关于融资的两个问题

亲爱的论坛，
我作为这个论坛的长期潜水会员，每天都在努力接近建筑这门学问——可以说，效果有限，因为这个话题实在太复杂了。
正因为如此，我们已经多次听说消费者中心，他们在汉堡提供包括建筑师合同审核、咨询甚至建筑贷款办理（类似中介）的服务。
问题：你们中有人曾使用过这个服务，通过消费者中心办理过建筑贷款吗？
最优惠的建筑贷款来自所谓的“直销商”。这些中介与多家银行合作。他们会向这些银行提交贷款需求。出价最优惠的银行就能获得这笔贷款。贷款合同达成时，银行会向中介/直销商支付佣金——通常是贷款金额的1%。但这笔佣金最终是由您通过更高的利率来支付的。
通过我们的服务，我们为您代为获取报价，并为您获得最佳报价提供渠道。我们通过一个网络平台，连接了100家银行。然而，与直销商不同，我们不从银行收取佣金。因而，我们提供的条件通常比直销商更优惠。
此外，我们在北德地区与当地贷款机构有直接联系，也可以帮助您获得良好的贷款条件。
我们会寄给您一份贷款申请表，您填写后寄回给我们。我们会帮您获取最优惠报价，并邀请您参加面对面洽谈，讨论最终贷款方案。如果材料齐全，通常在接下来的十天内，您就会收到可签字的贷款合同。
问题2：我们已有一块土地，正在作为建筑用地进行建设，将来作为自有资金计入贷款。目前我们尚无建筑贷款，正在用自有资金支付建筑师费用（前两个设计阶段）和基础设施建设费，迄今已支出1万欧元。这些费用以后会在贷款中得到考虑吗？
目前我们还处于与建筑师的规划阶段，计划明年三月开工。
如果这个问题已经被提出过了，很遗憾我没找到答案。
汉堡的问候

来自莱茵地区的问候，

通过我们的服务，我们帮您免去报价收集的麻烦，并为您提供最优报价的渠道。通过一个互联网平台，我们可以接触到总共100家银行。但是，与直接供应商不同，我们不会从银行那里获得佣金。因此，我们提供的条件通常比直接供应商更优。[I]然后我们会给您发送一份融资申请，您填写后寄回给我们。我们会帮您寻找最优惠的报价，并邀请您进行面对面洽谈，以最终确认融资方案。如果文件齐全，通常您会在接下来的十天内收到一份可以签字的贷款合同。[/I]

这是一个大胆的说法，我不会轻易相信。除此之外，这听起来非常像“低价”的最佳体现；如果融资要做到正规且针对具体情况，这样的做法是不合适的。有时一个表面上看起来更贵的融资报价，最终可能比表面利率看起来更低的报价更加划算。

尽管重点放在“消费者”身上，我认为这种做法是一种值得担忧的发展；但这最终只表明消费者中心正朝着更高的目标迈进（无论那是什么）...

此外，我们在北德有与当地供应商的直接联系。在这里，我们同样可以帮助您获得优惠条件。

如果您曾经收到过消费者中心对您的供应范围的评价，您会感到惊讶 :confused: 但说实话，还有另一个协会的评价更加奇怪。因此，我（暂时）不确定该如何看待消费者中心的这项服务。

莱茵的问候

谢谢。我也是这样的感觉。如果某事听起来太简单，通常确实太简单了。所以我把这段文字复制过来了。

我们就坚持我们的计划，走访银行和信贷机构，自己亲自了解情况。我不想在错误的地方省钱。

感谢你的帮助，回赠汉堡的问候。

你好，

1- 大型中介对融资环境有非常好的了解。你自己去了解一下。去你的主办银行，咨询1-2个中介。

2- 通常这些费用不再计入抵押价值评估中。

2- 通常这些费用不再计入抵押贷款评估价值中。

我们有/曾有完全相同的情况。

有土地存在。建筑师已被委托。需要支付基础设施建设费用。

我们确定：一旦得到市政府的批准，确认基础设施建设完成，我们就开始建造。

我们的时间轴如下：

2012年9月 - 土地
2013年4月 - 基础设施建设开始
2014年8月 - 委托建筑师
2014年3月 - 融资，贷款期限从2014年6月开始
2014年6月 - 向市政府提交所有文件（免审批程序）
2014年7月 - 批准 / 开工

与建筑师已顺利达成协议，他会在融资确定后开具第一张发票。但我们已证明，即使银行拒绝，我们也能支付这笔费用（这是对他最不利的情况）。这样我们还可以在银行账单上将钱顺利申报为自有资金 ;) 他第一张发票是2014年5月开具的。我把这张发票给了银行，银行随后将发票金额从我们融资前申报的自有资金中扣除了。

土地按全额被银行计入价值，也包括基础设施建设费用。银行在后续计算时，不管我们是否还要自己支付这些费用（我们会支付），或者是否需要一并融资，都是无所谓的。

希望这对你有帮助。