青年融资可行还是为时过早？

你好论坛

我们两个人，也已婚（我和她27岁），想听听你们的意见。我们已经考虑很久了，想买一套联排别墅。目前我们支付700欧元的冷租。孩子计划在6-7年后。我们关注一套联排别墅，但不太确定是否会承担过重的负担。

现在是数据：
收入1：1800欧元净收入，公共部门职员（仍在学习中）
收入2：1800欧元净收入，公共部门职员
特殊付款和第13个月工资未计入。

自有资金1：30000欧元用于贷款
自有资金2：15000欧元计划用于厨房和备用金
自有资金3：9000欧元储存在建筑储蓄合同中，目前不打算动用

关于房产和计划的贷款：
购置目标 联排别墅140平方米，土地面积380平方米。
房屋价格：335000欧元，含钥匙交房，包括土地、地板、涂料工程、花园
车库：7850欧元
地暖：8400欧元
天窗：835欧元
淋浴：550欧元

附加费用：
土地购置税：22790欧元
公证费：7012欧元
房屋接入费用：500欧元
KfW贷款办理费：1750欧元
施工期利息：4100欧元

总金额396568欧元 - 30000欧元自有资金 = 366568欧元贷款总额

贷款计划由三部分组成，期限30年。KfW贷款期限10年，借款期限15年，Riester期限30年。

贷款：种类，负担，总额，利率，还款，期限
KfW 124 165.42欧元 50000欧元 1.85%利率 2.12%还款 10年
KfW 153 165.42欧元 50000欧元 1.00%利率 2.97%还款 10年
借款 546.98欧元 153000欧元 2.29%利率 2.00%还款 15年
Riester 1 220.10欧元 59000欧元 1.89%利率 30年
Riester 2 208.70欧元 56000欧元 1.89%利率 30年

每月负担1306欧元

固定费用月计算：
房屋附加费用：470欧元（地产税、电费、煤气费、水费、保险、储备）
生活费用：450欧元
汽车：220欧元
手机：90欧元

中间计算：
+ 3600欧元收入
- 1306欧元房贷
- 1230欧元固定费用
= 1064欧元可支配

我们当然知道Riester的缺点。但我们想贷款里稳妥安排三分之一。因此KfW贷款10年后，借款15年后需重新融资。计划是在利率期限结束后立即偿还KfW贷款。还款调整和特别还款都已考虑。

我知道没人能给出准确建议，但作为默默读者，我注意到有很多带有批判性问题的优秀评论。我们非常感谢每条评论。

花费收入的50%买房对我来说太紧张了（即使你们还有圣诞奖金或类似的额外收入）。每月450欧元，两个人真的很难生活；至少如果还要偶尔去看电影、外出吃饭、买衣服、度假等等，或者生活需求还会增加的话。汽车220欧元很便宜，可能只是油钱？谁来为新车存钱、修理和维护？哦，对了，你们私下还有保险吗（人寿保险、养老保险、责任险等）？哦，对了，你妻子失业了——那你们俩还买得起房子吗？等等。唯一入手贷款的理由是，毕业后工资一定会涨 = 收入的第一位数字由1变成2。我作为银行家会拒绝你们的贷款申请，因为信用太差，不能支持120%的贷款比例。附言：房子总会有新的开销，是你们之前没想到的。

你好，

终于有了一种把Riester（带着它所有的优缺点）合理结合进来的融资方式。此外，这里已经有足够的内容可以阅读，所以我不想对此多说。

我注意到两个点，可能还需要优化或讨论。

1）
很可能所有部分（银行/KFW/BSK）的Grundschuld会一次性作为一揽子融资来处理。正因为固定利率期限的不同，中途更换合同方可能会比较困难。

2）目前看来负担较重，但还算合理。不过你们头顶悬着家庭的达摩克利斯之剑。6-7年可能很快就变成3-5年。不管什么时候，都会影响到你们，如果突然要扣600欧，现有的缓冲资金很快就会用完。对此，当然要考虑到公共部门可预测的薪水增长。这既有优点，也有缺点。

我相信单从数字来看这可以行得通，但你们必须保持纪律，否则几年后孩子计划可能会让你们陷入困境。

非常感谢您的快速回复。

这正是问题所在，我们还不确定盈余是否足够生活。从纸面上看这个数字还不错。但我担心现实可能会更严峻。也许有类似情况的参考。

我们双方都有法定保险，汽车是汽油车。毕业后收入有望增加。但我目前不想用“美化过”的数字计算，而是用现有数据工作。

关于融资，我们对Riester的利弊做了很多考虑。对我们来说，高安全性很重要。如前所述，由于谈判对手当然了解我们的情况，后续融资可能会有困难。但计划是还掉部分KfW贷款。

我们双方都不想对未来毫无头绪，因此现在考虑了很多。纪律自然排在首位。这是一个需要深思熟虑的生活决定。所以我们想听听一些不涉及个人利益或业务利益的外部意见。

非常感谢您的批评和建议。

仅作比较，我们的生活费用（不包括第二辆车的固定费用/第一辆车是公务用车）：平均每月生活费用为1200欧元，仅用于生活开销，加上体育会费、音乐学校、私人保险（长期护理保险/残疾人保险）等。我们五口之家生活相当节俭（三个小孩的话，很少外出吃饭或去电影院）。

如果我是你们，我会再等等。安心完成学业，然后你们就可以投入到盖房子的冒险中去。

在那之前，你们可以存钱，并汇总现实的支出数字。

有关于汽车的统计数据显示，每月费用在400-600欧元之间（包括折旧或贬值）。
我觉得450欧元的生活费对于两个人来说也太紧张了。或许在“好月份”刚好够吃的、日用品的花销，或许还有几件衣服。但下个月你可能需要买冬季外套，预算就会超支。
我还能想到一些费用，比如协会会费/广播电视费/假期/报纸/电影院/外出娱乐。
470欧元用于房屋附加费用和储备金，当前可能够用。从长远来看，房屋的储备金需要更高。
这里还没算保险费（除了房屋保险）。我想到的是职业伤残保险、寿险、家庭财产保险。
我们这里在建房完成一年多后，“其他”项目的开销比以前还高很多。
里面包括了买植物、花盆、园艺工具、割草机、园林水管、土壤、树皮覆盖物、装饰/挂画、防蚊纱窗等等的开销。

举个对比，我们三个人的数目。（第一辆车不算，因为是公务用车）

- 食物/食堂/衣服/日用品/其他 900欧元
- 协会 20欧元
- 托儿所 190欧元
- 保险（不含汽车） 200欧元
- 房屋附加费用 230欧元
- 电话费 40欧元
- 广播电视费 17欧元
- 报纸订阅 6欧元
- 汽车（油费/维修/保险/税费）285欧元
- 假期 250欧元
- 房屋储备金 320欧元
- 汽车储备金 200欧元

我觉得我们其实非常节省，任何较大的开支都会考虑三次才购买，但看到 五个人的生活费用时，我还是有点惊讶。