市政府想要我的土地——如何正确谈判?

  • Erstellt am 2012-08-15 00:22:53

Aeon77

2012-08-15 00:22:53
  • #1
你好,

我目前还没有建筑项目,但谁知道未来会怎样,我希望能在这里得到一些有用的建议。

我的草地地块似乎已经在社区的土地利用规划中有一段时间了。不幸的是,不是在将要有建筑用地的区域,而是新的公共建筑区,学校、市民中心等。

无论如何,社区想要我的地块,现在给我报价是每平方米30欧元。(这似乎也是建筑预期用地的地面基准价)建筑用地的交易价格至少是这个价格的五倍。

我倒霉的是我的地块不在建筑用地的规划区内。

对我来说,这一切都是完全的“新领域”,当然我也希望我的地块能卖出更高的价格,尽管由于社区想要该地块,它的价值已经明显提高了。

据我目前所知,社区肯定会在这片涉及多个地块的区域建造,并且不会改变他们的计划。

我没有相关土地谈判的经验,经过大量的谷歌搜索后也没有找到更多的信息。我现在可以直接提出两倍或三倍的报价,然后我们肯定能在中间某个地方达成一致吗?如果可能会发生征收,社区是不是必须对所有所有者给予相同的补偿?如果我太早同意报价,会不会很吃亏?市长也不会单独做决定,这事应该还得经过市议会对吧?我应该找律师吗?如果找律师,有用吗?我需要自己付钱吗?(没有法律保护保险,这种情况一般也不在保险范围内)

我其实出于个人原因更愿意保留我的地块,也不想以最低价“送出”。况且由于一个大型企业的收入,社区的经济状况应该比其他地方要好得多。

现在卖地也不是一个好时机,替代地块也是一个选项,但谁知道会不会被“忽悠”……

我希望这里有些用户可能已经有相关经验,能给我一些信息。

先谢谢大家!
 

Bauexperte

2012-08-15 10:38:49
  • #2
你好,


生活不是想象的音乐会。


你可以提出任何你想要的价格——但我怀疑这会成功。市政府拥有很强的施压手段,掌握主导力量,别忘了这一点。


如果我点了一杯酒,就必须付钱,对吧?


信教可以去教堂——你就去问问,看他们替代给你哪块地……肯定不会是建筑用地……

此致
敬礼
 

emer

2012-08-15 17:14:19
  • #3
我们也正经历着土地重新整理的过程。

首先,这取决于地块目前的状态。是简单的农业用地/草地,还是待建用地,或者是已完全开发的建成区用地。

- 政府尝试购买尽可能多的土地,并向所有者提出报价。
每平方米价格相对较低。(我们当时大约1000平方米的草地没有卖掉)
到这里,土地价值几乎为零。
- 然后,像你们现在可能有的那样,有一个具有法律效力的区划规划,用于大约200个新建地块。
我们的地块包括在内,变为待建用地。
现在每平方米价值100欧元。

重新整理阶段:
现在所有受到影响的地块被混合重组,包含私人所有者的地块,也包括政府之前购买的大量土地。
政府需要空间来建设:道路、游乐场,像你那种情况可能还有新学校等。

首先,将所有“土地提供者”的地块合并成一个总面积。
然后计算公共建筑、绿地和道路需要的用地面积。
结果是45%。

政府无法避免地从我们的地块中抽取了45%用于这些需要。

所以,我们现在拥有的土地从1000平方米减少到了550平方米,
但土地总体价值与1000平方米时相同,即10万欧元。按每平方米价格计算,土地价值上涨了。
如果土地接下来进行开发,还会因开发费用而进一步升值(仅此说明“价值提升”是如何产生的)。

之后,市政府发来邀请,通知我们:
你们现在拥有一个550平方米、价值10万欧元的地块。
由于政府需要的地块部分已经扣除,会议上我们可以决定:
出售全部或部分550平方米的地块,
或购买新地块,
并选择将地块搬迁到新区的哪个位置。即便原地块位于计划中学校用地上,我们也可以选择其他地方。
其他所有业主也是如此操作。

我们幸运地投入了足够多的土地,重新整理后(扣除部分)仍有足够土地,无需购买新地块。

现在新地块正在开发。与直接买已开发地块不同,开发费用的账单会陆续寄给我们,比如管道、电力、天然气、道路、路灯等。

因此,地块价值进一步提升。

……

你现在可以向你们政府询问的是,如果你自己想在那里建房,是否可以保留地块并进行重新整理,还是必须出售。

一个误区是,政府如果给你每平方米40欧元,就以为他们因此赚了差价,因为地块最后能卖到3倍价格。

实际上,你地块的估价已经确定为每平方米40欧元,开发后售价与这40欧元基础价相加决定。
所以,无论你卖100平方米得4000欧元,还是重新整理后卖75平方米得4000欧元,结果是一样的。
如果最后75平方米售价是5000欧元,那是因为拥有这75平方米的人为开发付出了1000欧元费用。

……

我们这里情况是这样:
1. 总面积1000平方米时,每平方米价值100欧元。
2. 总面积减少至550平方米时,每平方米价值约180欧元。
3. 总面积550平方米,连同开发费(每平方米约70欧元),每平方米价值约250欧元。

价值提升2.5倍,但实际上并未真正“赚到”利润。

希望不会让你觉得太混乱。

(这里的数字和价值不完全对应我们实际情况,但我认为可以说明不少问题)
这只是我们当时的情况。至于你们政府是否只是想便宜拿地建房,我无法判断。
 

emer

2012-08-15 17:20:00
  • #4
再说一次。
整个过程是无法避免的。要么参与其中,要么迟早被强制征用。

到底涉及多少平方米?
 

Aeon77

2012-08-16 23:49:21
  • #5
谢谢你们俩的反馈!


你说的施压手段最终是指为公共利益进行征用,还是还有其他我需要准备的事项呢?



说得好。这个问题出现是因为在住宅产权协会会员的法律保护中有时会排除这类情况。

不过我在网上看到一篇文章,说有几块土地为了修建一条环路被征购,其中将近四分之三的业主都请了律师代理。市长对此感到很生气,因为他们不仅要支付为他们工作的律师费用,而且这些人还表现出一种像土耳其集市那样的谈判心态。据我所知,这类事情通常以达成和解告终,每方支付自己的律师费……




非常感谢emer,你详尽的回复对我帮助很大,我现在比之前清楚多了,因为我之前对此流程几乎一无所知。

我的草地大约有800平方米。(上面还有几棵果树)


我还不知道具体的规划,那个据说也是刚刚在市议会审议通过的。我只是看过一个“概念图”,说明以后这里的情况可能会是怎样。

我理解了你的情况,但如果规划中只建公共设施,比如另一个案例中的幼儿园,那就没有可以重新分配的建筑用地了,不是吗?如果比如有20个土地所有者参与,却只有15个新的建筑用地,这样安排是不是行不通?希望我没有完全误解。

对我提出的价格,据说是根据土地基准价给出的当前价格,属于待开发土地的价格。

祝好,感谢!
 

Aeon77

2012-08-16 23:54:22
  • #6
抱歉打字错误。这里不能编辑帖子吗,还是我看不见?看来我得改习惯,发帖前得再检查一遍。
 

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