改造与平面设计 - 现有建筑，建造年份86年

大家好，
我们目前正考虑购买一栋位于安静家庭住宅区的独栋别墅。此外，房屋的翻修和改造也是一项特别的挑战，我们希望打造一个开放的家庭居住概念，以便在约5年内暂时出租二楼或用作度假公寓。

最重要的是在一楼和二楼之间实现实用且现代的开放式设计平衡，一楼部分已经通过开放式扩建部分体现出来。相比之下，阁楼给我们带来了很大的挑战，计划通过安装凸窗（抬高屋顶是否可行）来解决，以增加居住空间。不幸的是，建造时没有砌筑裙墙，而斜屋顶对房间的影响很大。
目前扩建部分设有地暖，计划将地暖扩展到整个居住面积，2015年已翻新的卫生间除外。

地下室将作为功能性使用，暂时不需要调整，现有1986年安装的燃油供暖系统将来将被热泵替代。

我们期待收到大家的反馈和有价值的设计建议，因为我们担心遗漏某些重要方面，而这些可能会让项目更好。

附件：
- 平面图：地下室，一楼，阁楼
- 一楼照片
- 阁楼照片
- 下次帖子将提供正面视图、背面视图及规划方案。

此致敬礼

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独栋别墅，建于1986年；扩建部分建于2003年。
建造年份/竣工：约1986年
基础设施：完全接通
地下室：完全地下室
状态：部分需要维修。
结构类型：实体建造，30厘米轻质混凝土保温砖
屋顶形式：双坡屋顶；18厘米椽间隔；大挑檐
屋顶：完全利用阁楼空间
窗户类型：双层塑钢隔热玻璃
终端能耗需求：约100.0 kWh/(平方米·年)；5年共67,000 kWh，依据能耗证书
能效等级：C级
采暖方式：燃油采暖，壁炉
总居住面积：约177平方米
土地面积：630平方米

规划控制/限制
地块面积：630平方米
车位数量：按需，目前有2个（车位和车库）
层数：1.5层；裙墙高度0厘米
屋顶形式：双坡屋顶，坡度20-40度，目前为37度。
最大高度/限制
- 檐口高度最高6米
其他规定
- 凸窗最高超出屋顶1.4米
- 凸窗长度不得超过檐口长度的2/3

=> 房主表示建造时仅允许1.5层。
=> 建筑师正在审核凸窗超过2/3长度和1.4米高度的可行性。
=> 计划申请规划限制豁免，类似邻居已加建成第二层。

建筑需求
风格：现代
地下室：家务室，储藏室，洗衣，兴趣室
人数：2人，31岁和30岁；计划约2年后有孩子
一楼：公共区域开敞明亮，友好。
阁楼：出租及后期自用，睡眠区。
设有1个家庭办公用办公室
开放式厨房 + 中岛
餐桌4-6个座位
有壁炉
车库，车棚1个
- 改造为两套住宅单元，以便出租约5年。

房屋设计
规划：与建筑师共同进行的改造设计方案。
喜欢的部分：大客厅和扩建部分。
不喜欢的部分：二楼屋顶斜面；走廊尺寸；没有双车库。

建筑师估价/计划：尚未报价。
个人改造预算限额：约15万欧元。
偏好的采暖技术：未来采用热泵

如果必须放弃， 放弃哪些细节/装修
- 可放弃的：阁楼存储空间
- 必须保留的：充足采光，地暖

#2
-前视图+后视图
-前檐口设计；背面一侧也应有檐口。
-一层平面图：右侧包括隔断
-二层平面图：走廊看起来非常“拥挤”...

暂时在上层出租，五年后自用，排除了进行适合的改造，使你们五年后能够（合理且实用地）独自作为独立住宅使用。

搬进去，住五年，然后再“正式”改造。

临时在楼上出租，五年后自己使用，这排除了合适的改造方案

你能详细说明一下你对此的看法吗？如果马上单独使用，你认为平面布局会有根本性的变化吗？

也许我们可以补充一些目前的情况：
我们目前住在我95平方米的产权公寓，每月贷款还款费用为800欧。因此搬家计划相对灵活，双重负担也在可控范围内。
房产价格为51万欧元，土地基准价格约为每平方米400欧元。

此外，我们关于出租的考虑：
- 这类公寓的租金大约为600欧元净租金，因此五年约能带来3.6万欧元的总毛租金和节省的附加费用。
- 分隔部分将由我们自行用轻质隔断施工完成，因此可以轻松拆除恢复原状。
- 我们清楚过渡期在居住舒适度方面会有一定的妥协。

关于装修措施的情况
a) 必须因个人原因进行的：
- 安装地暖和地板材料
- 开放式客厅新厨房
- 一般装修：室内墙壁、更换门等

b) 另外的可选项：
- 更换窗户和大门
- 阁楼窗改造或其他方案
- 屋顶斜面保温
- 保温隔热材料（WLP）
- 地下室顶板保温

有些时候a)和b)会同时进行以避免重复工作...

如果有更多建议，特别是关于阁楼改造或平面布局规划的方法，我将非常感激，任何想法作为不同视角都非常宝贵。

上下各有两个完整的浴室，包括供水/排水系统。
电路双重配置
真正分开的入口区域
上下各有厨房，配备电力和水源
为两套公寓规划供暖系统（包括双重热水）
双户型住宅的建筑许可
为两套公寓提供停车位
等等。

然后你五年后又把所有东西改回去，使其在视觉和实用上都像一栋单户住宅？

你挣不到足够的租金来支付所有这些费用。

因此，要么长期出租，要么直接改造成真正的单户住宅。

那你五年后又把一切改回来，让它在外观和实用上成为一个单户住宅？
你根本赚不到足够的租金来支付所有这些费用。

我理解关于额外费用的担忧，但真的会有那么多额外费用吗？
对于电路和水管在一楼和二楼的分离，我想无论哪种方案，我都会按照你描述的方式来做。
我们计划以后和父母一起搬上去，还想要一个漂亮的带浴缸等设施的浴室，对我们来说，一个完整的浴室不是奢侈，而是基本需求。目前没有孩子时，我们一楼有个办公室，主卧室也小——像衣帽间之类的对我们来说不是必须的。

建筑许可和停车位这个问题我同意，还存在疑问。
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暂且不考虑合理性。

你们会怎么规划一楼的居住区，尤其是厨房应该放在哪里？你们会不会考虑把客厅和主卧之间的墙拆掉，以扩大空间？
没有拆墙的情况下是53平方米，拆墙后大约70平方米。不拆墙的方案让我觉得厨房布局比较困难，因为女士希望有一个大型厨房岛。墙上的灰色部分是中间的壁炉。
只有横向那面墙是承重墙，其他都是11.5厘米厚的隔墙。