带有未申报附属住宅的独栋住宅

亲爱的论坛，

我们已经在这里阅读了很多内容，并学到了不少知识。非常感谢大家。
关于套间公寓的话题肯定经常被讨论，但我们尽管搜索，却没有找到合适的现有帖子。

我们计划在巴登-符腾堡购置一栋单户住宅。它有两层楼和一个改建的阁楼。阁楼有独立的厨房和浴室，因为当初建房的人就是专门为他的母亲设计和建造的。在当年的建房申请（50年代）中，阁楼的房间被称为“储藏室”。从单户住宅的楼梯间可以进入阁楼。阁楼目前没有独立的门。

我们现在想把阁楼改成套间公寓，想请大家帮忙评估以下几点，非常感谢：

1) 将阁楼改成套间公寓：
在规划许可中，单户住宅允许有一到两个居住单元。阁楼已经有独立的厨房和浴室，只缺一个独立入口门。
a) 我们是否需要为此申请建筑许可？
b) 建筑申请中房间被称为“储藏室”，这会有问题吗？

2) 套间公寓出租及贷款利息和购房附加费用的税务扣除：
我们理解税务局如果该套间公寓符合建筑法规，就会认可它。因缺少门，目前情况不符合。假设我们成功实现并获得承认。

a) 法律上房屋买入时是单户住宅没有套间公寓。如何最大化阁楼被认可为套间公寓的机会？购房合同中有无特别的措辞会有帮助吗？
b) 购房附加费用能否扣除，套间公寓买入时尚未存在，这情况是否影响？
c) 费用归属：购房合同只写了包含单户住宅的土地总价。对套间公寓费用归属，我打算按居住面积比例分配（总面积：220平米，阁楼23平米，加共有面积（入口、楼梯间、洗衣间）各计50% => 套间公寓面积33平米 => 15%）。
d) 我们打算贷款两笔分别占总贷款额85%和15%。希望扣除分配到套间公寓贷款部分的利息。和b)问题类似，套间公寓购入时尚不存在，这对扣除利息有没有影响？
e) 阁楼设施大致是1980年代水平。我们是否应该做一个剩余价值鉴定，以最大化套间公寓的折旧额？
f) 我们打算将阁楼套间作为二居所出租给我的父母。他们住4小时车程，来访时住酒店。我们签订租约，租金为当地比较租金的70%，租金每月会汇出。即使不是必须的，我打算装修时给阁楼装独立能源计量表。还有什么需要注意的吗？

3) 节能改造：我们理解KfW补贴是按居住单元计算的，阁楼套间公寓的节能改造也有补贴意义。KfW贷款中居住面积或归属是否有影响？

衷心问候，
Fam.Baum

a) 法律上，房屋在购买时是一个没有附属套房的单户住宅。我们如何最大化阁楼被认可为附属套房的机会？购房合同中有特别措辞有帮助吗？

不存在的东西就是不存在的。这是一栋单户住宅，上面装有第二个厨房和一个浴室。仅此而已。

a) 我们需要为此申请建筑许可吗？

如果你们以后要生成一个附属套房，可能需要申请

使用性质变更。

b) 购买费用的扣除是否受限于购买时附属套房尚不存在这一事实？

没有附属套房，所以你也不能扣除任何费用。

b) 申请许可时房间只被称为“储藏室”会有问题吗？

没有。不过，阁楼的现有房间或储藏室并不等同于可出租单元或附属套房。除了入口外，还需要第二条逃生路线。房间还必须是正常可居住的（供暖、通风、依据居住空间定义有足够窗户）。根据停车位规定，必须提供一个或两个停车位。阁楼内的面积不是储藏室的地基面积，而是实际计算的居住面积，并且必须能站立。官方出租的话，我认为面积至少要有25平方米。 如果你出租一套公寓，你会有租金收入，需要缴税。 其他问题我不知道如何回答。

你们想用两笔贷款购买一栋50年代建造的220平方米的大型独栋住宅（这本身就是一个不寻常的案例），这栋房子有一个“独立”的浴室，供一位次承租人使用，根据你们的逻辑，这两笔贷款应根据尚未在分割声明中确定的未来主要居住单位和次住房单位虚拟总面积比例来分配。我的前一位发言者已经谈到了传统的一般方面，实际上无需补充。没有细节使这个案例显得特别有希望，对我来说，这听起来完全是个极好的荒唐主意。此外，你们还打算将未来的次卧单位直接折旧，因为据估计它比其余部分的建筑结构晚于1980年建造。即使按这样的想法理解，即“次卧单位”保持现状，仅将主住宅建筑部分提升到尽可能现代的水平，这听起来也不合逻辑。感谢你们带来的这段令人愉快的睡前故事！

没有细节显示这个案例有任何特殊的希望，对我来说这完全听起来像是一种极其荒谬的想法。而且你们还想提前把未来的附属公寓折旧，因为估计它的建筑年代是1980年，比其他部分的新。这听起来也不合逻辑，即使这样想，那就是保持“附属公寓”的现状，只把主住宅部分提升到最现代的水平。谢谢这段令人愉快的晚安故事！

我倒觉得是为了把购买价格的分配与平方米数不同，从而产生更多的折旧和可抵扣的利息支出。 基本上，发帖人似乎已经阅读过关于混合用途房产抵扣相关的材料。从分开的贷款、对购房合同条款的询问等方面可以推断出这一点。 是否对尚不存在的附属公寓这样做也合理，那是税务顾问的问题。 我个人更倾向于尽快进行用途变更，分拆购置成本和融资成本，这并不排除费用的抵扣。 原则上这更简便，因为可能只需要一笔贷款，合同中不必单独列示。 但这样就失去了分开贷款时不同自有资金投入的可能性。 不过出租方面也需要仔细考虑。可能会产生额外费用，使“出租”（不论是真出租还是假出租）变得不吸引人。额外的垃圾费，可能还有双重居住税，这些都可能迅速消耗潜在的税收优势。除了一扇额外的门，可能还需要建第二条逃生通道、增加停车位等。 你们是否计算过，按照当地正常租金的70%，扣除利息支出和附属公寓（不含土地）的折旧后，结果会如何？是否值得费这么大力气？ 需要注意的是，购买土地的附加购置费用计入折旧基础，所以只能间接抵扣。 如果是购买后进行的现代化改造，建议搜索“现代化改造的15%界限”，以免遇到意外。 如果计划或非计划在10年内出售，这也可能涉及部分投机获利问题。

如果该房地产在1950年代的建筑许可后为单户住宅，且至今未批准过需建筑申请的变更为双户住宅，则这是您购买该房地产时的建筑使用状态。唯一决定性的依据是带有绿色印章和档案编号的原始建筑许可文件。业主或中介提供的其他资料均无建筑法律效力。

如果根据规划法规和建筑规划允许最多两个居住单元，您原则上可以考虑需审批的变更为双户住宅。为此，必须请建筑师对现有建筑物的适用性进行评估。例如，一个排除条件可能是该房地产内未证明或无法后期设立封闭楼梯间（第一紧急出口），通过该楼梯间进入各住宅单元。

此外，还需检查阁楼上的“室”一栏是否意味着当时已被认可的居住用途。根据我对其他建筑的咨询了解，此类“室”通常仅表示阁楼部分用于与下层住宅相关的居住用途，而阁楼的大部分区域仍为传统的屋顶空间。因此，阁楼的全面改造也是需审批的变更，必须由建筑师/结构工程师事先评估其原则上的可行性（第二紧急出口，建筑法规要求的宽度至少80厘米的楼梯畅通通道，足够的站立高度，充足的采光，上层楼板承重能力满足改为居住用途等）。

购买前，这些事项务必由专业且独立的人员为您进行审核。

不过租赁也需要仔细考虑。

这套公寓只租给父母来访。据我所知，如果家庭垃圾量足够两个人使用，则没有义务使用额外的供排服务。