在建筑监督合同中应注意什么？

大家好，

我们计划在2016年春季开始建造一栋独立住宅，现在正慢慢进入选择公司的最后阶段。

除了“传统的总承包商”（不是开发商，土地我已经有了，所以无论如何法律上我都是建设方）之外，还有一个竞争者，他不是以总承包商身份出现，而是以“建筑监理”的形式，并签订建筑监理合同。他们自己宣传为“带固定价格保证的建筑师”。除了进行服务比较之外，我目前也在关注合同审核。合同当然还会交给律师，但我还是想在这里问问：

（我已经看过本网站上的房屋建筑指南（非常有帮助，顺便感谢大家的付出！！！），但关于建筑监理合同的内容我并没有真正找到）

一般来说，在建筑监理合同中有哪些特别需要注意的陷阱？ 我目前想到的主要有：

[*]我不像总承包商那样买到“一栋成品、无缺陷的房子”，而实际上只是购买了他们的工程师/建筑师服务和建筑专业知识。包括他们在制作设计图纸/施工图、招投标、分包商委托、施工监理等方面的工作。法律上我需完全承担责任。
[*]由于我需要自行委托每个分包商，因此在保修方面也得分别与各个工人打交道。在极端情况下，我没有单一联系人，而可能要和多个工人争论，他们会相互推卸责任。实际上，保修几乎难以保障。因此，必须要有外部的施工监督来避免最严重的问题。

[*]相反，与监理一起单独委托各个分包商也有好处，我对具体规格和执行细节的影响力更大，不必像总承包商那样大体上都得接受。换句话说，如果暖气安装工突然对地暖提出荒谬的附加费，我可以将其替换掉。我也可以明确规定必须提供什么，不提供其它。这需要我更多工作，但也带来更多选择。
[*]他们也提供固定价格保证和工期保证，但他们如何保证我还不太清楚，下周我还会去跟他们谈。
[*]由于风险减少，这种模式当然可以比总承包商报价更低，他们最后不用为分包商的错误承担责任（除非是严重的设计错误）

我对此评价感到犹豫。提供建筑监理服务的公司在这里口碑不错，我们小区就有3个家庭选择了他们，大家都很满意。

不过我感觉法律关系上有点棘手。如果出现问题，可能会非常麻烦。虽然我在技术项目管理方面工作，跟各个分包商打交道并不让我退缩。

而他们提供的价格优势大约有10%，我可以拿出这部分作为风险准备金……

大家还有什么特别需要注意的事项和陷阱可以告诉我吗？

谢谢，祝好，

安德烈亚斯

晚上好，Andreas，

[*]我买的不是像总承包商那样的“一栋成品且无缺陷的房子”，而实际上只是他们的工程师/建筑师服务和建筑专业知识。包括他们在制图/施工图、招标、分包合同签订、施工监督等方面的工作。但是法律责任完全由我承担。

不对。风险分散在许多人身上。例如参与的建筑师如结构工程师，凭他们的签名对他们的工作负责。如果你单独分包各工种，手工业者则负有合同约定的责任，也承担相应责任。

[*]因为我自己分包每个工种，所以在保修方面也必须遵循个别手工业者。在极端情况下，我没有单一的联系人，而是得和不同的手工业者打交道，他们往往互相推卸责任。实际上，保修几乎可以忽略不计。所以必须有一个外部的施工监督来避免最严重的错误。

施工管理/监督始终是必须的！保留款是如何处理的？通过账户还是担保？

[*]反过来说，和负责人员一起单独分包各工种也有优势，我对具体规格和施工要求的影响更大，不用像总承包那样大体上全盘接受。比如暖气工突然为地暖要价荒谬的额外费用，我可以开除他并替换。而且我可以明确指示，只允许提供这个或那个，不允许别的。这需要我更费力，但也带来更多选择。

这主要需要知识；大量的知识！

[*]他们也提供固定价格保证和工期保证，但他们如何保证我还不太清楚，我下周还会去问一下。

必须约定一个标准，否则不成。

[*]由于降低了风险，按这个模式他们当然可以报价比总承包商便宜，因为最终他们不用为分包商的错误背锅（除了严重规划失误）。

我认为那是谣言；他们不会无偿工作……我肯定不会。

我在评价上左右摇摆。负责建筑监督的公司这里口碑不错，我们小区就有3个家庭和他们合作，都很满意。

这是个好开始；如果建筑监督没问题，律师对合同结构没有异议，你有兴趣/时间和足够专业知识来分包工种，我看没问题按描述模式通过建筑监督来建房。不过我不明白为什么工种必须由你单独分包，那么你不如直接通过建筑师建房，至少可以省掉建筑监督的费用。

我只觉得法律关系有点不好，如果出了问题可能会很麻烦。

我不明白？如果你用传统方式通过建筑师建房，和每个手工业者也得签合同。

莱茵问候

早上好，建筑专家，

谢谢你的回复，

不。风险分摊到很多人肩上。例如，相关的建筑师和结构工程师凭借他们的签字对自己的工作承担责任。如果你单独分包各工种，工匠们也必须履行合同约定的工作，并且同样承担责任。

也许我表达得有点极端。当然，建筑师/结构工程师和各工种要对自己的工作负责，这我很清楚。但就是现在没人对整个项目负责了。夸张地说，如果房屋倒塌了，建筑师会推责给结构工程师，结构工程师推给混凝土工，混凝土工推给地基勘察专家，专责又推给谁谁谁。作为私人，你处于非常劣势，因为风险分散到不同的人身上，每个人都会设法脱责。我所熟悉的总包（至少我职业上认识的总包情况）会对整体负责。如果房子倒塌或出什么问题，我可以很坦然地说：“这是你的问题，自己解决！”

而这种风险承担也是总包（同样指我所了解的情况）原则上必然更贵的原因。

或者我完全想错了，总包（施工合同）的责任在这些“小项目”中是不是完全不同于我所习惯的？

施工管理/监督总是必须的！

施工管理/监督当然由施工监理进行。我只是想要再聘请一个独立的第二监督。

保留款是怎么处理的？通过账户还是保函？

谢谢，这是我还没考虑的一个点。我目前拿到的施工监理合同对此没有说明，显然有附件我还没拿到，今天我会索要。

通常保留款是多少？他们目前说五年质保期内保留5%。问题是，每个工种我都单独留5%吗？（万一出事，就只有500到1500欧左右，对于装错的暖气来说不多）还是整体合同总价的5%一起留，这显然要好很多。

必须约定一个标准，否则没戏。

当然，但我必须很傻地问一下：在这方面制定规格一般有多详细？当我跟施工监理人员和总包谈话时，我提出具体要求，比如“必须安装这个型号的暖气，带那个控制器，地暖盘管间距也必须是这样，还有这种恒温阀”，他们都跟看外星人似的。而且那时我甚至没真正开始，我们作为总包在一些项目中还要明确电缆标识的字体和字号呢。

我认为那是谣言；他们不会为了空口白话和爱工作……我可是不会。

你好，Andreas，

事先说明，我已经修改了你的帖子；照我看，这样对这里的用户来说更清晰，也更容易回复。你下一次回复时不要点击“回复”，而是点击“引用”；其余的你自然会明白。

而且这种风险承担也是为什么总承包商（GU）（我职业上了解的情况同样适用）原则上必须更贵的原因。

其实没什么区别，因为各个分包商对你也是有质量保证责任的。总承包商拿一个较大的金额的5%保证金（他的分包商在最坏情况下仍然负责，只有他负责文书工作），上面提到的这种由多个小金额组成的结构，总共也是5%。据我看，能减少的就是建筑设计费用；但总体来说，收益只是分散到了几个账户上。

施工管理/监督当然是由建筑监督人员负责。我只是想再多一个独立的监督。

如果这样能让你心里踏实：好决定！

问题是我是否应当对每个分包单独保留5%（真到严肃时候也不过500-1500欧元，对于安装错误的供暖系统来说不多）

每个分包通过5%的安全扣留。

还是一次性整体扣留总价的5%，这显然更好

其实没差。因为你不能在出现缺陷时直接扣钱，而必须先给工人一个合理的期限进行修正。只有当这个期限无效时，你才能扣留相当于评估后缺陷金额两倍的款项。

当然了，我必须非常笨地问下：在这个领域，规范制定到什么程度是正常的。我曾在和建筑监督人员以及总承包商的谈话中提出如下要求：必须安装这款定制的供暖设备，带控制系统和地板辐射管间距，还必须使用这些恒温器；他们都像看见外星人一样看着我。那时候我甚至还没真正开始，我们作为总承包商在一些项目中还得规定电缆标签的字体和大小。

你混淆了你的工作和通过建筑师做的招标过程与建筑监督的区别！我自己也做建筑监督——不过和你描述的情况不同。我的服务基于确定的建筑规范（BB），当然随时可以加价扩展。我目前没有做招标；我们的建筑单位都了解我们的规范，知道自己必须交付什么。客户不能规定我们的建筑单位必须安装哪种供暖设备，也不能规定辐射管必须铺设多密。因为我们与不同的建筑单位合作，他们又各自与不同的卫生设施公司合作——这是合理的，因为他们相距数公里。有的喜欢用Vaillant，有的用Buderus，还有的用Wolff等。我也不会强行把某个系统“硬套”给卫生设施公司，因为那样只会出问题。辐射管的必需间距则根据热负荷计算。

如果你想要的自主权大到要指定分包商，那么你应该找一个建筑师，采用传统单项分包的方式建造。照我看这样你会更合适，也更满意。

我会汇报的

那就好！

莱茵地区的问候

嗨，
只是作为反馈。在律师审核合同和几轮谈判之后，我决定放弃了[Baubetreuungsanbieter]。合同转给了一个“经典的[GU]”。他们最终价格几乎相同，但在处理上更为省心，尤其是愿意在报价文本中加入对我来说重要的条款和协调内容。

明天场地将进行平整，圣诞节前夕建筑申请将提交给建设局。

非常感谢您的建议和提议！

此致，
安德烈亚斯