购买MHR - 通过到期贷款融资 + 住房储蓄

你好，

我们想买一套MRH，目前有一份融资报价。

房价:

购买价格： 335.000,- €
现代化改造： 20.000,- €
家具（厨房）： 10.000,- €
土地购买费用（6.5% / SH）： 21.775,- €
公证费用（2%）： 6.700,- €
总计： 393.475,- €

自有资金:
银行和储蓄存款： 90.000,- €
IB.SH 公共贷款： 91.000,- €
自有劳务： 10.000,- €
总计： 191.000,- €

我们从IB.SH获得了以下两个被银行视为自有资金的配套贷款：

IB.SH Immofix 41.000,- €
名义利率： 1.28 %
实际年利率： 1.32 %
还款率： 2.00 %
利率绑定期： 5年
月还款额： 112,07 €
剩余贷款： 36.768,29 €

KFW 124 50.000,- €
名义利率： 1.20 %
实际年利率： 1.35 %
还款率： 3.60 %
利率绑定期： 10年
月还款额： 199,95 €
剩余贷款： 32.894,26 €

来自Postbank的融资提供了以下报价：

DSL银行的末期贷款（通过住房储蓄合同还款）
贷款金额： 213.000,- €
名义利率： 1.39 %
实际年利率： 1.50 %
利率绑定期： 15年
月还款额： 246,73 € <-- 仅利息，无本金还款

BHW住房储蓄合同 - FX2N
储蓄金额： 355,- €
年利率（储蓄期）： 0.10 %
储蓄期限： 15年
开办费用： 2.130,- €
年费： 12,- €
拨付金额： 62.626,43 €

还款金额： 1.086,- €
贷款金额： 150.373,57 €
名义利率： 2.35 %
实际利率： 2.53 %
还款期： 13年
总期限： 28年

213.000,- €的贷款若不进行特别还款，将在28年内全部偿还。
对于IB.SH的配套贷款，我们尝试通过贷款期限内的特别还款（KfW）或利率绑定期满时的还款（IB.SH）来尽可能减少利率绑定期满后的剩余本金。根据财务顾问的说法，剩余本金将按当前相应贷款产品的利率重新计算。

每月还款总额：
初始： 913,75 €
无IB.SH时： 801,68 € <-- 假设5年后全额还清
无KfW时： 601,73 € <-- 假设10年后全额还清
贷款期： 1086,- € <-- 假设15年后无特别还款或对住房储蓄合同无额外缴款

我已经计算出，银行贷款加上住房储蓄合同期间的总支付为：

DSL银行利息（15年）： 44.658,13 €
BHW储蓄期： 64.610,00 €
BHW贷款期： 175.563,84 €
总计： 284.831,97 €
贷款金额： 231.000,00 €
贷款费用： 71.831,97 €

我之前尝试但未成功的是为整个结构（DSL银行末期贷款和BHW住房储蓄合同）计算一个实际利率，以便与传统等额本息贷款直接比较。通过简单的对比（213.000,- € / 30年 / 2.5%还款率）在Interhyp平台，我得到了一个利率为1.89%的等额本息贷款建议。

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你们觉得这个报价怎么样？

感谢任何建议和意见。 :-)

我建议：等额本息贷款更便宜。这里的建筑储蓄合同作为无显著利息的储蓄合同使用。只给经销商带来提成。如果想一次性还清，宁愿选择寿险贷款，因为至少生命保险同时包含在内。一次性还清的意思是：你一直支付相同的利息。等额本息的意思是：你一开始支付较多利息和较少本金，但随着时间推移逐渐转向还本金。- 我的结论是。让传统银行给你213种不同的融资方案……来自Commerzbank、或者人民银行、雷菲森银行、储蓄银行，或者如果合适的话。邮政银行已经变成了一个歹徒组织，从大众邮政和银行那里再也没有什么留下。BHW曾经是公务员住宅协会，一切都完了。K.

别碰这份[Angebot der Postbank]。对我来说听起来有点……

举几个例子：
Abschlussgebühr: 2.130,- €
Jahresentgelt: 12,- €
末期贷款（利息劣势） + 这个[BAUSPARKONSTRUKT]

去另外一家银行让他们给你提供一份经典的等额本息贷款吧。

只是说一下，这就是DSL银行，经过27年的融资经纪人工作，我绝不会把它和邮政银行及BHW团队混为一谈。

住房储蓄并非绝对不可取，通常由于各种原因，建议采用年金贷款与一个自由（未转让）的住房储蓄合同结合的方式，在利率固定期满后用以偿还剩余债务（这一点会被精确计算）。这种组合模式往往优于全额偿还方案，但更灵活——在经济较困难时期储蓄率可以暂停，必要时又能补上，且还款资金始终可用——并且在提前出售时能减少提前还款罚金。

这一结论仅适用于希望获得100%利率保障的消费者。

此外，如果希望获得100%的利率保障，这里提议的模型（在60%抵押贷款覆盖率范围内）以住房储蓄合同到期一次性偿还，效果不比具有较长利率固定期和后续特别还款的年金贷款差多少。

远离这款Postbank的产品。
对我来说听起来有点……

举几个例子：
签约费：2,130欧元
年费：12欧元
末期偿还贷款（利息劣势）+这个建房储蓄结构

还是让其他银行给你提供一款经典的等额本金贷款方案吧。

单独来看完全不重要，关键是总成本，与建房储蓄模式（末期偿还或带有剩余债务保障的等额本金）和全额偿还模型比较时才有意义。

到期还本我只会在出租时融资。因为在那里，稳定较高的利率在税务上对房屋的成本方面有帮助。自住物业则总是采用等额本息贷款。比如说，如果我的等额本息贷款在15年后还没还清，仍剩6万欧元，那我会通过在每月等额本息还款之外额外投入一笔x金额到iShares或类似的产品来偿还贷款。但绝对不会投入1%存款利息的建筑储蓄合同。