出售还是出租产权公寓以进行融资？

我拥有一套产权公寓（建于2000年），价值大约在150,000欧元到170,000欧元之间！（目前自己居住）。近期计划买房，所以我在考虑该如何处理这套公寓。之前我觉得卖掉是最好的解决方案。但现在我算了一下，不那么确定了...

基本上我有两种选择（按照当前利率计算）：

1.) 卖掉公寓
收益大约150,000欧元 -> 需要贷款约200,000欧元；全额贷款15年（每月还款约1,250欧元）。总共大约需要支付21,500欧元利息。

2.) 出租公寓
每月租金收入大约500欧元到550欧元，其中我会用400欧元用于贷款还款，其余部分用来积累储备。大约23年后贷款还清，最多需要支付115,000欧元利息。这套公寓依然属于我，是不错的养老保障（鉴于利率情况，我还没有做其他养老安排）。

不过还得跟税务顾问确认，租金收入在这种情况下是否免税。出租也有一定风险，比如租客不交租等……这会是个麻烦（更不用说那些租租不还的人了）。

出租所得收入须纳税。
出租所得收入 = 租金收入 + 收到的附加费用 - 折旧（购置或建造成本的2%） - 产权公寓贷款利息 - 支付的附加费用及维修费用

房屋贷款还清了吗？

考虑租金损失。考虑维修。等等。

- 这套房子没有贷款！不过我会在买房时用它做抵押，这样利率可能会进一步下降。（我计算的是为一个420,000欧元的建设项目贷款350,000欧元；因此自有资金很少——如果把这套房子作为担保，月供应该会减少）。

- 因此我对利率的计算比较保守，而且还会留出20%的租金收入。

但是如果租金收入还要缴税，那我的计算反而就不成立了。（我以为如果把房子作为担保并设立抵押权，就相当于我没还清贷款——所以一直都有贷款存在）。

当然，你会从V+V中获得收入，可能是正收益，需要纳税；也可能是负收益，会获得退税。至少你不会从租户那里收回所有的附加费用（管理费，维修基金）。这是一道计算题。借款利率为1.5%，或者从房产中获得x%的回报率。回报率很可能更高。

你或许可以让税务顾问检查一下，如果你为这套产权公寓单独贷款，这些利息是否仍然可以抵扣。如果是现有贷款，那没问题。对于与建筑物改用途相关的新贷款，我不确定。因为我已经很久没有接触所得税方面的事情了，也没有时间去查资料。也许 作为税务顾问可以给你一些建议。