plano es el 74? Demasiado lejos. ¿Dónde se encuentra el de dos plantas con techo a dos aguas?

Eso es el 40, es decir, cuatro casas más adelante. Debido a que el terreno está tan ubicado en la curva y por debajo de la zona del plan de ordenación, del cual no debemos orientarnos (por ejemplo, el 26,51 aún está dentro del plan de ordenación), la cantidad de edificios de referencia inmediatos lamentablemente no es tan alta.

Desde un punto de vista pragmático, mucho estaría permitido en vuestro caso. En realidad no se puede detectar una estructura restrictiva, salvo que probablemente se trate de casas unifamiliares o con una o dos unidades habitacionales. Pero un experto puede verlo completamente diferente. Un arquitecto de la región conoce la oficina de urbanismo y sabe cómo tratar con la misma.

En cuanto a la forma, sí, pero todos parecen tener un zócalo bajo (excepto quizá el 40) y eso nos preocupa, porque nuestro terreno es bastante estrecho y a la vez con 8,8 no podemos subir muy alto. Si tuviéramos un zócalo de 1,20 o 1,40 m, nos sentiríamos mucho más cómodos.

¿Arquitecto local significaría entonces fases de servicio 1 y 2?

¡Hola al distrito vecino!

Un arquitecto de la región conoce la oficina de construcción y sabe cómo tratar con la oficina.

Esa también es nuestra experiencia. Además, en la oficina de construcción estaban bastante contentos de que se cerrara el espacio vacío y fueron muy flexibles en la interpretación. No hay motivo para tener miedo al contacto.
Otra posibilidad es asistir una vez a la parte pública de una reunión del comité de construcción y contactar a uno de los voluntarios allí que te parezca simpático. También ellos conocen muy bien la oficina de construcción correspondiente. Actualmente probablemente sea período de vacaciones de verano.

¿Arquitecto local significaría entonces fases de servicio 1 y 2?

No, eso significa primero una consulta.

Deje que un arquitecto analice la situación inicial y las posibilidades de actuación en materia de construcción y planificación, también en consulta con las autoridades locales de construcción. Todo lo demás no es efectivo, sino que favorece planificaciones imaginativas, que sin embargo pueden fracasar pronto debido a la realidad legal y administrativa en materia de construcción.

El arquitecto también puede elaborar un primer estudio conceptual basado en el concepto espacial existente -su tarea-, que luego coordina con las autoridades de construcción para verificar la viabilidad principal. Si es necesario, también se debe presentar una consulta previa de construcción. Cuando se habla abierta y constructivamente con las autoridades, generalmente es posible mucho. Sin embargo, la comunicación y el concepto deben ser convincentes y estar a "la misma altura". Consultas vagas e imprecisas a las autoridades de construcción se le devolverán con la indicación de "....consulte con un arquitecto."

Deje que un arquitecto analice la situación inicial y las posibilidades de acción según la normativa de construcción y planificación, también en consulta con las autoridades locales de construcción. Todo lo demás no es eficaz, sino que favorece proyectos imaginativos que pueden fracasar bastante pronto debido a la realidad normativa y administrativa.

El arquitecto también puede elaborar para usted un primer estudio conceptual con el concepto espacial actual – su tarea –, que luego coordina con las autoridades de construcción para evaluar su viabilidad principal. En su caso, también debe presentarse una consulta previa de construcción. Si se habla de manera abierta y constructiva con las autoridades, generalmente es posible mucho. Sin embargo, la comunicación y el concepto deben ser convincentes y estar "a la misma altura". Consultas vagas e imprecisas a las autoridades de construcción se le devolverán con la indicación "... deje que un arquitecto le asesore."

¡Muchas gracias! Lo temíamos. El artículo 34BauGB es simplemente demasiado amplio y la forma en que la autoridad local lo aplica varía mucho.