买受出租公寓的人何时有权获得租金收入？

亲爱的社区，

我希望此子版块发布合适

以下情况：

我购买了一套产权公寓。购房合同于十二月签署。

卖方是一家破产的有限责任公司。破产管理人因破产原因，于2016年12月31日有效解除目前居住在该公寓的租户的租约。租户本人希望继续居住在那里，这也是我的意愿，因为我不打算自住该产权公寓（作为投资）。但破产管理人（无论为何原因）不愿意从2017年1月1日起签订新的租约，因此租户目前无租约继续居住并继续支付租金——当然这是破产管理人知情并同意的。

现在我首先想知道的是，租金收入从何时起属于我。

购房合同中包含以下两条规定：

1. “交付应当与购买价款支付同步进行。”

2. “随着交付，使用权、偶然灭失或合同标的物恶化的风险以及交通安全义务转移给买方。”

所以我是否可以正确理解为，租金收入并非等到产权过户（日后可能需较长时间登记到土地登记簿时）才归我，而是在交付（占有移交）时就归我？我认为租金收入无疑属于使用权。因此我问这个问题，是因为破产管理人告诉我，租金收入须等产权登记变更后才归我所有，我认为这完全是错误的。这应该仅凭《德国民法典》第446条第2句就可以得出结论吧？

后续问题：在实际操作中，产权公寓的交付或占有移交是如何进行的？我不会拿到钥匙，因为钥匙都在现租户手中且会继续由其持有。是不是只做一个关于水表读数等的记录，然后我再去看一下公寓？这通常由物业管理公司执行还是卖方的代理人？

最后一个问题：如果占有移交在月中进行，由租户在月初支付的租金收入归谁？租金是否会被分割？

举例说明：占有移交在1月22日。那么是否正确理解为，1月1日至21日的租金归卖方，1月22日及以后归我所有？

提前感谢您的回复

早上好

非法律咨询：
正如你所说，风险转移的时刻是在你支付房款的那一刻。从那一刻起，这所房子连同其权利和义务都属于你。通常情况下，还会有一个正式的交接（例如私下交易），届时会检查水表读数和房屋状况。据我所知，建筑保险一般也是随房屋一起转移的（基于房产，而非个人）。
因为还没有新的租赁合同，可以在作为新业主参观房屋时与租户协商该合同。虽然没有严格的权利要求，但租户通常也不想立刻得罪业主。作为业主，你不关心沙发的状况或租户的生活整洁程度，而是关注房屋是否完好，窗户是否正常等问题。
租金自交接/支付当天起属于你，但根据日期，通常更方便从下个月初开始收取。你也可以从交接当天起入住。土地登记是另一个完全不同的话题。不再承担责任的人（支付时风险转移）也无法再从中获益。

非常感谢你的详细回复，Payday，这对我帮助很大。
我还有一个问题：支付购房款或接收房屋后，我是否立即有权向现任租户要求支付租金，或者租户必须继续将租金支付给卖方（卖方不幸破产了），直到在土地登记处完成登记，而卖方再将租金支付给我（毕竟使用权属于我）？
如果这个问题被视为不允许的法律咨询，请忽略即可。

法律咨询只能由律师或类似专业人士进行。法律咨询也很敏感，如果答案错误的话。作为非律师，你只能表达自己的意见（无论是否有根据）。

如前所述，危险转移及其权利和义务是在支付全部购买价款当天发生的。从第二天起，租金收入归你所有，因为你作为新的所有者也可以让新的租户搬入。原所有者完全不再相关。支付当天，你已经在土地登记簿上被预登记（公证人会给你一封信，说明你需要付款，因为你已被预登记（以防止土地被重复出售））。所以如果你汇出了全部款项，该土地从第二天起属于你。法院认可的日期应该是款项到账公证人/卖方当天（因为这可以轻易证明）。你当然也可以询问你的公证人，因为回答权利/义务问题显然属于公证人的职责范围。这种事情通常在事前澄清，或者在朗读购房合同的时候提出。

我们当时买地时被告知：如果您今天支付土地的全部购买价款，明天就可以开始施工。

基本上，业主或房东是房产登记簿上登记的人。只要你不在房产登记簿上，与你签订的租赁合同无效！

第一条建议，问公证人。他会提供信息。第二条经验。2016年3月我出租出售了一套公寓，产权转移是2016年4月1日，从4月1日起我不再有租金权利。租赁合同从那时起转给了买家。你的情况更复杂。没有合同。你现在可以从2月1日起与租户签订合同。你那时是物品的所有者。但如我所说，问公证人..