未装修房屋的过户——经验，建议？

尊敬的论坛，

我们计划改造我父母的老房子，但不确定应按什么顺序进行。
目前的情况如下：我和我的家人（2名成年人和2个孩子）与我母亲（63岁）住在两层不同的楼层。我的兄弟和他的家人住在20公里外，我们关系良好。
由于我母亲名列土地登记簿上，并且希望将房子（130平方米+90平方米的居住面积和2300平方米的土地）以终身居住权和用益物权转让给我们，我们也希望相应地补偿我的兄弟。
但我们目前不知道房屋和土地的价值，也就是说两者的市场价值，以便我们计算补偿金额。此外，我母亲希望还能在屋内住好多年，因此这些“费用”也应予以考虑。
我们也想以现有房屋的价值为基础，因为即将进行的改造肯定会提升房屋价值。

那么，我们应如何最妥善地按顺序操作？
据我们所知我们需要：
- 找公证处办理产权转移和“补偿兄弟”
- 到储蓄银行等机构申请贷款
- 找建筑鉴定专家评估房屋，以明确应支付多少补偿
- 联系建筑监理公司获取报价，并确定贷款金额

我们当然希望最大限度避免重复跑腿。此外，次次去公证处等地方也会产生费用。

那么，是先找承建公司询价，由其负责改造，同时评估房屋现值？还是必须由专业鉴定师单独评估？
凭此价值，我们和兄弟协商补偿数额，然后一起去公证处公证，办理产权变更等手续。
之后再去储蓄银行确认贷款？

我们是不是有什么逻辑错误或遗漏？
你们有什么建议吗？

非常感谢你们的帮助。

此致
敬礼
Merymery

你们家庭成员之间相处得怎么样？如果非常好，而且几欧元的多少对你们来说无所谓，那么就自己给个估值。说完就算。

如果你们想要精确一些，也想正确评估居住权（根据你母亲的年龄，她的住房可能已经没有价值了），那就去找评估师。

产权转移的公证费还算合理。提示：母亲转给你不需缴纳房产交易税。转给你的丈夫就需要。所以也许先把整套房子转给你，然后再转一半给你丈夫（这样也不用缴纳房产交易税）。

同时处理改建和可能的融资框架。

当这两项都办妥后（你们没有时间压力），再预约公证人和银行。

只要涉及到税务，我会在产权转移后才进行（通过装修/改建带来的）增值。无论税务方面的重要性如何，我建议先和税务顾问沟通，他可以引导你找到合适的专家。对于税务顾问、公证人等来说，整体情况并不罕见。

公证人还提供关于转让、居住权和补偿的咨询服务。这不需要额外的咨询费用。只需找到一个好的公证人即可。

哦，对了，还有一点提示。[Wohnrechte] 银行非常不喜欢拥有——会大幅降低该房产的抵押价值。

只需要找到一个好的公证人。

根据我的经验，税务顾问和公证人彼此相当了解，也就是说，“苹果落地离树不远”，甚至一个笨拙的税务顾问也不会认识聪明的公证人 ;-)

银行非常不喜欢居住权——这会严重影响抵押物的贷款价值。

不过这里只需要资助装修费用，居住权对应的是已经存下的购房款（因此也不需要被融资）。