出租公寓，第二笔贷款，融资金额超过45万欧元？

大家好，

去年我们购买了一套产权公寓，之后我们依然在寻找独栋住宅或联排别墅，因为这套公寓只是作为3-5年的过渡方案（见另一个帖子）。不过，这个地区的房价现在涨得比预期更快，所以我们开始怀疑最初的计划是否还行得通。
我们打算把产权公寓出租。扣除所有费用后，这套公寓每月最多给我们带来100欧元的支出，目前我们还有12.5万欧元的剩余贷款，房产价值约为19.5万欧元。
我们最初给买房定的预算大概是45万欧元，但现在发现不含附加费用的话，500万欧元以下基本买不到合适的房子，而且我们也可能考虑新建。因此，我们至少需要40-45万欧元的贷款。

关于我们的情况：
你们是谁？
来自下萨克森州的已婚夫妇
你们多大年龄？
都30岁
有孩子吗？
有2个孩子，（4岁和1岁），计划3-5年后要第三个孩子。
你们做什么工作？
一位是大型企业的IT员工，另一位是“家庭主妇”
每周工作多少小时？
每周35小时
收入和资产状况：
你们的收入是多少（税前/税后）？
唯一收入者税前6200欧元（税后4200欧元，税级3），加上13000欧元税前（约6000欧元税后，分几个月发放）的合同奖金和补贴。
你们有多少儿童福利？
438欧元
你们有多少自有资金？
130,000欧元，不包括15,000欧元紧急备用金。
支出情况：
我们坚持做了3年家庭收支记录。我们的月结余是1000-1200欧元，这些数据基本没有大的变化。

按1400欧元月供，我们可以在30年内还清45万欧元贷款。月供加上储蓄（400欧元）对我们来说是可承受的，这样我们60岁前可以还清贷款。现在作为唯一收入来源，收入增长不会很快，但工资有望慢慢上涨，妻子将来也可能会有些兼职收入。

你们怎么看我们的情况？我是不是想着太乐观了，还是比较靠谱？

扣除所有费用后，公寓每月最多可能花费我们100欧元，

你是怎样得出这个估计的？

该公寓的年金还款额是多少？年还款率是多少？

公寓的租金收入实际可以达到多少？

扣除所有费用后，这套房子每月最多对我们造成100欧元的负担，目前我们的剩余贷款为12.5万欧元，房产价值约为19.5万欧元。

请注意，偿还本金部分需要从租金收入中缴税。这可能会相当昂贵。

所以这笔账是按年计算的，据我所知考虑了所有参数。我简化了一下税款计算：

可实现的年冷租金	8400
年金	-6000
不可转嫁费用包括物业维修费	-1560
室内维护（估算）	-1200
税款支付（2300税前计提折旧和维修扣除）	-850
合计	-1210

年冷租金相当于我们自己一年前支付的租金。当然，计算中还缺少空置期的问题。但预计不会有较长时间的空置，因为该物业位置好，布局合理，有露台，大型地下室等。当然，对于不可预见的情况，我们需要留出一定的缓冲。

将还款率最高降至每年1.5%。可以试着和贷款机构谈谈。

税负不应该太重。但最好保守计算。这样就行了。

我建议将独栋住宅的贷款期限设定为结束时即67岁退休时（不含特别还款）。

如果你们想提早还清，符合条件时可以选择提前还款。

这样你们还有一些余地。

请注意，偿还部分必须从租金收入中缴税。这可能会非常昂贵。

还可以扣除折旧和其他费用