购买或赠与父母的房屋以获得最大支持

  • Erstellt am 2018-10-07 10:52:24

Winterson

2018-10-07 10:52:24
  • #1
大家好,
由于我们预订的地块可能“没戏了”,我们需要你们帮忙出主意。
我们正在考虑接管我妻子的父母的老房子,进行扩建(加层+拓建),并利用这个机会进行翻修和现代化改造。
这官方上是一个单户住宅,父母(退休人员)住在一层,我们(两位成人和两个孩子)住在二层。房子建于1950年,已经多次改建,总体技术水平大约是1990年的标准。显而易见的改造措施有:更换供暖系统(目前使用的是即热式热水器),更换窗户,翻新屋顶,可能还会重新做外墙。拓建,外部楼梯等等。

这座房子只有一个入口,没有封闭的楼梯间。也没有公寓门,我们基本上是“开放”生活在一起的。
我们是租客,定期向父母支付房租和附加费用。房产登记册是“干净”的,也就是说,没有任何负担等。

与一位建筑师初步交流后,和初步设计方案显示,我们大约需要投资20万至25万欧元,并且也愿意投资。问题是,父母(可以理解地)肯定希望留在这里生活。

我们现在面临的问题是,我们能做些什么。很遗憾,建筑师和咨询过的公证人都没有给出具体的建议和指导。在我们看来,有几种方案:
方案一:
正式分割居住单元,并将上层公寓卖给我们。这样我们可以通过包含KfW124、KfW151、KfW430、KfW431和购房育儿补贴来筹集资金。不过这工作极为复杂,目前也不具备分割的基本条件,比如没有独立的入口。我们担心这不现实。
优点:一层公寓的融资不受影响。

方案二:
我们购买父母的房子,并为父母登记用益权或类似权利。
这样我们也能“享受”KfW124、KfW151、KfW430、KfW431及购房育儿补贴。不过父母会有登记的用益权。我们担心银行不会接受这对扩建+现代化改造的“剩余融资”(估计为15万欧元)。大约两年前,我们与一位融资顾问进行了沟通,他拒绝了这种情况下的融资申请。
另一个问题是房价。我们得为房价融资,但父母会再把支付的款项返还给我们。我们觉得这有点奇怪,本质上只是为了获得购房育儿补贴(购买条件)。这其实算不算欺诈或者骗取资助?

方案三:
房子赠与。
这意味着我们只能使用KfW151、KfW430、KfW431贷款,而放弃购房育儿补贴。同时父母也会理所当然地坚持使用用益权,这又会影响项目的融资可行性。

我们的思路陷入了瓶颈,建筑师和公证人除了说“这很复杂”之外,帮不上太多忙。
或许你们有一些好点子?
 

nordanney

2018-10-07 20:13:02
  • #2
你指的是一种登记在土地登记簿上优先权的居住权,会降低房屋价值。如果公寓没有分开,房子在强制执行时几乎一文不值(谁会买一栋实际上不能入住,还得公开与父母同住的房子)。如果你找我咨询,这种融资谈话30秒内就结束…… 对变体3也适用。

我形式上不认为存在补助金欺诈。

依我看,你唯一的选择是将公寓分开。请上传平面图。
 

Winterson

2018-10-07 20:38:01
  • #3
你好 Nordanney,感谢你的反馈。我已经附上了平面图。楼梯区域设计得非常开放,要想象父母的公寓门需要很大的想象力。这里的问题是前面的附属建筑,因此楼梯入口位于父母卫生间的后面。当然,通往上层公寓的门很容易安装。也许你能通过平面图得到一些新的想法?
 

Winterson

2018-10-07 20:44:07
  • #4
实际上疯狂的是,改建后房子旁边将会建一个独立的入口。只是目前这个入口根本不存在……
 

nordanney

2018-10-07 21:14:52
  • #5
然后与建筑师、公证人、银行和你的父母协调,购买尚未完工的公寓。这应该是可行的。你也可以为尚未完工的房产制定分户声明(基于图纸和施工许可证)。
 

Winterson

2018-10-07 21:34:49
  • #6
谢谢你的建议,下周我们有一个银行预约,看看他们会提出什么建议。原则上这也符合我的想法。不过公证人让我有些不安。他说,为了出售上层的房子,需要采取一些步骤,这些步骤几乎让方案1变得不可能或非常昂贵。他提到了以下步骤和评估:

请专家评估市场价值(昂贵)

起初满足条件的分割声明(他不知道你的建议,我也不知道,所以谢谢!)(成本和工作量高)

务必将土地分割并计入上层房子的市场价值一半(昂贵且测量师、地籍等需要大量工作)

分割土地登记簿,或分别为底层和上层制作土地登记簿

他估计这些费用超过15,000欧元,时间大约需要一年。他最终建议放弃这项计划。

即使费用如此(不现实?)高,但我仍认为用益权是任何银行的决定性否决因素……

根据你的初步评估和我的考虑,这些事情应该可以通过基于规划和建设许可的分割声明以及土地登记簿的分割来解决,对吗,我是不是错了?
 

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