土地的收益藏在哪里？

大家好，感谢所有用你们的经验和精彩建议充实这个论坛的人。
如果你们能对下面的情况给出你们的评估，那就太好了。

我们拥有一块1000平方米的无建筑物土地，位于慕尼黑南部的一个社区（配套齐全，有幼儿园、所有学校、购物中心、医生、高速公路入口等），乘坐S-Bahn到市区只需25分钟，地处一个90%为老旧建筑的一户住宅区，环境安静。建筑前期咨询显示，社区正计划进行密度提升，因此我们“几乎”可以在这块地上建造任何建筑，两栋独立住宅、三联排别墅或一栋双拼别墅加一栋独立住宅。三联排别墅已经被排除，因为其质量不够高。显然，所有建筑都是用于出租。由于这是一个家庭土地，我们希望保留它，并将来传给我们的孩子。

对我来说，收益率是个问题，因为土地价格几乎已经接近每平方米1000欧元了，但可获得的租金收入（这也很难确定）并不能反映这一点。租金大约在每平方米11欧元到12欧元之间（来源：建筑师、找房人、房产网站）。我们不想把这块地完全盖满，但希望合理建设，这正是这里的大问题。收益率的计算对我来说很困难，我也不想人为美化数据。我们也不是追求最大化的收益率，但不管我计算哪种建设方案，都没有让我特别有兴趣去建造的结果。或者说，我根本没弄懂。

以下是基本数据：
土地价值约90万欧元
自有资金约60万欧元
每栋房屋成本约40万欧元（含建筑附加费用）（不论是独栋住宅还是双拼别墅）
融资条件：十年期1.67%，可能还可以更好，而且也没有欧元同业拆借利率或建筑储蓄合同的稀释
仅靠租金收入融资
方案：
- 两栋独立住宅，每栋约180平方米（这种房子实际上能出租吗？租金已经超过2000欧元，市场接受度会不会变低？）
- 一栋180平方米的独立住宅加一栋140至150平方米的双拼别墅

所以，从融资角度看是可行的。但收益率如何？尤其是10年后的情况，比如资产贬值等等？我算过两个180平方米独立住宅共40万欧元和20万欧元贷款的情况，结果几乎是零和游戏，至少10年后是这样（贷款约6年左右还清）。最高收益率只能达到1%，对我来说勉强够用，因此不太吸引人。

希望我没有遗漏什么。期待阅读你们的评估。

马丁

慕尼黑郊区独栋别墅地价约900欧元/平方米，最高租金12欧元？

抱歉，你搞错了或者信息来源不正确。

这个租金水平在门兴格拉德巴赫的新建住宅区好位置也会出现。而且那不是慕尼黑。

但也很明显，为了最大化收益，居住空间必须比占地1000平方米的独栋别墅更密集。

那就是说你想自己建然后出租？为什么要那么麻烦。通常把土地卖给出价最高的人就好了。我认为如果地段很好，开发商愿意支付超过每平方米1000欧元的价格。

然后你账户里有一百万，那又怎样？我倒想看看那时候能获得的回报。在传统德国安全的投资方式中，那里也没有这种回报。

对于这个数额，可以考虑股息策略。

但这也是目前没人愿意出售房产的原因，因为流动性（无需求）是毫无意义的替代选择。

我也在我的一些客户那里见过的建议。
把土地变成地役权，然后出售该地役权。

投资成本：没有（除了公证人/土地登记费）
建筑烦恼：没有
与租户及重新出租时的烦恼：没有
收益率：应达到土地价值的5%（税前）
土地：所有权仍归家族所有

然后你银行账户里有一百万，然后呢？我倒想看看那笔钱能带来多大的收益。在传统的德国安全投资方式中，那里也没有这样的收益。

不过，对于这个金额，可以考虑分红策略。

这也是目前没人想卖房产的原因，因为现金流动性（无需求时）毫无意义。

这算是奢侈的问题了。你也可以自己做开发商，进行高额投资，让租户入住，自己管理房屋。

看看这是否能提高回报率、耐心和心情 :p