房地产报价评估

大家好，

由于我们预留地块的建设区域再次出现延误，且需要重新制定建设规划（突然发现了一片之前未被认定为森林的林地），我们顺便查看了一些现有的房产......引起我们注意的是：

地区：德国北部，石勒苏益格-荷尔斯泰因州
地块：680平方米，位于2015年新建社区的“优质住宅区”
地价评估值根据Boris-D：120欧元（截至2018年12月31日）
地块尺寸：稍呈梯形，街道边宽22.50米，两侧各35米，后边宽17米
地块后面是一条沙土路，随后是一片深10米的绿地……然后是其他地块

房屋类型：城市别墅，两层全高，阁楼用作储藏空间
建造年份：2017年
总承包商：Team Massivhaus
房屋占地面积：12米 x 8.75米
能源效率：可能是KFW70，详情待后续提供
配置：全面地暖，KNX 总线系统（灯光和卷帘），厨房约18000欧元（已经看到发票），无车库但可在房屋旁边设置（最大宽度约4.50米），房屋前有两个停车位（设计上不是真正的停车位），总计三个停车位，燃气锅炉Junkers，通风系统，无光伏，無地下室，地下室和上层均铺设瓷砖，地下室设有带淋浴的客用卫生间，上层有全浴室无淋浴（有空间可安装），标准普通，所有窗户配有电子卷帘，电子数据布线，卫星接收器，烟道（无壁炉/炉子），房屋一半砖砌一半抹灰，花园正常布置，无铺设草皮，简单露台和通道
居住面积：约165平方米，分布如下：
门厅：12平方米
家务间：9.5平方米
客用卫生间：4.5平方米
厨房：13.2平方米
客厅/餐厅：45平方米
卧室：17.8平方米
走廊：10平方米
儿童房：22.8平方米
更衣室：11.1平方米
浴室：9.5平方米
儿童更衣室：10.1平方米

房屋显然是为一个孩子设计的——我还没有孩子，所以这没问题。基本上，我想把上层的“儿童更衣室”和“儿童房”改成两个相对大小相近的房间，这会产生一些改造费用（拆一扇门，新设一扇门，拆一面墙，新建一面墙，以及墙面和特别是地面的必要调整——这样改变户型绝对不便宜？）

报价为600,000欧元，已进行过议价——或许还能再砍一点。

地价评估价只是一个参考，我看到在新建社区，几乎一切都被买断了。如果我将120欧元的估价改为250欧元，那么土地价格为170,000欧元——剩下的430,000欧元用于盖房，换算下来约为每平方米2,600欧元……感觉相当贵，尤其是Team Massivhaus肯定不是最贵的供应商——难道我忽略了什么？

你们能对这件事说点什么吗？信息还缺少吗？

谢谢你们的评价。

你们那边地价目前是怎么定的？如果你在一个新建区预订了地块，你应该了解当前的地价。我猜卖家也会把类似建筑附加费用和外部设施的费用计算进去，这样他们才能不亏本地卖出。这些费用你应该从你的每平方米价格中扣除（就像厨房费用一样）。

论点！

价格实际上高于土地基准价。我预订的区域最近（由于等待时间长）又有几块地皮空出来……这些地皮以每平方米250欧元的价格在几分钟内售出。该区域本身在Boris-D上还没有标出——旁边的混合用途区作为建设用地标价为每平方米60欧元。

你们能对此说些什么吗？信息不全吗？

你的计算不正确。你有土地价值、纯建筑成本、建筑附加费用、外部设施费用。

最后，所有的计算都是徒劳的，因为要么你们买这房子，要么别人买。这房子的价值就是人们愿意为它支付的价格。至少目前是这样。
你也可以把厨房的费用剔除（现在它几乎不值钱了）。

价格看起来很合理。我不知道这在SH的具体位置，但我们也住在这里，正准备买一栋房子。此外，我还了解邻镇的新建住宅区的价格。那里刚有两栋房子（分别建于2016年和2017年）出售，价格是55万和65万。都是带有类似配置的城市别墅。价格差不多。

如果你想要更便宜的，就得做出一些让步。即使在这里，北部还是相当实惠的。
我们（希望将来的）房子位于农村，但位置中心（汉堡市中心开车55分钟，HL市中心40分钟，KI市中心35分钟）。没有KNX，面积也稍小。但地皮面积是两倍。我们买价是48万。如果这房子在距离10公里外的巴德·塞格贝格的新建住宅区，我们肯定得多加10万。

我并不是想要更便宜——我只是完全不了解，也不想花60万买那些懂行的人只会花20万买的东西（现在是极其夸张的说法）。

双方都试图达成一个好价格，这很正常。

我就是对房地产不了解——而且这里也不是我的“目标房产”，我不想以后发现自己买贵了。我就是不懂。

我知道我的问题通常的答案是“要看情况”，但是这里总能得到好的提示和建议——所以我想问问你们的意见。