具有部分用益权的房产 - 意见？

大家好，

我们目前有一块具体的地皮在考虑中。像往常一样，这里也有一些特殊情况，我们想听听大家的意见。

基本情况:
地块面积: 近610平方米
建筑范围: 约9x13米
位置: 90年代末新建区域中的建设空隙。房子位于面向安静街道的第二排。通道通过私人道路——与邻居共享。
现状: 地块上目前有两座车库（见图片）
地块是平坦的，但分为两个台地。前部区域（约45平方米），即车库所在处，比其余部分低约1.5米。过渡处为陡峭的边缘。

特殊情况: 对于其中较大的车库（约40平方米），必须授予15年的用益权。包括从后面通过步行路径到车库的用益权入口。当然从前面也是。
背景：目前所有者居住在邻近地块。大车库内放置着他的房车，他喜欢修理它（主要是一些电子小维修）。他本人70岁。
用益权的继承被排除。如果他早逝，用益权提前终止。

价格:
土地基准价
+ 当时的分摊接入费用
+ 小车库的价格
+ 按比例分摊私人道路通行费（以一半土地基准价为基础）
较大车库价格未另行标出（大约花费过4万欧元）。

图片仅为示意。比例、方向、布局等细节均不准确。



我们目前的看法：
对我们来说合适。该居住区环境很好，存在一些可接受的缺点（完美是不存在的）。
地块价格基本合适（接近我们的预算上限）。这个地区几乎没有建设空隙，愿意出售的更少。如果有，也通常比土地基准价高出50%及以上。
我们基本上可以接受用益权。我们只需要一个车库。车库后门通道处本来就是地块的死角。

现在的问题是：我们是否遗漏了什么？用益权是否带来我们当前没有想到的缺点？通过几次谈话和见面，我们与现任所有者关系不错。
该先生70岁，在本地区没有其他亲属（除了他的妻子）。

目前想到的缺点：
- 未来可能与现所有者产生矛盾，但他仍然可以进入我们的地块，在我们附近活动。
- 用益权持有人原则上可以转租车库。所以理论上可能会出现更吵闹的修理工。（这点可能可以在合同中排除）
- 银行可能不会喜欢用益权。这儿是否按照某种公式从总价值中扣除用益权的价值？（这相对问题不大，因为车库价值远高于用益权）
我们担心这可能会影响融资。

还有其他我们可能忽略的问题吗？

非常感谢！

别为这点微小的负担担心。在银行的2000欧元价值减记无所谓（大概就在那个范围）。合理地起草权利。也许作为类似于居住权的个人用益物权。仅限使用，分担部分管理费用，时间有限，不可转让。

感谢您的回复。

根据我使用《§13 BewG》第9a附录的计算，使用权的资本价值大约为14,000欧元。（假设虚拟租金每月100欧元+通道费用）
但即使扣除此项，未计算的车库价值仍然高于14,000欧元。
所以总体上实际上是增值的。

我希望银行也能这样看待这件事。

根据我使用§13 BewG的附件9a的计算，使用权的资本价值大约为14,000欧元。（假设的虚拟租金每月100欧元+通道费）

应该明显更低。但最终无所谓，因为总体上是一个轻松的情况。

简短更新：我们最终选择了另一块地。
这块地还有一些卖方方面需要解决的个人问题（遗产法方面），且没有明确的解决时间。

此外，由于该地块位置较高，存在一些建筑法规上的陷阱。经过建筑局现场考察后，我们必须以邻居为参照，其第一屋脊高度都低1.5米，基座高度也较低。所有这些都发生在最大膝墙高度只有50厘米的限制之内。

可能将来会在那里建一个小型平房。这个地块很适合。