将物业划分为车库，需要建议

大家好！

我需要稍作说明，因为我需要你们对我们土地分割的专业建议。

我们将在我岳父母的房子旁边建房子。在这栋房子（左侧建筑）和我们的建设用地之间，有一个车库（宽/长/高：6米/11.71米/约3.10米），车库朝向建设用地的一侧有两个窗户。

大约两年前，岳父母对这块建设用地进行了测量和分割，以便将其过户给我妻子。新的边界本应正好沿着车库边缘划分。然而，测量员表示这不可能做到，因为车库太长且太高，不适合紧邻划界，且车库还有窗户。因此，岳父母同意将边界设在距离车库3米的地方。不幸的是，这一决定是在未与我们商量的情况下做出的（他们可能想让我们感到惊讶）。

我们已经获得了作为岳父母房屋附属的新建筑的建筑许可。土地边界目前正好穿过我们的卧室。这通过联合负担（Vereinigungsbaulast）得以解决。

由于其他原因，建筑许可的颁发过程非常复杂。建设局向我们表示，如果我们还要处理车库边界分割问题，流程将变得非常复杂。出于时间考虑，我们选择登记了联合负担。

现在，我们已经提交了车库边界分割的申请（经过与负责人协商并口头同意）。但建设局随后拒绝了申请，理由是车库太大，构成了不允许的边界建筑物。

测量员现在希望重新测量建设用地（在之前的分割测量中似乎没有测量高度数据），并制作一个包含规划建房位置的现场平面图。然后再次提交。这是他认为唯一剩下的可能方案。

但我还不太相信这一点。联排别墅也建在一块地上，并且土地是分割的。

这里有人有什么想法吗？

很遗憾我无法为解决方案做出太多贡献，因为有其他人拥有更多经验。

但即使看得不多，新建筑的设计至少让人期待有趣的内容。只是能源方面有些不太理想。但人不能什么都贪心。

我同意你的看法。就能源效率而言，这个建筑体量当然无法与传统的平面图相比。但这也是我们决定新建的原因之一。

现在我们已经提交了车库分割申请（经过与负责人沟通并口头同意）。但是建设局拒绝了，因为车库太大，构成了不允许的临界建筑。

测量师现在想重新测量建筑用地（在分割测量时似乎没有测量高度数据），并制作包含规划房屋的位置图。然后再次提交。依他看这是唯一剩下的办法。

我还不太相信这一点。双拼别墅也是在一个地块上建造，并且地块被分割。

你好，Georg，

根据你所描述的情况，我认为进一步的测量并不会给你们带来决定性的帮助。

事实是，如果我理解正确：你们有建筑许可，因为你们获得了联合负担。

联合负担（有些部门尤其在私有领域对此非常不情愿）使两个地块在建筑法规上相互关联。你们的建设局显然这样解释，可以因此发放建筑许可。

其他建设局基于对联合负担的糟糕经验，仅制作针对项目的联合负担，并且通过针对具体个案的特殊负担来额外保障特定缺陷。

我在你的帖子中没有看到这点，因此我假设你们的建设局更偏向务实处理。

重新测量的目标应是改善地块状况。为此应达到联合负担解除的状态。但存在如下矛盾：

1. 车库高度3.10米需降低至3米，否则距离限制负担会影响目前你客厅所在位置：=> 致命问题
2. 车库长度超过9米通过负担如图纸所示得到保障
3. 你客厅的临界建筑仅通过负担在岳父母地块上实现，如果要解除联合负担。在此负担中车库将存在，但高度只能为3米。

你们因此用带联合负担的现有边界位置，换取带车库距离限制负担的新边界位置，以及岳父母地块上你新建房屋的另一距离限制负担（或者联合负担依旧保留），并为此支付再次测量费用。

你必须考虑的问题是，测量费用是否值得弥补当前边界位置不足。

我个人持怀疑态度，因为你们已有建筑许可。虽说你们的边界“穿过客厅”确实不理想，但根据联合负担建筑法规层面此边界属于次要问题。再次测量后，我认为不会有建筑法规方面的改善，只会带来一个同样好的/差的不同情况，对你的新建房屋无实质优势。银行可能会多审查，因为部分建在岳父母地块，但也没有问题。

换句话说，大批房主在类似情况下无法获得联合负担，因此必须通过单独测量及负担程序获得许可，否则无法拿到建筑许可证。

你们的情况我认为不是必须，而是可以选择。

当前你得自行估算额外价值或损失。

唯一值得注意的是，若未来出售父母房产，当前情况可能让某些买家觉得怪异。另一方案——据我判断——也不能无联合负担达成，除非有一天拆掉车库，并将边界从你西侧起向两房之间移3米——即再次与现规划方案偏移3米。无论如何转变，你想通过双拼别墅的例子规避麻烦是行不通的。你的情况确实有些不同。

有问题可以打电话咨询，Hennef那边的同行也会答疑。

此致
Dirk Grafe

你好Dirk，
非常感谢你详细回答我的问题！！！

我们想要移动边界有多个原因。一方面，我们的融资状况会更好，岳母也不需要为此承担责任。另一方面，我们可以在家庭内部明确产权关系。
你那位同事今天在建设局得出了以下结论：他将在其位置图上重新提交新建筑的相关信息。将登记两处间距建筑负担。正如你所写的那样。这件事看来会有一个不错的结局。

你上面写到，拆掉车库并在中间划定边界。出于好奇：如果车库保留，这个方案理论上也可行吗？还是必须沿边界建一道内墙？

基本上是的，那么就必须在双车库的中间建一道防火墙，这样每个单车库都能独立存在。这样你们实际上就有了像两个各自带有临界车库的独立房屋的标准情况。

但由于车库长度均超过9米，你们仍然需要互相登记/授予建筑负担，因此这至少会引发两项建筑负担。

不过我突然想到一个可能对你们有帮助的想法……

此致
Dirk Grafe